Bonjour à tous, cet article n’est pas comme les autres, c’est un MEGA article, c’est-à-dire que j’ai écrit noir sur blanc les principales étapes d’un investissement immobilier locatif. Ce sont des connaissances que j’ai appris sur le terrain, mais également au fil de mes lectures et de mes recherches dans des magazines spécialisés.

Pour répondre à cette question, je vais découper mon article en 7 parties + 1 partie bonus :

  1. Quel investisseur êtes-vous ?
  2. Quelle stratégie utiliser pour investir dans l’immobilier locatif ?
  3. La recherche du bien immobilier
  4. Comment faire la bonne affaire ?
  5. Analyse un projet immobilier
  6. Financement bancaire
  7. Mise en location
  8. ?? Bonus ??

Vous êtes prêt pour 15 minutes de lectures intenses ? C’est parti.

Quel investisseur êtes-vous ?

Quel investisseur êtes-vous ?

Je commence par une partie qui est très largement négligée par les professionnels de l’investissement (gestionnaire de patrimoine) et les investisseurs débutants, Se connaitre !

Se connaitre est très important pour être en accord avec soi-même, prendre les meilleures décisions, lutter contre ses peurs, se fixer un planning, se donner ses propres objectifs et les réussir.

Chaque personne est différente, ce qui signifie que chacun à des besoins, des envies et des objectifs différents.

Les 3 types d’investisseurs :

  • les investisseurs expérimentés/chevronnés, ce sont des personnes qui ont déjà investi de manière répété et avec succès. Ils connaissent et maîtrises leurs réactions émotionnelles et leurs aversions au risque, comme preuve de leur réussite. ils sont indépendant financièrement grâce à leurs investissements immobiliers, bourse ou entrepreneurial. Malgré cela, ils continuent à se former, car ils savent que la connaissance c’est le pouvoir.
  • Les investisseurs intermédiaires, ils s’intéressent depuis plus de 3 mois à l’immobilier ou à tout autre moyen de se constituer des revenus autrement que par leur salaire. Ils ont peut-être déjà investi, mais ils savent qu’en immobilier, il y a plein de choses à apprendre et veulent justement en apprendre plus.
  • Les investisseurs débutants, ils aimeraient bien se lancer l’immobilier, pour se construire un patrimoine, ou placer leurs argents en « trop » du livret A. Mais le sujet est vaste est on ne sait pas par où commencer, il y a tellement d’informations sur internet, on y retrouve tout est son contraire et ça n’aide pas, c’est sûr. Et puis, on n’a peur que le locataire ne paie pas son loyer, ou qu’il casse tout.

Les questions à se poser : 

Si vous ne savez pas dans quelle catégorie vous êtes, ce n’est pas très grave, l’important c’est de se poser ces 3 questions simples :

  1. Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ?
    1. Pour placer votre argent ?
    2. Pour sécuriser votre argent ?
    3. Pour transmettre un patrimoine ?
    4. Pour devenir rentier ?
    5. Etc…

Plus votre envie implique un changement de vie, par exemple « Devenir rentier pour voyager le reste de ma vie ? », plus vous aurez l’envie d’investir et de réussir, vous prendrez également plus de risque pour y arriver.

Si votre envie est de transmettre un patrimoine immobilier et/ou de placer votre argent, qui sont des besoins importants, mais pas « vitale ». Vous n’aurez pas les mêmes objectifs que les personnes souhaitant changer de vie.

Je ne dis pas qu’une catégorie est meilleure qu’une autre, loin de là, tous les motifs sont bons pour gagner plus d’argent.

  1. Quel est votre rapport au risque et comment réagissez-vous au crédit bancaire?
    1. J’ai peur de m’endetter.
    2. Pourquoi pas, si mon crédit, me permet de gagner de l’argent.
    3. Je suis un habitué, j’ai déjà des crédits, ça ne me fait pas peur…
    4. Etc…

Ici, il est claire qu’une personne qui est psychologiquement et physiquement mal à l’idée de faire un crédit à la banque (exemple : ne plus dormir le soir, être stressé et irritable), n’investira pas de la même manière qu’une personne prête un supporter des milliers d’euros de crédit. Il faudra par exemple viser des biens moins chers pour rester dans sa zone de confort, et prendre de la confiance, un studio ou un parking peut-être parfait.

Utiliser un gros apport personnel n’est pas la solution que je recommande, car elle ralentira grandement votre vitesse d’enrichissement et votre effet de levier, mais si elle vous sécurise, c’est le plus important, le but n’est pas de se faire peur.

  1. Objectivement quelles sont vos connaissances sur l’immobilier locatif ?
    1. Grande
    2. Moyenne
    3. Aucune

Je recommande à tout le monde de se former à l’immobilier locatif, se tromper sur le choix de son canapé c’est une chose, mais se tromper en immobilier peut vous poursuivre toute votre vie. Formez-vous et vous aurez un plan, une stratégie et tout se passera bien.

Pour compléter, se connaître et ne pas se mentir à soi-même est vraiment essentiel, car c’est vous qui en assumerez les résultats et non l’agent immobilier qui vous aura bercé d’illusions par exemple.

Maintenant, fixez-vous des objectifs chiffrés dans un espace-temps, c’est le meilleur moyen de passer à l’action. N’hésitez pas à vous fixer un objectif sur 6 mois et un autre sur 2 ans.

Par exemple :

  • Lire les 3 meilleurs livres sur l’investissement immobilier locatif dans les 3 mois.
  • Acheter un bien immobilier qui me rapporte au minimum 200€ tous les mois d’ici 6 mois.
  • Planifier 2 visites par semaine durant 3 mois, puis faire au minimum 2 offres d’achat par mois durant les 3 mois suivants.
  • Acheter un bien immobilier qui s’autofinance tous les ans.

Plan d’action : Trouver votre profil d’investisseur, répondre à mes 3 questions sincèrement, et définir 3 objectifs personnalisés (1 mois, 6 mois et 2 ans).

Quelle stratégie utiliser pour investir dans l’immobilier locatif ?

Je pourrais évoquer plusieurs points clés dans l’investissement immobilier, comme :

  • Faire travailler l’argent des autres pour-soi.
  • L’effet de levier.
  • La capitalisation (remboursement de prêt).
  • L’augmentation de la valeur du bien (plus-value).

Ces points sont importants c’est sûr, mais si vous deviez n’en retenir qu’un ce serait celui-ci, le Cash-flow ou le profit d’exploitation en français.

Vous devez faire en sorte d’acheter un bien immobilier qui rapporte de l’argent tous les mois ! C’est-à-dire qu’après avoir remboursé votre prêt, payé toutes vos charges et vos impôts, de l’argent rentre dans votre poche.

Dis comme ça, ça n’a pas l’air incroyable, mais sachez que d’après une étude seulement 2% des investisseurs y arrive.

Acheter quelque chose qui nous rapporte de l’argent de manière régulière c’est extrêmement rare et recherché. Imaginez, au lieu de gagner 2 000€ de salaire, vous gagnez 2 000€ + 250€, vos revenus mensuels augmentent, ce qui vous permet d’emprunter plus, pour gagner plus et emprunter plus…. C’est un véritable cercle vertueux, et c’est comme cela que l’on nomme un « actif » (quelque chose qui entre dans votre proche), au contraire d’un « passif » (quelque chose qui sort de votre poche).

C’est pour moi, le véritable défi dans l’immobilier locatif, car votre tente Micheline, si elle ne s’est pas formée, et qu’elle achète un appartement « comme tout le monde ». Elle ne va pas rencontrer de gros problème, cependant, tous les mois elle devra payer de sa poche.

Elle croira que c’est normal parce que « tout le monde » le fait. Mais au final, tous les mois au lieu de gagner 2000€ de salaire, elle devra peut-être mettre 250€ de sa poche, et son salaire diminuera, son train de vie va baisser et sa capacité d’endettement aussi.

Je ne dis pas que votre tente Micheline est une mauvaise investisseuse immobilière, car ça lui permet peut-être de faire un effort d’épargne de 250€/mois pour au final un appartement, effort qu’elle ne ferait pas sinon.

Comme je souhaite vous donner les meilleures solutions pour réussir vos investissements immobiliers locatifs, je vous explique ce que vous devez rechercher pour y arriver.

La multi location, la meilleure stratégie.

J’ai cherché des heures et des heures sur internet, payer plusieurs formations pour mettre des mots sur cette stratégie, et je vous la partage aujourd’hui, grâce à cette stratégie vous allez augmenter sensiblement votre cash-flow.

La Multi location « temps » :

Comme son nom l’indique, on utilise la variable du temps pour améliorer la rentabilité de notre investissement, pour simplifier vous allez « louer votre bien à plusieurs personnes durant le même espace-temps ou à une seule personne durant un temps réduit ».

Concrètement, faire de location courte durée (saisonnière) ou de la colocation, vous permettra de maximiser vos revenus et ainsi obtenir un meilleur cash-flow.

Car louer son appartement à la semaine rapporte plus que de le louer à l’année, de même que louer une maison à 4 étudiants rapporte plus que de le louer à une famille.

Vous aurez des frais supplémentaires et plus de roulement des locataires, mais cela s’externalise via des agences et des conciergeries. D’ un autre côté, vous ne dépendrez pas d’un locataire et votre risque d’impayé sera moindre.

La Multi location « Espace » :

C’est le principe de la division ou de l’agrandissement, par exemple :

  • Séparation d’un appartement T4 en deux T2.
  • Séparation d’un appartement T2 en deux studios.
  • Agrandissement d’un grand studio en T2.
  • Agrandissement d’un grand T2 en T3.

Dans c’est 4 cas, vous obtiendrez des revenus supérieurs qu’à l’origine, 50 ou 100€ / mois peuvent faire la différence pour obtenir un cash-flow positif.

Vous savez maintenant que la clé est la transformation du bien. Transformé pour apporter de la valeur et ainsi trouver des locataires et loué à un bon prix, c’est la clé principale pour réussir son investissement locatif.

Dans le prochain paragraphe, je vais vous donner mes conseils pour chercher et trouver le bon endroit pour acheter et commencez vos visites.


Plan d’action : Définir quel mode de location vous conviendrait le mieux ? La location Airbnb ? Colocation ? Séparation d’un grand T2 en 2 studios ?

La recherche du bien immobilier

Comment trouver un bien immobilier ?

Dans ce paragraphe, je vous explique comment rechercher et filtrer efficacement les annonces immobilières à usage locatif.

Ou investir ?

C’est vrai que la localisation peut-être le premier casse-tête de l’investisseur, sur internet on trouve toute sorte d’article et de tableau qui indiquent les meilleures villes pour investir dans l’immobilier, avec les meilleurs rendements, etc…

Je vous conseille de ne pas faire attention à ces articles, car avec la stratégie de la multi location, vous augmentez naturellement votre rendement et votre cash-flow.

Je conseil, d’investir dans l’immobilier locatif dans un endroit que vous connaissez !!

Vous avez vécu, ou vivez depuis 2-3 ans dans une ville, sans le savoir, vous êtes parfaitement informé de la situation des quartiers, de la population, des points d’intérêts et des évolutions de votre ville.

Ce qui est intéressant, ce sont les villes ou les quartiers qui sont sous côté pour des raisons mineures, vous devez forcément en connaître, ces villes ou quartiers qui sont 20% moins chers sans véritable raison (par exemple, la ville n’a pas fait de réaménagement urbain dans ce quartier depuis 15-20 ans).

Cela vous permettra d’acheter à un prix inférieur, car la bonne affaire en immobilier se fait à l’achat.

Pour les personnes qui habitent dans des grosses villes où les prix sont très élevés. Pour obtenir un gros cash-flow, il va peut-être falloir investir dans l’immobilier de votre région d’origine, ou en « périphérie » de votre ville de résidence.

Tout ça nécessite des études pour vérifier si un cash-flow positif est possible, mais il faudra prévoir un peu plus de déplacement et d’organisation pour la recherche du bien (on n’a rien sans rien).

Les travaux en immobilier ?

Une autre question qui se pose rapidement lorsqu’on étudie les petites annonces, c’est de savoir si oui ou non vous souhaitez faire des travaux ? Je ne vois que des bons côtés dans la réalisation des travaux en immobilier.

Premièrement, vous apporterez de la valeur à votre bien immobilier et un bien de valeur se loue toujours à un bon prix.

Deuxièmement, vous pourrez négocier à la baisse le prix d’achat grâce à la réalisation de ces travaux.

Troisièmement, l’ensemble des coûts des travaux sont déductibles des revenus, par conséquent vous réduirez vos impôts.

Selon le profil et l’envie de l’investisseur, ces travaux pourront être réalisé par vous-même, mais prenez en compte, le temps et le délai de réalisation de ces travaux. Si vous économisez 15 000€ de travaux en les réalisant vous-mêmes, c’est bien, mais si vous mettez 8 mois de plus qu’une entreprise, cela signifie aussi que vous avez perdu 8 mois de loyer… C’est à prendre en compte également.

Si vous n’êtes pas bricoleur pas de de panique, vous ferez appel à des entreprises. Pensez-vous que tous les investisseurs immobiliers sont bricoleurs ? La réponse est Non.

La recherche du bon bien immobilier locatif est directement liée au type d’exploitation que vous souhaitez en faire, et non l’inverse.

Si vous souhaitez faire de la colocation, vous viserez des étudiants et des jeunes actifs (environ 50% des membres d’une colocation sont étudiants, et l’autre moitié sont des travailleurs), et donc un emplacement proche d’écoles supérieurs, hôpitaux pour les étudiants, et pour les actifs proches des transports en commun, et des centres villes.

Mon astuce pour la colocation est de rechercher des biens à proximité des résidences étudiantes (dans un rayon de 500 mètres), car les résidences étudiantes sont des entreprises, qui et vous pouvez en être certain ont fait une grosse analyse du marché avant de créer cette résidence étudiante.

Si vous souhaitez faire de la location courte durée (lcd), vous visez des personnes en vacances ou en déplacement professionnel, et donc des emplacements en centres villes, endroit touristique, centre de conférence, à côté de gare ou aéroport, et même des hôpitaux, car la famille des malades ont besoins de se loger.

Mon astuce pour la LCD est de rechercher des biens à proximité des hôtels, car comme pour les résidences étudiantes, les hôtels ont forcément réalisés une étude de marché avant de s’installer.

J’utilise le site bien’ici (site d’annonce immobilière), pour créer des alertes automatiques, en définissant de manière personnalisé un périmètre de recherche, une surface et un prix maximum.

Dans le prochain paragraphe, je vous donne toutes les informations pour faire une bonne affaire et acheter en-dessous du prix du marché.


Plan d’action : Identifier vos zones de recherches (celles qui répondent à vos besoins) dans au moins 2 villes et créer des alertes automatiques sur le site d’annonce immobilière bien’ici.

Comme les sites d’annonces immobilières sur internet non pas forcément toutes les annonces, contacter 3 agences immobilières pour leur expliquer votre projet et faire au moins 1 visite avec chaque agence.

Comment faire la bonne affaire ?

Vous savez où chercher, vous avez même commencé vos premières visites, c’est très bien.

Maintenant, il faut dénicher la bonne affaire, celle qui vous permettra d’obtenir du cash-flow et des revenus complémentaires.

La bonne affaire est pour moi synonyme d’achat à un prix en dessous du marché immobilier, ce qui vous permettra de payer moins de frais de notaire, car ces frais sont calculés sur le prix d’achat, emprunter moins d’argent à la banque est donc payer moins de mensualités de prêt, et pour finir faire une plus grosse plus-value à la revente de votre maison.

Mais comment faire pour baisser le prix affiché ? Je vous donne mes conseils pour augmenter vos chances de réussite lors d’une négociation.

Trouver le « bon vendeur » est l’élément le plus important, voici les caractéristiques d’un  vendeur motivé pour vendre :

  • F : Fatigué, un vendeur fatigué est plus susceptible d’accepter une baisse de son prix, si le vendeur a eu des problèmes de gestion locatives, si le bien a été remis à la vente suite d’ un premier compromis de vente qui a échoué (non-obtention du prêt), si le bien est en vente depuis 1 an, etc…
  • H : Hâté, un vendeur hâté aura le même besoin de vendre, si le vendeur est dans l’urgence de vendre suite à un divorce, si ’il arrive à l’échéance de son prêt relais (obtention d’un prêt pour acheter un second bien sous condition de vendre le premier bien), de même pour les successions qui peuvent être en attente de la vente de la maison/appartement familiale etc…
  • R : Remboursé, un vendeur remboursé est donc sans crédit n’aura pas de « minimum » exigé par le remboursement d’un prêt, il sera plus à même de faire des concessions et de baisser son prix. C’est le cas par exemple des propriétaires de plus de 15/20 ans.

Pour récupérer toutes ces informations sur le vendeur, il n’y a qu’une seule solution, poser des questions lors de vos visites !

Une question qui fonctionne très bien pour aller à l’essentiel est de savoir pourquoi le vendeur vend : « Pourquoi vendez-vous maintenant alors que… ? Terminer votre question par un élément positif sur le bien immobilier.

Par exemple, pourquoi vendez-vous maintenant alors que le quartier va profiter d’un réaménagement urbain prochainement ?

Dans la même idée que la technique FHR (Fatigué, hâté, remboursé), viser des biens immobiliers dont personne ne veut est un excellent moyen pour faire baisser le prix. Ce sont généralement des biens à gros budget travaux (rénovation ou mauvais agencement), chiffrer les travaux par une entreprise est utiliser ce devis pour faire baisser sensiblement le prix.

Je privilégie également les annonces avec un prix d’achat déjà bas, étonnement c’est souvent le signe qu’une négociation est encore possible, soyez réactif, car un prix bas attire la concurrence.

Dans tous les cas, vous ne saurez jamais si votre proposition va être acceptée avant de la proposer, n’ayez pas peur que le vendeur rejette votre offre et vous disent « NON ».

N’ayez pas peur de proposer une offre inférieur de 40% à celle demandée, car au mieux, elle est acceptée, au pire le vendeur vous fera une contre-proposition.

Je sais que ce n’est pas facile, mais oser faire des offres vous permettra de faire des bonnes affaires, comme ce célèbre slogan « 100 % des gagnants ont tenté leur chance ».

Dans le prochain paragraphe, je vous explique comment calculer la rentabilité et le cash-flow d’un bien immobilier, ce qui vous permettra d’argumenter lors de votre offre d’achat.

PS : Si vous êtes vous même vendeur, je vous conseille de lire mon article sur comment trouver des acheteurs ? Et comment finaliser une vente ? 


Plan d’action : Préparez-vos questions à poser lors de vos visites pour récupérer le maximum d’informations sur le vendeur, utiliser la technique FHR.

Analyser un projet immobilier

Comment faire une étude immobilière ?

L’analyse d’un projet immobilier locatif n’est pas très complexe si vous avez toutes les informations, et c’est ce qui va vous permettre de différencier une affaire rentable et une mauvaise affaire.

Ça vous permettra également de définir le prix d’achat maximum, étudier les chiffres clés est indispensable, je vous explique comment les calculer, ce qu’il faut intégrer et ce qu’il ne faut pas compter.

Je vous présente ci-dessous les 3 types de rentabilités : « brute », « nette » et « nette nette », grâce à ces calculs nous pourrons calculer le cash-flow (résultat rentre nos revenus et nos dépenses).

Rentabilité brute :

La Rentabilité brute se compose comme ceci :

Coût d’acquisition totalExemple
Prix d’achat (frais d’agence inclus)100 000
Frais d’acquisition (appelé également frais de notaire – environ 8% du prix d’achat)8 000
Frais de dossier bancaire pour le prêt500
Cout des travaux20 000
Total128 500
RevenusExemple
Loyer annuel hors charges600*12= 7 200

Rentabilité brute (en %) = Loyer annuel *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : rentabilité brute (en %) = (7 200*100)/128 500 = 5,6%

La rentabilité brute permet rapidement d’avoir un ordre d’idée de la rentabilité, cela permet de savoir si il est pertinent d’aller plus loin dans les calculs, cependant il n’inclut pas toutes les charges, comme nous le verrons dans la rentabilité Nette.

Pour l’estimation du loyer, rien de mieux que de regarder le prix du marché pour un bien équivalent, étudier donc la concurrence sur des sites comme leboncoin ou seloger. Dans le loyer, ne prenez pas en compte les charges locatives car, elles s’annulent (elles rentrent d’un côté et ressortent de l’autre).

Personnellement, j’utilise une variante qui me semble plus efficace, la technique du 1%. C’est-à-dire que les loyers mensuels bruts doivent représenter 1% du coût d’acquisition total.

Pour un loyer mensuel de 600€, cela représente un coût d’acquisition total de 60 000€ maximum (on en est loin dans cet exemple…)

Rentabilité nette :

La rentabilité nette prend compte ces éléments supplémentaires :

Charges d’exploitation (annuelle)Exemple
Remboursement du prêtMensualité de 662€ pour un prêt de 128 500 sur 20 ans et un taux d’intérêt de 1,56% et taux d’assurance 0,36%

662*12 = 7 944€

Charges de copropriété600
Frais de gestion (7% des revenus)550
Taxe foncière500
Assurance habitation propriétaire non occupant150
Frais de Comptabilité (si nécessaire)0
Frais d’entretien du logement (imprévu)300
Vacance locative (1 mois)600
Total annuel10 644

Rentabilité nette (en %) = (Loyer annuel – charges d’exploitation annuelle) *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : rentabilité nette (en %) = (7 200 – 10 644) * 100/128 500 = 2,68 %

On voit cet investissement d’un Å“il différent maintenant. La rentabilité brute était de 5,6%, pour finalement obtenir une rentabilité nette de – 2,68%, c’est-à-dire qu’il faudra rajouter de l’argent tous les mois, c’est exactement ce qu’il faut absolument éviter.

La rentabilité nette est un calcul beaucoup plus précis et réaliste d’un investissement immobilier, car il inclut les charges d’exploitation, j’aime y ajouter également la vacance locative (1 mois en moyenne) et des frais d’entretien (les imprévus) (1/2 mois de loyer), car ce sont des choses qui arrivent, alors autant les provisionner maintenant.

Cet exemple prend en compte ce qu’on appelle un financement à 110% de la banque, car nous empruntons la totalité du coût d’acquisition, certains d’entre vous souhaiteront peut-être mettre un apport (ce que je ne conseille pas, pour bénéficier d’un effet de levier d’enrichissement maximum).

Cependant, je vous conseille de ne pas inclure votre apport lors de ce premier calcul, cela vous permettra de comparer vos différents projets ensemble sur une même base.

Ces charges varient d’un bien à un autre, il n’est pas rare qu’une taxe foncière augmente ou diminue de 40% juste en changeant de ville, de même pour les taxes de copropriétés qui peuvent varier du simple au double, il est donc important de récupérer ces informations pour chaque bien, cela montrera un certain professionnalisme auprès des vendeurs.

Rentabilité nette nette :

C’est le calcule le plus précis, mais aussi le plus compliqué à calculer, car il prend en compte votre imposition (vos impôts), et donc votre situation personnelle et le régime d’imposition (Nu, meublé, SCI) de vos revenus fonciers.

Rentabilité nette nette (en %) = (Loyer annuel – charges d’exploitation annuelle – impots) *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : Pour simplifier, imaginons que vous louez cet appartement en location nue et au régime micro-foncier, ce régime permet un abattement forfaitaire de 30% des revenus fonciers. Il est généralement optimisé pour les biens sans travaux.

Si votre tranche d’imposition est de 30% (voir votre avis d’imposition), voici le calcul de vos impôts :

Impôt foncier = (Loyer annuel – abattement forfaire) * tranche d’imposition

Impôt foncier =  ( 7 200 – 30%) *30 = 1 512 €

Grâce à l’abattement forfaitaire, je peux retirer 30% de mes revenus soit 2 160€.

Sur la somme restante (7 200 – 2 160 = 5 040 je paye 30% d’impôts soit 1 512€.

La rentabilité nette nette (en %) = (7 200 – 10 644 – 1 512) *100 / 128 500€ = – 3,85%.

Comme vous pouvez le remarquer la fiscalité est très importante, car en tant que personne on paye des impôts sur des revenus et non des bénéfices (ce qui n’est pas le cas des sociétés par exemple), pour paraphraser vous payer des impôts alors que tous les mois vous êtes en négatif.

Si votre projet de départ à une rentabilité de départ faible, il est très probable que votre rentabilité nette nette soit négative, ce qui est une très mauvaise opération, car vous devrez ajouter de l’argent de votre poche tous les mois.

L’exemple précédent nous montre qu’il faut soit faire baisser le prix sensiblement, soit augmenter les loyers, soit utiliser le régime d’imposition des sociétés (que je vais décrire dans un autre article).

De plus, la fiscalité de la location nue est pour moi, la moins avantageuse, et je vous conseille de vous renseigner sur la location meublée et le statut LMNP qui sont des statuts logiques pour faire de la location courte durée/Colocations.

Il est également bon de savoir que le régime réel (et non micro-foncier), permet d’amortir les travaux sur plusieurs années. Si vous avez plusieurs milliers euros de travaux, cela vous permettra en moyenne de ne pas payer d’impôts entre 2 et 7 ans (une étude singulière à chaque projet est à réaliser bien sûr).

Personnellement,  avec des chiffres comme ça, je ne perdrais pas mon temps à optimiser ces 3 points, et je chercherai un autre bien immobilier.

Le cash-flow mensuel ou le résultat d’exploitation en français.

C’est pour moi l’élément essentiel, car il montre tout de suite si votre investissement vous fait gagner de l’argent, s‘il vous en coûte ou si il s’auto finance (résultat nul).

Cash-flow mensuel = Loyer mensuel – charges d’exploitation mensuelles – impôts mensuelles =

Exemple :

Cash-flow mensuel = (7200/12) – (10 644/12) – (1 512/12) =  600 – 887 – 126 = – 413 €

Le cash-flow est négatif et vient compléter nos calculs de rentabilités, cet investissement n’est pas rentable, tous les mois vous devriez mettre 413€ de votre proche.

Une variante existe sans prendre en compte les impôts qui sont toujours plus compliqués à calculer.

Dans le prochain paragraphe, je vous parle du financement et toutes ces variantes


Plan d’action : Récupérer toutes les informations nécessaires lors de vos visites et forcer vous a réalisé ces calculs à chaque fois, cela vous permettra de comparer chaque résultats entre eux, et surtout de prioriser les biens qui ont le plus de potentiels.

Financement bancaire

C’est une étape obligatoire lors de chaque investissement, vous devrez aller voir une banque et vous faire financer votre projet. L’objectif n°1 est d’obtenir un financement à 110%, c’est-à-dire la totalité des coûts d’acquisition (notaire + frais bancaire + travaux), voir mon article sur comment investir sans apport.

Les croyances en immobiliers sont dures, certains d’entre vous sont surement sceptiques, mais c’est complètement possible de tout emprunter, personnellement je l’ai déjà fait 2 fois pour un total de 270 000€.

Les avantages de tout emprunter sont nombreux, cependant il faudra toujours que votre bien s’autofinance, car nous souhaitons acheter un actif (de l’argent qui rentre dans notre proche) et non un passif (de l’argent qui sort de notre poche).

Avantage N°1 : Multiplier les opérations

Imaginer faire un apport de 50% du prix total à chaque investissement immobilier, cela vous ralentira très fortement dans vos investissements, car rapidement vous n’aurez plus d’apport, utiliser l’argent de la banque vous permet de faire plus d’opérations immobilières.

Imaginer financer 5 projets avec 10 000€ d’apport chacun, ou 1 projet avec 50 000€, vous avez mis la même somme d’argent, mais le résultat est différent, d’un côté vous avez 5 biens immobiliers et donc 5 sources de revenus, de l’autre côté 1 source et 1 bien immobilier.

Avantage N°2 : Augmenter votre effet de levier d’investissement

Dans tous les business qui fonctionnent, l’effet de levier permet de multiplier les résultats. Le but est d’avoir l’effet de levier le plus important.

Dans l’immobilier, l’effet de levier est le prêt, faire un apport de 30% pour acheter un bien immobilier, représente un effet de levier de 70%. Voici un exemple pour vous convaincre :

Coût d’acquisitionSimulation Apport 1Simulation Apport 2Simulation Apport 3
100 000€30 000 (30%)10 000 (10%)0
Valeur du patrimoine après le remboursement du prêtCoût d’acquisition – Apport =

100 000 – 30 000 = 70 000 €

Coût d’acquisition – Apport =

100 000 – 10 000 = 90 000 €

Coût d’acquisition – Apport =

100 000 – 0 = 100 000 €

Pour le même achat, mais avec un financement sans apport votre patrimoine et votre richesse augmenteront plus rapidement, car si vous faites bien les choses, ce sont les locataires qui paieront ce bien immobilier.

Avantage N°3 : Garder votre argent pour les imprévus

Garder toujours une somme d’argent pour les imprévus, comme pour une entreprise constituer vous une « trésorerie » car l’immobilier c’est du physique, et vous aurez forcément des réparations et des incidents imprévus, garder votre cash pour éviter de devoir trouver 5 000€ en urgence.

J’ai remarqué que les banques aimaient les investisseurs avec du cash sur leurs comptes en banque, ça les rassure, et ça prouve que vous savez gagner de l’argent.

Avantage N°4 : Profiter de votre argent

Sur ce blog, je prône une reprise en main de sa vie financière, mais aussi de sa vie tout court, cela inclus les petits plaisirs personnels, comme partir en vacances, changer de voiture, aller voir un concert ou je ne sais quoi.

Si vous mettez tout votre argent dans votre apport, les mois suivants vont être compliqués

Avantage N°5 : Investissez votre argent ailleurs

L’immobilier est un des seuls véhicules d’enrichissement où l’emprunt est aussi facile, essayer d’emprunter pour l’investir en bourse, ou acheter des bitcoins, c’est impossible.

Faire un emprunt pour créer sa société est également très complexe, et un apport est toujours nécessaire.

Donc, utiliser l’argent que vous gagnez, et placer le sur d’autres véhicules d’investissements présentés sur ce blog, comme la bourse, les crypto monnaies, l’entrepreneuriat, etc…

Avoir de l’argent de côté vous permettra également de saisir des opportunités.

Après les avantages du prêt, entrons dans le vif du sujet, et les points importants à vérifier lors de l’obtention de votre prêt.

Avant de voir ces points en détail, vous devez prendre conscience qu’a ce stade de l’article, vous en savez généralement plus que le conseiller en clientèle qui vous recevra dans son bureau.

Car les banquiers ont beaucoup d’autres tâches quotidiennes, et la réalisation d’un prêt immobilier, et loin d’être courant et maîtrisé par votre interlocuteur, contrairement à ce que l’on pense, la banque ne gagne pas tant d’argent que ça lorsqu’elle vous accorde un crédit.

Ce qui rapportent le plus à la banque sont les domiciliations bancaires, les ouvertures de comptes et assurances, les cartes bleues, les cartes de crédit, etc…

Si vous avez des préjugés sur les banquiers, ne leur en faites pas part, vous êtes là pour trouver des « accords commerciaux » et « construire une relation commerciale» comme 2 entreprises.

N’oubliez qu’ils non peut-être pas les connaissances, mais ils ont le pouvoir de vous dire non.

Dossier d’obtention de prêt :

Votre banque vous demandera un certain nombre de document standard obligatoire, relevé de compte, fiche de paie, avis d’imposition, contrat de travail, etc…

Comme un professionnel, vous devez préparer votre rendez-vous et lui fournir tous les documents qui prouvent que vous savez de quoi vous parlez, et qui prouvent la qualité de l’investissement immobilier que vous souhaitez faire.

Il faut lui prémâcher le travail, votre rendez-vous dure 1 heure pas plus, fournissez-lui votre étude de rentabilité nette, une attestation de valeur locative réalisée par 2 agences, un justificatif des baux et loyers perçus dans le cas d’un achat avec des locataires en place, un récapitulatif synthétique de votre épargne et une synthèse de votre épargne mensuelle (tableau de dépenses et de revenus mensuels).

Si vous avez d’autres investissements, n’hésitez pas à lui montrer que vous avez réussi vos premiers investissements, vous lui prouverez ainsi votre professionnalisme.

Type de prêt :

Tous les prêts intègrent 2 éléments, le capital emprunté (c’est-à-dire la somme totale empruntée) et les intérêts.

Le prêt amortissable et le plus utilisé et le plus connu, il peut-être à taux variable ou à taux fixe.

Je ne vais parler que du taux fixe, car il n’y a pas de raison de choisir le taux variable, on connait le coût total du prêt à l’avance, et les mensualités sont identiques.

Chaque mensualité comporte une partie d’intérêt et une partie de capital, les mensualités démarrent avec une grosse partie d’intérêt, celle-ci baisse avec le temps, jusqu’à la dernière mensualité ou l’emprunteur aura remboursé entièrement le capital emprunté.

schéma d'un prêt amortissable

Le prêt progressif ou prêt à échéances progressives, est un prêt à taux fixe, les mensualités vont augmenter annuellement d’un certain % décidé lors de la réalisation du prêt.

Exemple d'un prêt progressif

Exemple : Avec une mensualité de 1 000€ la première année avec une augmentation progressive de 2% par an, la deuxième année vous coûtera 1 000*1,02= 1 020€, la troisième 1 020*1,02= 1 040,4 etc…

Ça permet de réduire le coût total du prêt, car vous le rembourserez plus vite, mais il est moins intéressant pour un investisseur, car ce sont les locataires qui vont rembourser le prêt.

Le prêt « In fine », qui signifie à la fin en latin, est un prêt durant lequel vous ne paierez que les intérêts, au terme de celui-ci, vous devez rembourser la totalité du capital emprunté.

En pratique, un apport conséquent (20 à 30% minimum) est demandé par la banque comme « garantie », ce type de prêt peut-être très dangereux, car au terme du crédit, la somme total emprunté doit être restitué, il vaut mieux l’avoir provisionné dès le début.

Exemple prêt In fine

Pour un investisseur immobilier classique, entre 0 et 5 biens immobiliers, le prêt amortissable à taux fixe est recommandé à 99% du temps.

Durée du prêt :

La durée du prêt influencera directement le montant des mensualités, notre but étant de générer du cash-flow mensuel, je recommande d’obtenir un prêt le plus long possible, pour ainsi diminuer les mensualités du crédit.

Les règles varient selon les banques, cependant je n’ai jamais vu une durée de plus de 20 ans pour un prêt d’investisseur (et de 7 ans au minimum), à contrario la durée d’un prêt pour l’achat de sa résidence principale peut-être porté sur 25 ou 30 ans.

À savoir, les taux appliqués ne sont pas les mêmes pour chaque durée, et oui il est plus risqué de prêter sur 20 ans que sur 9 ans, pour composer ce risque, les banques augment le taux d’intérêt.

En général, les taux d’intérêt respectent les plages suivantes : 10 à 14 ans / 15 à 19 ans / 20 à 24 ans

Il peut être intéressant de demander un crédit sur 19 ans au lieu de 20, pour bénéficier d’un meilleur taux par exemple.

Taux d’intérêt du prêt :

Il fixe la rémunération du capital prêté, et est exprimé en %. C’est ce taux (+ taux de l’assurance) qui est utilisé pour calculer les mensualités du par l’emprunteur à la banque.

Obtenez une idée des taux pratiqués sur le site meilleurtaux.

Taux d’assurance du prêt :

Également appelé assurance emprunteur, ou aussi assurance décès invalidité. Elle couvre les emprunteurs lors d’un emprunt bancaire, l’assurance permet de prendre le relais en cas d’accident, de maladie ou de décès. Elle est obligatoire dans la cadre d’un prêt immobilier.

Les garanties proposées sont nombreuses, Décès, PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie, IPT (invalidité permanente totale), ITT (arrêt maladie), perte d’emploi.

Cependant, rien n’est offert, chaque option augmente le taux de cette assurance et donc son coup, pour de l’investissement immobilier, rien ne sert de prendre les garanties en relation avec son « emploi » car, ce n’est pas vous qui allez rembourser le crédit, mais bien les locataires.

Le taux varie également selon votre situation, une personne de 30 ans aura un meilleur taux qu’une personne de 50 ans, là-dessus nous ne sommes pas tous égaux.

Un point très important à demander et à vérifier, votre taux d’assurance doit être calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initial.

Le capital restant dû diminuera chaque mois, et vos intérêts d’assurance avec, cette différence ne semble pas importante, mais sur des milliers d’euros empruntés et sur 20 ans, cela fait plusieurs milliers d’euros d’écart.

Des grandes différences existent entre les banques sur ce taux d’assurance, et certaine peuvent vous « obliger » à prendre leur assurance pour accepter le prêt.

Sachez qu’il est possible de changer d’assurance emprunteur après 1 an et même après plusieurs années, ainsi n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour gagner des euros.

Frais de remboursement anticipé :

Ce sont les frais supplémentaires à payer à la banque, en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier.

On ne sait jamais, peut-être que dans 15 ans vous souhaiterez clôturer ce prêt pour X  raisons. Il faut donc y faire attention maintenant, et négocier la suppression ou la réduction de ces frais.

Le différé partiel/total :

Le différé est une période au début de votre crédit, durant laquelle l’emprunteur ne paye pas les intérêts et/ou le capital.

L’assurance du crédit est-elle bien prélevée, car vous continuez d’être assuré.

La réalisation de travaux est nécessaire pour obtenir un différé, le différé peut aller de 36 mois à 1 mois. Personnellement ma banque m’a accordé un différé de 12 mois maximum.

Les 2 types de différé sont :

Partiel : Vous ne payez que la partie des intérêts, après la période de différé, vous remboursez votre prêt normalement (Exemple : remboursement de 200€ au lieu de 660€ pour un prêt de 130 000€ sur 20 ans)

Total : Vous ne payez rien (juste l’assurance), après la période de différé, vous remboursez le prêt, cependant les intérêts que vous n’avez pas payés viennent s’ajouter au capital emprunté, cette solution revient donc plus cher que le différé partielle.

Tout l’intérêt du différé est de générer de la trésorerie au début de l’exploitation du bien immobilier, cette trésorerie vous permettra de voir venir et de financer les prochains travaux par exemple.

C’est une condition extrêmement intéressante pour l’investisseur, car elle rentre complètement dans notre logique d’utiliser l’argent des autres pour s’enrichir. Je vous conseille d’obtenir le plus long différé partiel (je suis plus fan de ce différé) lors de l’obtention de votre prêt.

D’ailleurs, même si vous n’avez pas de travaux à réaliser, vous pouvez toujours simuler des travaux pour obtenir un différé partiel, rien ne vous oblige à réellement faire des travaux par la suite (on peut tous changer d’avis…)

La garantie (caution, IPPD, hypothèque)

Tout d’abord, je rappelle que la garantie, permet à la banque de s’assurer contre le défaut de paiement de l’emprunteur. C’est donc un élément essentiel pour la banque, sans garanti aucune banque ne vous prêtera.

3 solutions permettent de garantir un prêt immobilier.

  • Caution : Un organisme de caution se porte garant, si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque demande le remboursement directement à cet organisme.

C’est la solution préférée des banques, car elles ne prennent pas de risque. Le « crédit logement » est l’organisme le plus populaire, son coût est d’environ 1 500€, mais si vous remboursez entièrement votre crédit, elle vous rembourse environ 1 000€, L’opération revient donc à 500€.

Pour les investisseurs en série, le crédit logement vous cautionnera au début, mais après 2-3 acquisitions, ils refuseront de vous cautionner, car vous représenterez un risque trop élevé à leurs yeux

  • Inscription en privilège de prêteur de denier (IPPD), proche de l’hypothèque, elle porte sur les biens anciens, l’ IPPD coûte moins cher qu’une hypothèque, car la taxe de la « publicité foncière ne s’applique pas ». Comme l’hypothèque, elle doit être réalisée par un notaire.

L’ IPPD ne peut être utilisé pour la somme empruntée correspondant aux travaux, en cas de problème financier, le fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque, saisie et vente par voie judiciaire.

Son coût initial est d’environ 1,20% du montant total emprunté, des frais de mainlevée (environ 0,7%) seront appliqués en cas de revente du bien avant la fin du prêt + 2 ans.

  • L’hypothèque, fonctionne de la même manière que l’IPPD, sauf qu’elle peut s’appliquer sur des biens immobiliers neufs comme dans les zones ANRU. Son coût est par contre supérieur (environ 2,10%) et des frais de mainlevée sont également à appliquer en cas de revente avant la fin du prêt.

C’est la solution la plus chère pour l’emprunteur, mais une solution de facilité pour la banque.

En tant qu’investisseur, lorsque l’organisme de caution, n’acceptera plus votre dossier, préféré la solution de l’ IPPD puis compléter la somme des travaux par un pourcentage d’hypothèque, je vous donne un exemple : Total emprunté : 80 000€ + 20 000€ de travaux = 100 000€

L’ IPPD ne s’appliquant pas sur les travaux, mais sur la valeur du bien, cumuler une garantie IPPD d’une valeur de 80 000€ + une hypothèque à hauteur de 20 000€ (soit 25% de 80 000) pour les coûts des travaux .

Cela peut sembler compliqué, mais parler en avec votre notaire, il doit connaitre ce procédé.

Frais de dossier de la banque :

La constitution de votre dossier de prêt par la banque à un coût forfaitaire différent dans chaque banque, de 500 à 1 000 €.

C’est un élément à négocier fortement et à ramener à 0€.

Les contreparties :

Comme je l’ai écrit au début de ce paragraphe, en tant qu’investisseur vous cherchez à construire une relation commerciale avec votre banquier, ce qui implique des compromis et des contreparties de votre part, le but étant d’avoir votre prêt aux meilleures conditions, n’hésitez pas à proposer au banquier quelques solutions pour faciliter l’acceptation du prêt.

Par exemple, l’ouverte d’une assurance vie dans laquelle vous ne ferez qu’un versement initial, un compte courant avec une carte bleue, un livret A, une assurance habitation propriétaire non occupant, vos assurances voitures, une domiciliation bancaire, etc…

Votre but  premier étant d’obtenir le financement à 110% de votre prêt n’oubliez pas ça !

Dans le prochain paragraphe, je vous donne des conseils sur l’exploitation et la mise en location de votre bien immobilier.


Plan d’action : Préparez un dossier de prêt en béton et négociez tous les points importants à votre avantage.

Mise en location

Trouver des bons locataires ?

C’est la dernière étape, d’un investissement immobilier, vous devez maintenant trouver des locataires et louer votre bien.

Pour de la location classique ou de la colocation, la gestion du bien peut être faite de 2 manières, par vous-même ou par un tiers (agence de gestion locative ou indépendant).

Forcément, un tiers vous coûtera plus d’argent, mais vous permettra de gagner du temps, car réaliser les visites, les états de lieux, la planification d’intervention du plombier, contacter l’assurance en cas d’incident des eaux, etc… n’est pas anodin. Il mettra à jours votre bail en respectant les évolutions et obligations de la loi.

Dans une colocation, vous pouvez demander au colocataire en place d’effectuer les visites, ça leurs permet également d’avoir un premier contact avec le/la nouveau/nouvelle.

Le plus dur est de trouver la bonne agence ou le bon indépendant, je vous conseille de récupérer les bonnes adresses auprès des autres investisseurs de votre ville.

C’est la solution que je recommande à moyen/long terme si vous souhaitez investir régulièrement et massivement dans l’immobilier, car le temps c’est de l’argent.

En bonus, ces frais sont à déduire chaque année de vos revenus (dans le choix du régime réel).

Pour de la location courte durée, le même principe d’externalisation existe avec le concept de « conciergerie », et selon moi une obligation, si l’on ne veut pas passer toutes ces journées à nettoyer les draps et préparer les arrivées/Sorties.

Pour réduire ces frais, je vous conseille de louer votre bien à partir de 5 nuits minimum, cela diminuera vos coûts.

Le choix du bail :

  • Bail en location nue, généralement utilisé lorsque le bien immobilier est loué à une famille ou à un couple, il y a peu d’obligation pour le bailleur, le préavis du locataire est de 3 mois (sauf dans les zones dites « tendues » comme Paris et d’autres grandes villes), ce qui laisse le temps de trouver un remplaçant, la durée du bail est de 3 ans.
  • Bail en location meublé, généralement utilisé lorsque le bien immobilier est partagé par plusieurs personne (colocation, ou location courte durée), le bailleur à l’obligation de fournir une cuisine, de la vaisselle, une couette, des rideaux ou des rideaux/volés par exemple, le préavis du locataire est toujours de 1 mois, et la durée du bail de 1 an. Le bail meublé permet d’obtenir le statut LMNP, ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux.

Le type de bail dépend en général du type de locataire ciblé, il est certain que le bail meublé « clé en main » attirera beaucoup plus facilement les étudiants et les jeunes actifs, au contraire du bail nu plus adapté aux familles.

Pour de la colocation, vous pouvez proposer un bail commun à tous les colocataires ou un bail individuel, la différence pour le bailleur est légère, mais pour le locataire cela peut faire la différence.

Le locataire préférera avoir son bail individuel pour être autonome.

À noter qu’un bail individuel en colocation nécessite un espace privé (chambre) de 14 m² minimum, ce qui est très grand pour une chambre, si ce n’est pas le cas le bailleur devra utiliser un bail commun avec une chambre de 9 m² minimum.

Les charges locatives :

  • Les prévisions sur charges sont une estimation mensuelle des charges, comme l’eau froide, et certaines charges de copropriété, une régularisation annuelle est obligatoire (en réalité c’est peu fréquent…) et la taxe d’ordure ménagère visible sur la taxe foncière du propriétaire est également récupérable.
  • Le forfait de charges, comme son nom l’indique, est une somme forfaitaire qui ne peut pas être régularisée par le bailleur. Le bailleur a donc intérêt à ne pas se tromper dans le forfait pratiqué. Le forfait est souvent utilisé pour de la colocation, car si le propriétaire prend en son nom le contrat d’électricité, il est légalement impossible d’utiliser les prévisions sur charges, car la régularisation annuelle s’apparenterait à de la revente d’électricité, ce qui est interdit.

Pour le choix des locataires, je ne vais pas vous faire liste des documents à demander, vous les retrouverez partout.

Cependant, n’oubliez pas que c’est à vous « d’acheter votre tranquillité », cela veut dire qu’il vaut mieux avoir un logement vide qu’un mauvais locataire. Car malgré l’argent encaissé une fois par mois, les ennuis et le stress vous suivront jour et nuit.

Mieux vaut attendre 1 mois de plus, et trouver un locataire sérieux.

C’est pour cela que je suis assez fan des étudiants en école supérieur, car ils sont rarement embêtants (ils sont normalement concentrés sur leurs études J ), et ce sont leurs parents qui payent.

Dans tous les cas, j’essaye de comprendre leur projet de vie, ça permet de filtrer rapidement les gens mûr et sérieux.

Bravo au plus courageux d’entre vous qui sont arrivés jusqu’au bout de ce MEGA article.

Je sais que le contenu est très dense, n’hésitez pas à relire mon article pour assimiler toutes les informations.

Vous connaissez maintenant les principales étapes d’un investissement immobilier locatif réussi, maintenant il faut passer à l’action !

N’oubliez pas que la vie est comme un buffet, il faut se lever et se servir pour en profiter !

Je vous partage également toutes les étapes importantes de mon premier investissement réussis, qui me génère 250€ de cashflow tous les mois. Tout ça sans apport bien sûr.

PS : Pour les plus motivés et les plus curieux, mon paragraphe bonus arrive tout de suite !!



BONUS : Les autres moyens d’investir dans l’immobilier ?

L’acquisition d’immobilier physique est très largement rependue en France, c’est vrai qu’être propriétaire à quelque chose de gratifiant, mais cela apporte également des contraintes.

Mon but sur ce blog est de vous partager mes connaissances et une certaine culture financière, c’est pour cette raison que je souhaite vous parler de la « Pierre papier ».

La pierre papier c’est de l’immobilier d’activité détenu sous forme d’actions, vous achetez donc des parts de société.

L’immobilier d’activité est composé de locaux commerciaux, bureaux, centres médicalisés, centres commerciaux, des datacenters, des centres logistiques, etc…

Comme dans l’immobilier physique vous touchez une part des loyers et plus-value reçue par l’entreprise, ce revenu est appelé dividendes dans la pierre papier.

C’est un investissement totalement passif (c’est un avantage pour un investissement). On ne vous demandera jamais de faire un état des lieux, ou d’aller obtenir un prêt bancaire par exemple.

Les 2 principaux produits de la Pierre papier sont les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’investissement Immobilière cotées (SIIC).

SCPI:

Les SCPI sont très à la mode ces dernières années, et pourtant elles présentent à mon sens plus d’inconvénients que les SIIC :

  • Elles sont « difficiles à acheter », c’est-à-dire que vous ne pouvez pas acheter des parts de SCPI du jour au lendemain, il faut attendre l’ouverture de la période d’échange, cette période est propre à chaque SCPI, cela peut-être de 2 semaines tous les 6 mois par exemple. Cela s’applique à l’achat et à la revente, c’est à prendre en compte, si vous avez besoin d’argent rapidement, vous êtes bloqués.
  • Le prix est incertain, le prix d’achat à la date X ne sera peut-être pas le même lors de cette période d’échange, vous souhaitiez peut-être acheter une part à 100€ mais celle-ci aura peut-être atteint 120€. C’est quand même gênant.
  • Des frais de transaction de 10% sont appliqués lors de l’achat de SCPI (aucuns frais en sortie), 5 à 6 % sont des commissions qui tombent directement dans la poche des commerciaux qui vendent ces produits. C’est surement cette raison qui pousse bon nombre de gestionnaires de patrimoines à faire de la publicité pour ce produit.

2 avantages sont cependant à mettre à l’actif des SCPI :

  • L’obtention d’un crédit pour l’acquisition de part de SCPI est possible, et ça rentre complètement dans la logique que je mets en avant sur ce blog, utiliser l’argent de la banque pour acheter des actifs. Imaginez un prêt de 20 000€ à un taux de 2% pour acheter des SCPI à 5% de rendement, les calculs sont à faire…
  • Des options de démembrement, d’achat en nu propriété et en pleine propriété son possible, ce qui donne des avantages fiscaux au niveau de la transmission aux héritiers.

En général, les SCPI sont détenus en sein d’une assurance vie.

J’ai écrit un article spécifique, pour connaitre les avantages et les risques des SCPI Malraux.

SIIC:

Leurs avantages :

  • Elles sont « facile à acheter », ces actions sont cotées en bourse, il est donc possible d’acheter et de vendre ces actions durant les horaires d’ouvertures de la bourse.
  • Le prix est connu, vous achetez à un instant choisi et à un prix connu, vous n’avez aucune surprise.
  • Des frais de transaction très faible, comme des actions « classiques » vous ne paierez que les frais de votre courtier. Par exemple, de 1€ pour un ordre de 500€, à 2,80€ pour un ordre entre 2 000 et 4 400€ chez « bourse direct ». On est très loin des 10% des SCPI.
  • La diversification, au contraire des SCPI qui sont des sociétés ayant du patrimoine en France (et une petite part en Europe), vous pouvez acheter des SIIC Américaine, Canadienne, Japonaise, Anglaise, etc… très facilement grâce aux places de marchés internationales, c’est une vraie diversification et sécurité de répartir ses SIIC aux États-Unis et en Europe.

Du côté négatif, les crédits ne sont pas acceptés pour les SIIC, car elles sont assimilées à des actions.

C’est bien le seul point négatif à mon avis.

La distribution de vos dividendes se fera tous les mois, tous les trimestres où tous les ans. Cela dépend de la SIIC.

Plusieurs ratio et calcul permettent de savoir si l’action de la SIIC est une bonne ou mauvaise affaire, mais ce n’est pas le but exact de cet article.

Je vous conseille néanmoins d’étudier les SIIC entres-elles (les SIIC de capitalisation et de type de location similaire), sur 5, 3 et 1 an. Si elles progressent toutes dans le même sens (à la hausse, comme à la baisse), c’est qu’elles suivent toutes le marché, donc vous n’avez pas trop de craintes à avoir.

Si par contre une SIIC monte et que toutes les autres baissent, c’est qu’il y a peut-être quelques choses de louche…J’écrirais d’autres articles sur les SIIC pour vous aider à approfondir ce sujet.

Les SIIC sont à 99% du temps logé dans un compte titre (compte dédié à l’achat/vente en bourse).

Personnellement, je préfère les SIIC, car elles sont plus liquides (plus facile à acheter/vendre) et moins chargées en frais. Mais les SCPI sont achetable via un crédit et peuvent répondent à un besoin de transmission.

Pour finir, j’aimerai ajouter qu’un des grands avantages de la « pierre papier », est qu’il permet d’investir dans l’immobilier à partir de 50€/mois, et oui, le prix de certaines SIIC ne dépassent pas 50€, et pourtant en achetant une part, vous serait propriétaire d’un tout petit morceau de centre commercial par exemple J

Mieux vaut investir 50€ /mois que 0€/an !

J’espère que vous aurez apprécié ce bonus sur la « Pierre Papier »

Agissez maintenant pour votre futur.

Nathan


    1 Commentaire à : "Comment investir dans l’immobilier locatif"

    • waassoc

      Merci pour tous ces détails dans l’investissement locatif auquel on ne pense pas forcément après un premier achat ..

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