Investir dans l’immobilier locatif, concrétiser une idée, acquérir un bien, construire ou achever des travaux… Plusieurs projets immobiliers se trouvent freiner par le manque d’investissement et les prêts immobiliers sont alors une porte de sortie pour certains. Négociez en direct avec les banques ou via un courtier en immobilier; celui-ci intervient dans le processus de choix de l’institution offrant les meilleurs avantages, le choix d’utiliser un différé de prêt est une question à se poser.

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En effet, dans la procédure d’obtention d’un prêt immobilier, le bénéficiaire peut opter pour un différé afin de minimiser les charges mensuelles auxquelles il sera confronté.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ? Qu’est-ce qu’un différé dans un prêt immobilier ? Quels sont ses avantages ? 

Qu’est-ce que le prêt immobilier ?

Un prêt immobilier se définit comme un emprunt accordé par une banque ou tout autre organisme financier spécialisé ayant pour objectif d’aider à financer totalement ou partiellement la réalisation d’un projet ou l’acquisition d’un bien. 

Le prêt immobilier prend généralement en compte le financement du coût d’acquisition du bien immobilier. Lors d’un investissement locatif, je vous conseille d’y inclure également les frais d’acquisitions (frais de notaire) et le coût des travaux. Le but étant de réaliser un investissement locatif sans apport. Des outils de simulation de prêt sont aussi disponibles pour aider les emprunteurs à connaître approximativement les coûts liés à leurs emprunts.

Le différé dans un prêt immobilier

Le différé d’un prêt immobilier consiste à rembourser exclusivement les intérêts du prêt et le cas échéant les frais complémentaires comme l’assurance du prêt. Le capital ne fera donc pas l’objet de remboursement pendant la durée initialement prévue dans le contrat de différé. Il faudrait cependant souligner que des charges supplémentaires seront peut-être à engager, cela dépend des banques. Encore appelé franchise, le différé peut être total ou partiel.

Un différé peut durer de 1 mois à 3 ans, personnellement ma banque ne m’accorde pas plus d’1 an pour de l’investissement locatif.

Pour obtenir un différé lors de votre prêt, je vous conseille d’inclure un budget travaux dans votre demande de prêt immobilier. Un devis effectué par un professionnel est suffisant. Les plus malins peuvent simuler des travaux pour bénéficier d’un différé, en effet, il est toujours possible d’annoncer à la banque que vous avez changé d’avis après l’obtention du prêt.   

Différé total

On parle de différé total lorsque les termes du contrat stipulent qu’aucun remboursement ne sera exigible pendant une durée déterminée. Ainsi, le bénéficiaire du prêt n’aura à rembourser ni le capital emprunté ni les intérêts y afférents pendant la période de différé. Seules, les dépenses liées à l’assurance du prêt sont exigibles, cela correspond à quelques euros en général.

Par exemple, Pierre, emprunteur, bénéficie d’un prêt immobilier de 50 000 euros à rembourser sur une période de 20 ans (240 mois) au taux de 1,5 % l’an et un taux d’assurance de 0,10%. Au bout des négociations, il obtient un différé total de 12 mois. Ainsi, durant les 12 premiers mois, il n’effectuera que le remboursement de l’assurance : 41,6 € par mois (soit 500 € par an).

Toutefois, lors des 228 mois suivants, Pierre devra payer une mensualité de 255,98 € (hors assurance) supérieure à une mensualité sans différé, car le capital à rembourser atteindra 50 691,82 € dû à l’ajout des intérêts qu’il n’a pas payé la première année (691,82 €).

Exemple d’échéancier d'un prêt différé total

Le différé total sera donc très avantageux lors de la période du différé, Cependant, toutes les mensualités suivantes seront plus élevées qu’à l’origine.

Différé partiel

Le différé partiel donne la possibilité à l’emprunteur de rembourser pendant ladite période uniquement les intérêts dus sur le capital débloqué. Les intérêts intercalaires augmenté des frais complémentaires comme l’assurance. Le capital ne sera donc remboursé qu’ultérieurement.

Si Pierre bénéficie d’un différé partiel dans son prêt immobilier avec les conditions précédentes, il devra payer mensuellement une somme de 62,5 euros pendant les 12 premiers mois et sur les mensualités restantes, une somme de 252,17 € (hors assurance). Calculateur de différé ici

Exemple prêt différé partiel

L’utilité du différé dans un prêt immobilier

Utiliser un différé dans un prêt immobilier est l’une des meilleures options dans le cas d’un investissement locatif. En effet, cela permet de ne rembourser qu’une petite partie de son prêt lors de travaux immobilier (dans une période sans revenus locatifs), mais également de se construire une trésorerie de départ lors des premiers mois de mise en location. Ce point est très important, il vous permet de sécuriser votre investissement contre les futures réparations, taxe foncière et vacance locative.

C’est tout simplement la mise en pratique d’un des leviers de l’enrichissement : « Utiliser l’argent des autres ».

En comprenant l’intérêt de se créer une trésorerie de secours, je ne peux que vous conseiller d’utiliser le différé partiel (avis personnel) sur la période la plus longue possible (3 ans chez certaines banques) 

Agissez maintenant pour votre futur,

Nathan


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