Louer meublé consiste à mettre en location un logement doté de tous les équipements indispensables au quotidien. Il peut donc attribuer le confort nécessaire à ses occupants dès leur arrivée. La liste des équipements obligatoires est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Elle inclut, entre autres une literie, des appareils de cuisson, divers électroménagers, des ustensiles de cuisine, des tables et des sièges.
L’investissement dans la location meublée fait partie des placements les plus prisés en raison de ses multiples avantages. Cela dit, le succès de l’opération dépend de votre capacité à bien choisir votre statut. Découvrez les avantages LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel) LMP où (Loueur en Meublé Professionnel).
Investir avec le statut de LMNP ou LMP
Comme je l’ai indiqué précédemment, les particuliers qui souhaitent se lancer dans la location meublée doivent bien choisir le statut. Deux choix sont disponibles. Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients. Pour un particulier, le statut LMNP est le plus conseillé.
- Le statut LMNP
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible à tous les particuliers qui envisagent de louer un bien immobilier meublé. Appartement, maison, colocation ou location saisonnière cela n’a pas d’importance, le plus important est de louer un bien meublé. Vous pouvez assurer la gestion vous-même ou via une agence immobilière.
Des formules « meublé tout compris », vous permettent également d’investir dans une résidence de services. Il peut s’agir d’une résidence de tourisme, d’une résidence pour séniors, d’une résidence d’affaires, d’une résidence pour étudiants ou d’un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).
Comment procéder ? Le concept est d’acheter un bien immobilier neuf et de l’équiper dans le respect des règles légales. Il faut ensuite le mettre en location. Cette démarche est à confier à une société qui a les compétences requises, c’est-à-dire un gestionnaire expérimenté. Ce dernier prendra en charge la gestion locative.
La collaboration entre le propriétaire et la société est définie par un bail commercial. La durée du contrat doit être de 9 et 12 ans. Notons qu’à partir du moment où le bien meublé devient votre propriété, il va perdre de sa valeur. Ce phénomène est défini par un terme comptable « amortissements ». Il existe différentes méthodes d’estimer le montant annuel de ces amortissements. Selon les experts dans le domaine de l’immobilier, ils optimisent les avantages LMNP.
- Le statut LMP
Pour investir selon le statut de Loueur en meublé professionnel, il faut remplir trois conditions. Tout d’abord, il faut qu’un membre du foyer fiscal soit inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Vos revenus immobiliers doivent dépasser vos revenus de salarié. Pour finir, vos revenus de location doivent excéder les 23.000 €.
Comment investir avec le statut LMP ? C’est exactement la même chose qu’en LMNP. Il faudra faire l’acquisition d’un bien immobilier. Ensuite, il faut le louer en meublé. Il est possible de s’occuper soi-même de la gestion de la location du bien meublé.
Pour information, les statuts LMNP et LMP sont possibles même en SCI.
Les avantages d’investir avec le statut LMNP
Quel est réellement l’intérêt d’investir en tant que loueur non professionnel ? En fait, les avantages LMNP sont nombreux.
- Une bonne réduction d’impôt
Avant tout, Il faut ajouter dans la liste des avantages LMNP l’accès à des allègements fiscaux grâce à des abattements de charges. Notons que les loueurs non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux, dont le micro bic et le régime réel. Les avantages à profiter dépendent du régime choisi. Cela dit, vous pouvez choisir le régime qui vous avantage le plus. Il faudra faire le choix lors de votre inscription au tribunal de commerce.
Le régime Micro bic garantit un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% selon le type de bien immobilier loué. Il faut dire qu’il est moins intéressant que le régime réel. Il peut garantit un abattement important. Et vous permettre d’amortir toutes les dépenses engagées dans la réalisation du projet immobilier.
Notons qu’il est possible de déduire des recettes toutes les charges liées à l’investissement. On cite, entre autres, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunts, les honoraires d’agence, les travaux d’entretien et de réparations courants, la taxe foncière et les charges de copropriété.
Mais la grosse différence avec la location nue, c’est qu’il est aussi possible d’amortir 85% du prix d’achat sur 30 ans. Concrètement, sur un bien acheté 100 k€, vous pouvez légalement déduire 2 833 € (((100 000)*(85/100))/30) chaque année pendant 30 ans. Lors de la revente, cet amortissement n’est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.
- La facilité des démarches administratives
Il faut préciser que ce statut est accessible à tous les contribuables, domiciliés en France. Il ne vous oblige pas à réaliser des démarches administratives contraignantes et coûteuses. En effet, vous n’avez pas besoin de créer une société.
Le loueur en meublé non professionnel peut être considéré comme une simple activité secondaire. Cela rend les démarches administratives très simples. Tout ce que vous avez à faire, c’est de faire la déclaration de début d’activité en remplissant le formulaire POi. La démarche est gratuite.
- La souplesse du statut
En investissant en tant que LMNP, il est possible de reprendre le bien loué pour usage personnel à n’importe quel moment. Autrement dit, vous pouvez arrêter l’activité quand vous le voulez.
- La récupération de la TVA – LMNP dans une résidence de service
C’est un autre privilège fiscal qui devrait figurer parmi les avantages du statut LMNP. La récupération de la TVA est possible si la résidence propose au moins 4 services. On cite, entre autres, l’accueil, l’entretien des locaux, le petit-déjeuner ou encore la restauration.
- Le privilège de profiter de la gestion locative – LMNP dans une résidence de service
Comme il a été indiqué auparavant, la gestion locative du bien meublé est à la charge d’un gestionnaire professionnel. Ainsi, l’investisseur est à l’abri de nombreuses tâches encombrantes.
- La possibilité de report du déficit
En effet, pour compléter la liste des avantages LMNP, ce statut vous permet de faire un report du déficit. Autrement dit, vous pourrez déduire les charges imputées restantes sur les recettes de la location meublée pendant 10 ans. Durant cette période donc, vous aurez droit à un allégement fiscal.
Les avantages du statut LMP
Les avantages LMP sont beaucoup moins intéressants que ceux garantis par le statut LMNP si vous êtes un particulier en quête d’un complément de revenus. Cela dit, un loueur meublé professionnel a aussi droit à divers privilèges.
Si le loueur meublé professionnel est en déficit (plus de charges que de recettes), il peut l’imputer au revenu global du foyer fiscal, ce qui n’est pas le cas avec le statut LMNP.
En cas de cession du bien immobilier, il peut également profiter d’une exonération totale des plus-values si les loyers sont inférieurs à 90.000 €/an durant les 2 dernières années et si l’activité LMP a plu de 5 ans (il faut attendre 30 ans en LMNP pour en profiter).
À cela s’ajoute l’exonération du nouvel impôt de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ainsi que des allègements de droits de succession. En effet, pendant 5 ans, les seules charges qui incombent aux héritiers d’un loueur en meublé professionnel sont les intérêts à un taux minoré. Dans le cas où ils arrivent à conserver le statut de LMP, ils pourront aussi profiter de tous les avantages mentionnés précédemment.
Les avantages générés par l’amortissement du bien
Comme il a été annoncé auparavant, les avantages du LMNP et LMP résident également sur l’utilisation des amortissements. En effet, le bien meublé mit en location perd de la valeur au fil du temps. Cet amortissement peut intégrer la liste des charges déductibles. Autrement dit, il peut être imputé aux revenus imposables. L’investisseur a toutes les chances de ne pas payer d’impôts pendant un bon nombre d’années.
Notons toutefois que l’amortissement est uniquement possible sous le régime réel. En outre, les investisseurs ayant choisi d’investir avec le statut LMNP Censi-Bouvard ne peuvent pas en profiter.
D’autres avantages pour la location meublée
La location meublée ne garantit pas uniquement des avantages fiscaux et administratifs. En effet, ce type d’investissement se montre aussi sécurisant et très rentable.
- Un meilleur rendement locatif
Il faut mentionner que le loyer d’un bien meublé est beaucoup plus élevé. Il peut dépasser de 10 à 20% celui d’un bien loué nu. Les avantages sont encore plus importants lorsque le bien loué se trouve dans des zones touristiques hautement fréquentées ou dans des villes attractives.
- Un risque d’impayé pratiquement faible
C’est ce qui donne un aspect très attrayant à la location meublée. Un bien meublé n’attire pas la même population qu’un bien nu, vous aurez le plus souvent des vacanciers, des étudiants et jeunes travailleurs indépendants. Il faut également mentionner que la durée du bail est de 1 an (3 ans en nu).
- La possibilité de maintenir le bien en bon état
Le fait de changer de locataire fréquemment est souvent perçu comme un inconvénient. Pourtant, on peut compter cela parmi les avantages LMNP et LMP. La raison est simple. Cela permet au bailleur de garder un œil sur l’état du bien mis en location. Chaque fois qu’un locataire rend les clés, il peut effectuer un constat sur le lieu. Il pourra alors réaliser des petites réparations en cas de besoin afin d’éviter un gros chantier.
- Un mode de location particulièrement flexible
Il faut ajouter sur la liste des atouts LMNP et LMP le fait que le bailleur possède une totale liberté lors de la rédaction des conditions de cessation du bail. De plus, le contrat est renouvelable dans le cas où le bien meublé loué sert de résidence principale au locataire.
- Une offre de location séduisante
Le succès de la location meublée est aussi garanti par son côté attractif. En effet, une telle offre séduit beaucoup les étudiants, les touristes, les vacanciers et les voyageurs d’affaires. Ainsi, si le bien immobilier est bien situé, il ne restera pas libre longtemps.
Personnellement, j’exploite mes biens immobiliers avec le statut LMNP. Et je ne peux que vous conseiller ce statut qui regroupe les avantages d’une société (amortissement sur 30 ans du bien), et les avantages du particulier lors de la revente (l’amortissement n’est pas intégré lors de la revente).
Le point complexe du LMNP/LMP réside dans le calcul des amortissements (un canapé ne s’amortit pas de la même manière que des travaux). Pour tenir à jour ces comptes, j’utilise le site jedeclaremonmeuble.com, qui s’occupe de centraliser et contrôler ma déclaration d’impôt.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
