Vous avez peut-être envie de pouvoir prendre votre retraite (si elle existe encore…) plus tôt que ce qui est prévu, afin de quitter la rat race et d’enfin profiter de la vie. Ou alors, vous avez peut-être envie d’avoir quelques revenus passifs, afin d’avoir un meilleur train de vie, ou encore pour vous faire plaisir et réaliser vos rêves. Dans tous les cas, l’investissement immobilier est la meilleure manière de parvenir à vos fins.
Mais attention, pour bien gagner sa vie grâce à l’immobilier, et pour ne pas faire d’erreur, il faut se former et savoir repérer les bonnes affaires pour acheter en dessous du prix du marché. J’ai décidé d’écrire cet article afin de vous aider à trouver la bonne affaire immobilière qui va vous aider à reprendre le contrôle de votre vie.
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Avoir une stratégie et des objectifs
Avant même d’investir, vous devez avoir un plan pour atteindre cette liberté financière. Vous devez vous demander ce que vous allez faire de l’argent que vous allez gagner, et vous devez aussi avoir une vision sur le long terme. Il faut donc que vous mettiez en place une stratégie, afin de pouvoir vous y tenir, et de ne pas vous éparpiller. Vous devez avoir une vision assez claire de ce que vous voulez pour la suite de votre vie, et pour le bien que vous allez acquérir.
Par exemple, cela peut-être d’acheter un bien immobilier chaque année pendant 10 ans, ou acheter un bien immobilier qui dégage 500 € de cash-flow.
Plus vos objectifs seront précis, plus vous avez de chance de trouver une stratégie pour les réussir.
Trouvez une bonne affaire à 10% de rendement
Ensuite, utiliser le calcul du rendement brut. C’est un premier indicateur qui permet de savoir si un potentiel investissement est intéressant ou non.
Comme un filtre, qui permet de passer à l’étape suivante (le calcul du cashflow est bien plus important), si vous n’obtenez pas au minimum 10 % de rendement brut, c’est que vous n’avez pas trouvé la bonne affaire immobilière, vous pouvez passer à un autre bien immobilier.
Car, en dessous des 10 % de rentabilité brut, il est très rare de voir des biens s’autofinancer.
Voici la formule pour calculer le rendement brut : (Loyer * 12 / Coût total de l’acquisition) * 100
Autrement dit, il vous suffit de multiplier le montant du loyer par douze, puis de le diviser par le prix d’acquisition (prix d’achat + frais de notaire + travaux). Le résultat obtenu doit ensuite être multiplié par 100. Par exemple, si vous achetez une maison à 100 000 euros, et que le loyer auquel vous allez pouvoir louer cette dernière est de 500 euros, alors le rendement de ce bien est de 6% (500 X 12 = 6 000, divisé par 100 000 = 0,06, puis multiplié par 100 = 6%), ce bien ne respecte pas notre premier filtre des 10 % de rendement brut. C’est donc inutile de continuer l’étude de rentabilité de ce bien.
Ce calcul va vous permettre d’avoir un point de comparaison entre toutes les offres que vous allez pouvoir voir sur certains sites, comme Seloger.com, ou Leboncoin. Vous allez gagner énormément de temps, en sélectionnant uniquement les biens qui ont un gros potentiel de rentabilité.
Le cashflow positif
Une fois que vous aurez calculé quel est le rendement brut du bien que vous envisagez d’acheter, vous allez ensuite pouvoir vous concentrer sur le calcul du cashflow.
Le cashflow est vraiment le plus important, il va nous dire si vous allez gagner de l’argent tous les mois (cashflow positif, comme si un billet entré dans votre poche), ou si vous allez en perdre (cashflow négatif, de l’argent sort de votre poche).
Trouver une bonne affaire dans l’immobilier signifie toujours d’avoir un cashflow positif. Cela doit être votre règle d’or.
Pour le calcul du cashflow, il vous suffira de déduire le montant de toutes les charges de vos bénéfices (loyers).
La principale erreur dans le calcul du cash est de ne pas prendre en compte toutes les charges d’exploitation d’un bien immobilier, soit par négligence, soit par oubli intentionnel pour se convaincre que l’on fait une bonne affaire.
Voici une liste des charges à ne pas oublier dans le calcul du cashflow :
- Remboursement de prêt immobilier
- Taxe foncière.
- Charges de copropriété.
- Vacance locative (votre logement ne sera pas loué pendant 10 ans d’affiler).
- Assurance propriétaire non-occupant.
- Réparation et travaux du bien.
- Frais de gestion (si vous travaillez avec une agence).
La revente du bien
Même si ce n’est pas forcément votre objectif aujourd’hui, il se peut que vous souhaitiez revendre votre achat pour des raisons multiples (réinvestissement de la plus-value dans un projet immobilier encore plus rentable, transmission et succession, allègement de votre fiscalité, besoin de liquidité pour d’autres projets, etc…).
Vous devez donc penser à cela avant d’acheter. Viser si possible un bien que l’on dit « liquide ». Cela veut dire que c’est un bien qui se revend sans trop de difficulté. En général, les petites surfaces sont plus faciles à revendre que les grandes surfaces, car plus de monde est intéressé par les petites surfaces. Par exemple, un studio est bien plus facile à revendre qu’une villa.
Votre potentielle plus-value à la revente est bien sûr conditionnée par le prix payé à l’achat. Je vais en parler juste en dessous, mais c’est encore une raison supplémentaire pour acheter en dessous du prix du marché.
Trouver une bonne affaire immobilière
Comme j’aime le dire, il y a de bonnes affaires dans l’immobilier dans votre ville tous les jours, mais il faut savoir les reconnaître. Pour cela, j’ai listé plusieurs astuces :
Achetez en dessous du prix du marché.
La bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat. En effet, même si cela semble évident, en voici les raisons.
Si vous achetez moins cher :
- Vous allez payer moins de frais de notaire. Les frais de notaire sont proportionnels au coût d’achat, environ 8 %.
- Vous allez payer moins en mensualité de crédit. La somme empruntée auprès de la banque sera plus faible, donc votre crédit immobilier sera également plus faible. Votre cashflow sera également plus grand.
- Vous aurez potentiellement une plus grande plus-value lors de la revente du bien immobilier.
Pour une bonne affaire, je vous conseille d’acheter à un prix 10 à 30% plus bas que le prix du marché.
Tout gardant à l’esprit que le calcul du cashflow est le plus important, parfois un bien n’est toujours pas rentable, même en baissant le coût d’achat de 40%.
Trouvez un bon vendeur.
Vous devez essayer de vous diriger si possible vers un vendeur pressé de vendre (divorce, héritage, déménagement, problèmes locatifs, etc…), qui sera donc beaucoup plus disposé à vous céder son bien à bas prix. Même si vous avez l’impression de profiter de lui et de ses malheurs, dites-vous que vous le libérez d’un poids et que vous ne l’avez pas obligé à vendre à ce prix.
Vous devez oser faire une offre agressive, c’est-à-dire bien en dessous du prix qui est proposé. Il y a une chance qu’elle soit acceptée. Si ce n’est pas le cas, vous aurez toujours la possibilité de demander une contre-proposition au vendeur. Et ainsi faire diminuer le prix petit à petit.
Pour trouver le bon vendeur, vous devez poser ces simples questions à l’agent immobilier :
- Pourquoi le vendeur vend-il ?
- Depuis combien de temps, le bien est-il en vente ?
- Le prix du bien, a-t-il déjà baissé ?
- Il y a-t-il déjà eu des offres ? SI oui à combien ?
Ainsi, vous pourrez y voir plus clair sur la situation du vendeur, et vous pourrez donc adapter votre comportement, notamment vos offres. Plus le bien est en vente depuis longtemps, plus vous allez pouvoir négocier pour un prix plus bas.
Utilisez Castorus
Castorus est une extension à ajouter sur votre navigateur internet, qui va vous permettre d’obtenir des informations sur les biens immobiliers en vente sur internet. Afin de pouvoir consulter notamment les éventuelles baisses de prix qui ont eu lieu, et depuis combien de temps le bien est en vente. Si le bien est en vente depuis longtemps, et s’il y a déjà eu des baisses de prix, vous allez plus facilement pouvoir négocier.
Vente aux enchères
Essayez de faire un tour du côté des ventes aux enchères, car les prix sont généralement plus bas que généralement. Mais attention, vous ne devez pas tomber dans le piège des enchères, c’est-à-dire surenchérir jusqu’à payer le bien plus cher que le prix du marché. Ce serait une mauvaise affaire, et vous ferait perdre de l’argent pendant longtemps.
N’oubliez pas de vous renseigner sur les frais supplémentaires liés à la vente aux enchères.
Sortir de Paris
Achetez en régions pour trouver des biens vraiment rentables. Bien souvent, les prix pratiqués à Paris ne permettent pas d’acheter des biens rentables. Le prix d’achat est juste trop haut.
Mais bien sûr, pensez à vous renseigner sur la région de votre enfance, connaître l’endroit où l’on investit est très important.
Faites des travaux
Achetez un bien qui nécessite des travaux. Ainsi, vous pourrez acheter moins cher, car généralement, les biens qui nécessitent des travaux se vendent moins bien, et les vendeurs sont donc plus enclins à accepter des prix un peu plus bas. Mais vous devez tout de même faire attention de ne pas acheter un bien qui demande trop de travaux qui pourraient vous coûter trop cher. Penser à montrer les lieux à plusieurs entrepreneurs, afin d’obtenir des devis pour avoir une idée précise du montant que vous allez devoir investir dans ces travaux.
Avec la réalisation de travaux, vous allez donner de la valeur à votre bien, et pouvoir le louer plus facilement et plus cher aussi.
L’avantage des travaux dans l’immobilier est également de l’ordre fiscal, chaque euro dépensé dans les travaux pourra être déduit de vos revenus immobiliers ou de salariés. Ce qui peut représenter des milliers d’euros d’économies.
Avoir un réseau dans l’immobilier
Créez-vous un réseau de relations qui pourront vous aider dans l’achat d’un bien immobilier. Vous pouvez constituer ce réseau avec des notaires, avec des agents immobiliers, des artisans, des banquiers, etc. Essayez d’avoir une bonne image auprès de ces derniers pour leur inspirer confiance, et pour leur donner envie de vous aider et de vous donner des conseils.
Acheter au prix de gros
Achetez en gros. C’est une chose qui fonctionne pour presque tout. Quand vous achetez en gros, vous faites des économies, et les biens sont alors plus rentables. Pour faire de bonnes affaires, vous devez donc vous tourner vers des grandes surfaces, et pas uniquement vers de petites surfaces, même si cela peut avoir l’air rassurant.
L’exemple parfait dans l’immobilier est l’immeuble de rapport, si vous comparez le coût de chaque appartement individuel et le coût de l’immeuble, vous remarquerez immédiatement une réduction de 15 à 20 %.
Bien choisir la localisation
Pour choisir dans quelle ville vous voulez acheter, vous devez prendre plusieurs choses en considération :
- Le nombre d’habitants
- Les commodités et transports en commun
- La présence d’écoles et d’universités
- La présence d’hôpitaux (le nombre de personnels soignants)
- Le prix au m2
- Le taux de chômage
- La présence d’entreprises
- La présence de points d’intérêts
- Les projets de la ville
Pour obtenir tous ces renseignements, vous allez pouvoir faire des recherches sur internet, et vous trouverez plusieurs sites qui vous permettent de tout trouver.
Comment acheter au meilleur prix ?
Pour acheter au meilleur prix, et donc faire une bonne affaire, vous allez pouvoir comparer le bien avec d’autres biens qui lui ressemblent, afin d’avoir une moyenne de prix.
Le site des meilleursagent.com ou d’efficity.com va vous permettre de calculer par rapport au prix du mètre carré, ce qui vous permettra encore une fois d’avoir une idée du prix du marché.
N’oubliez pas que le calcul du cashflow est le plus important, car un cashflow positif signifie un investissement rentable. Mais aussi, la possibilité de multiplier les investissements immobiliers, car chaque achat vous fait gagner de l’argent tous les mois.
Et voilà, vous savez maintenant comment il est possible de trouver une bonne affaire immobilière, vous pouvez aussi télécharger mon guide immobilier disponible juste en dessous de cet article.
Maintenant à votre tour de me dire, ce qu’est une bonne affaire immobilière pour vous ?
Agissez maintenant pour votre futur.
Nathan
