La TVA immobilière est une chose qui peut être assez difficile à comprendre. Pourtant, le principe de fonctionnement de la TVA immobilière est plutôt simple. Alors, j’ai décidé d’écrire un article pour vous aider à comprendre cette taxe. Je vais aussi vous expliquer quels sont les changements qui ont été mis en place par la réforme de 2010.
Contenu de l'article
Définition de la TVA immobilière
Quand vous achetez un bien immobilier neuf, les droits d’enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière. C’est la même chose pour les ventes et les apports en société de terrains à bâtir, pour la vente d’immeubles et les cessions sous forme de vente ou d’apport en société, pour les cessions par le constituant dans le cadre d’un contrat de fiducie de droit représentatif des biens, et pour les livraisons à soi-même d’immeubles.
Réforme de 2010 sur la TVA immobilière
Depuis la réforme de 2010, certaines spécificités ont été supprimées, car très critiquées. C’est notamment le cas de l’absence de distinction opérée entre assujettis (la définition d’assujettis ici) et non assujettie, du fait que le redevable soit l’acquéreur et pas le vendeur, et du fait que c’est la marge et pas le prix total qui était imposé.
La TVA immobilière en 2020
Aujourd’hui, les assujettis et non assujettis sont distingués. Donc la soumission à la TVA immobilière est la règle pour les vendeurs assujettis, et l’exception pour les vendeurs non assujettis. De plus, désormais dans le cas d’une cession de biens entre particuliers, il faudra payer les droits d’enregistrement, et pas la TVA. Et dans le cas de vente de terrain par un professionnel, assujetti, c’est le principe de TVA à 20% qui s’appliquent, peu importe le statut du vendeur. C’est au vendeur de payer cette TVA.
Donc, depuis la réforme, les ventes entre particuliers ne sont soumises à la TVA que si c’est une livraison d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire et en cas de livraison d’immeubles sociaux à soi-même. De plus, c’est toujours l’acquéreur qui doit payer ces taxes, et plus le vendeur.
Il faut aussi savoir que les ventes d’immeubles sont soumises à la TVA quand la vente a lieu moins de 5 ans après l’acquisition de ce dernier. De plus, les terrains et immeubles ayant plus de 5 ans peuvent bénéficier d’une option pour l’assujettissement de la TVA immobilière. Et de manière générale, la TVA est plus souvent appliquée sur les marges.
Les cas dans lesquels la TVA s’applique
Il y a plusieurs cas pour lesquels la TVA va s’appliquer ;
Les terrains non constructibles
- Si le vendeur est assujetti, la TVA ne s’applique pas pour le vendeur, et ce sont des droits d’enregistrement d’une valeur de 5,8% qui s’appliquent.
- Si le vendeur n’est pas assujetti, la TVA ne s’applique pas, et ce sont donc des droits de mutation qui sont appliqués, à hauteur de 5,8%.
Les terrains à bâtir
Les terrains à bâtir, qui sont les terrains qui se trouvent dans des zones constructibles, que ce soit des terrains nus, ou alors contenant des bâtiments devant être démolis, ou encore des bâtiments inachevés. Ces ventes à destination des particuliers ne sont pas exonérées.
- Si le vendeur est assujetti, alors il est imposable à la TVA sur la valeur totale du bien (ou sur la marge si la valeur totale n’est pas déductible), et les droits de mutation ont un taux réduit, ou à un taux normal si la TVA est appliquée sur la marge. Il est possible que le taux soit réduit si le vendeur s’engage à la revente.
- Si le vendeur n’est pas assujetti, dans ce cas la TVA immobilière ne s’applique pas, et ce sont les droits de mutation qui prennent le relais à hauteur de 5,8%
Les immeubles anciens
Les immeubles anciens, dont la vente date de plus de 5 ans sont exonérés de TVA.
- Si le vendeur est assujetti, il est exonéré de TVA, et les droits de mutation s’appliquent au taux normal.
- Si le vendeur n’est pas assujetti, alors la TVA ne s’applique pas, et ce sont les droits de mutation à taux normaux qui s’appliquent.
Les immeubles neufs et VEFA
Les immeubles neufs dont la vente date de moins de 5 ans sont soumis à la TVA à hauteur de 20%, et les VEFA sont soumis à une TVA progressive à mesure que le prix total est encaissé.
- Si le vendeur est assujetti, la TVA s’applique sur le prix total, et les droits de mutation sont à taux réduit.
- Si le vendeur n’est pas assujetti, alors la TVA n’est pas applicable, et ce sont les droits de mutation qui s’appliquent à un taux de 5,8%
Conclusion
J’ai sûrement été un petit peu trop technique, une synthèse me semble indispensable.
Il est important de se rappeler que la TVA immobilière est un impôt qui s’applique lorsqu’un bien immobilier neuf est vendu. Que ça soit pour un logement ou un terrain à bâtir.
Ensuite, il faut aussi différencier les ventes réalisées entre particuliers et les ventes via un professionnel, les premières ne seront pas soumises à la TVA mais à des droits d’enregistrement (5,80% comprit dans les frais de notaire), alors que les secondes seront soumises à une TVA de 20%.
La TVA immobilière est payée par le vendeur, lorsqu’une TVA immobilière s’applique, l’acheteur voit ces frais de notaire réduits d’environ 3 à 4 % de moins que pour l’achat d’un bien ancien.
Donc lorsqu’un promoteur immobilier vous explique qu’il offre la TVA sur ces logements neufs, il ne fait que simplement respecter la loi.
Et vous, avez-vous déjà été confronté à la TVA immobilière ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
