Est-ce que vous vous êtes déjà retrouvé dans cette situation : Un bien immobilier vous intéresse mais vous ne savez pas le prix réel qu’il coute ?
Bonjour et bienvenus à tous,
Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?
Que ça soit pour l’achat ou la vente de votre résidence principale ou pour l’achat d’un investissement locatif, estimer au bon prix la valeur d’un bien immobilier vous permettra de faire de bonnes affaires.
Car une bonne affaire, c’est simplement acheter un bien 100 000 € alors qu’il en vaut 120 000.
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2 erreurs à ne pas faire pour estimer la valeur d’un bien immobilier
Première erreur, utiliser des sites web pour estimer le prix d’un bien immobilier.
Vous savez, ce sont ces sites dans lesquels vous entrez la description de votre bien et ses caractéristiques, comme l’adresse, sa superficie, le nombre de chambres et le site vous donne un prix de vente.
Ne vous y fiez pas trop, car ces sites oublient beaucoup d’éléments.
Par exemple, l’emplacement de l’appartement ; vous savez tout comme moi que chaque quartier est différent. On a beau être dans la même ville, il y a des quartiers plus à la mode et des quartiers populaires, et forcément, le prix ne sera pas le même.
Ça peut être aussi le fait d’avoir une boîte de nuit juste à côté du bien, ce qui sera plutôt un point négatif. Par contre, si vous avez vue sur un parc, ça sera positif. Vous voyez donc que chaque appartement est différent, et qu’un site web n’a pas toutes les données lorsqu’il vous donne un prix.
La seconde erreur, c’est dans le cas où vous vendez votre bien, et de demander son avis à un agent immobilier, car l’agent immobilier, ce qu’il veut avant tout, c’est pouvoir vendre votre maison, on appelle ça le mandat de vente. C’est la première étape pour pouvoir vendre votre bien, et trop souvent, l’agent immobilier va vous donner le prix de vente que vous voulez !
En tant que vendeur, vous êtes content sur le moment.
Mais si votre bien est estimé trop cher, vous n’arriverez pas à le vendre, et il faudra malgré tout faire baisser le prix.
7 critères pour trouver le bon prix d’un bien immobilier
Je vais donc vous donner 7 critères très importants pour définir le prix d’un bien immobilier, mais aussi d’autres aspects, peut-être moins mis en avant, et qui influent pourtant tout autant sur le prix de votre bien immobilier.
L’emplacement
Très important pour trouver des locataires facilement ; dans les grandes villes, la facilité est de se placer à proximité des transports en commun.
Selon le type de location que vous visez, vous pouvez utiliser les études de marché de vos concurrents.
Pour de la location courte durée, cherchez à proximité des hôtels déjà existants, et pour de la colocation, recherchez plutôt à côté des résidences étudiantes, car les hôtels ou les résidences étudiantes ont fait des études bien plus approfondies que nous, en tant que particuliers ;
L’état du bien
L’état du bien. Je parle de l’électricité (est-elle aux normes ? Est-ce qu’il y a assez de prises dans les chambres, les interrupteurs sont-ils bien placés ?), la plomberie, l’état de la toiture, l’humidité dans les salles d’eau, l’isolation phonique et thermique.
Évidemment, une maison qui nécessite une nouvelle toiture ne se vend pas au même prix qu’un bien en très bon état.
Ne tombez pas dans le piège de regarder uniquement la peinture et les meubles, car ce n’est rien, ce n’est pas le poste de dépenses le plus élevé ;
La surface du bien et son agencement
La surface du bien immobilier et son agencement.
Un bon agencement augmente l’espace perçu et donne une sensation de grandeur. Enlevez les murs qui ne sont pas porteurs pour augmenter cette sensation de grandeur.
Des fois, il vaut mieux détruire quelques murs en placo pour obtenir l’agencement que vous voulez.
Vous pouvez avoir une bonne superficie, mais si l’agencement des pièces est mauvais, ça ne sert à rien, comme avoir des chambres traversantes, ou une salle de bains uniquement accessible par une chambre.
Pour la superficie du bien, vous devez viser une superficie qui convient à ce que vous voulez faire ! Rien ne sert d’acheter un appartement de 60 m² pour faire de la location courte durée par exemple.
Les options vendues avec le bien immobilier
Les options vendues avec le bien.
Les locataires fonctionnent beaucoup au coup de cœur ; donc si vous avez une petite terrasse, un petit jardin, un parking associé à l’appartement, etc., tout ça sont des éléments à mettre en avant lorsque vous allez louer.
Si vous pouvez acheter une place de parking avec votre bien, vous pouvez envisager de revendre ce parking, ou de le louer séparément, soit pour récupérer un peu de cash, soit pour obtenir plus de loyers.
La luminosité du bien immobilier et pas uniquement l’orientation.
Une bonne exposition à la lumière naturelle est très importante, ça va dépendre de la taille et de l’emplacement des fenêtres et aussi de ce qu’il y a autour du bien.
Ne cherchez pas uniquement une orientation plein sud, car même bien exposés, des appartements peuvent être sombres.
Une bonne clarté ou luminosité permet d’augmenter la surface perçue d’un appartement.
L’étage d’un appartement dans un immeuble.
Qui dit étage le plus haut dit aussi plus de luminosité, une plus belle vue, mais aussi moins d’humidité, parce que l’humidité vient du sol.
Est-ce qu’il faut un ascenseur ? Pas forcément, ça va dépendre de vos locataires, mais pour des étudiants, ça ne les gêne pas de monter 4 ou 5 étages à pied, au-delà, c’est vrai que ça fait beaucoup.
La vue
Ce n’est pas valable partout,
Mais si vous avez une vue sur la mer ou sur un mur de parpaings, ce n’est pas pareil.
Pareil si vous avez vue sur le clocher d’une église ou sur une zone industrielle. Le charme n’est pas le même, et ça joue aussi sur le prix d’achat.
Comment être certain d’acheter dans un quartier qui à de l’avenir
Je voulais aussi partager ma dernière astuce avec vous pour être certain d’acheter dans un endroit qui va s’améliorer, un endroit qui va devenir tendance dans 2 ou 3 ans.
Principalement, ce sera de regarder les projets d’urbanisme de votre ville ou de votre région, pour savoir quels sont les quartiers qui vont bénéficier de rénovations et d’améliorations.
Dans la même veine, il sera utile de regarder les constructions aux alentours de votre zone de recherche ; un nouveau supermarché ? Une piscine ? Une grande entreprise qui s’installe ? Tout ça sont des points positifs, le quartier va devenir plus attractif, et donc le prix au m² va augmenter.
Si vous voulez réussir à investir dans l’immobilier,
Je vous donne accès à ma formation offerte de 4 vidéos juste en-dessous de cet article, dans lesquelles je vous parle de :
- L’état d’esprit qu’il faut avoir quand on investit ;
- Comment faire la bonne affaire ;
- Comment se faire financer à 110 % par la banque ;
- Comment calculer le cash-flow d’un investissement.
Vous aussi, partagez dans les commentaires vos techniques et vos astuces pour estimer au mieux un bien immobilier.
Je vous souhaite de très bons investissements à tous.
Nathan
