La pierre a toujours eu du succès chez les Français. Effectivement, l’immobilier est considéré comme une valeur sûre, car physique et palpable. Grâce à ses revenus mensuels, l’immobilier peut faire rêver certains d’entre vous.
Vous souhaitez même être rentier immobilier ? Je vais vous partager mes conseils et mes connaissances sur comment devenir rentier immobilier ? Comment fait-on ? Quelle mode d’exploitation et statut choisir ? Les avantages et limites du statut de rentier. Mais également, une présentation des autres moyens d’investir dans l’immobilier et de devenir riche.
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Devenir rentier immobilier
C’est quoi être rentier immobilier ?
C’est possible de devenir rentier immobilier, de nombreuses personnes investissent dans l’immobilier et obtiennent l’équivalent de leur salaire en revenu immobilier.
Pour autant, cela ne signifie pas que vous deviendrez rentier immobilier rapidement, ni même que vous le pourriez. Tout d’abord, il s’agit de se créer des revenus complémentaires à son salaire.
Puis d’obtenir des revenus et de l’argent passifs pour améliorer votre vie au quotidien, en continuant vos investissements. Vos revenus issus de vos locations pourront vous permettre de travailler à mi-temps, puis selon votre exigence de revenu, pourquoi ne pas vivre entièrement de vos revenus locatifs ?
C’est ça un rentier immobilier, une personne capable de vivre uniquement de ses investissements immobiliers. Pour y parvenir, il faudra multiplier les achats immobiliers rentables qui dégagent des bénéfices (cash-flow) chaque mois. Et c’est bien ça le plus dur.
Acheter des biens rentables dans l’immobilier : La clé d’un bon investisseur
Dans tous les cas, je vous conseille de démarrer vos investissements immobiliers avec des sommes modestes, cela vous permettra de vous entraîner et de mettre en pratique ce que vous avez appris, sans être trop gourmand, pour garder une marge de sécurité en cas d’imprévu ou d’incident.
De toute manière, la banque vous suivra plus facilement sur un petit investissement qu’un gros investissement, car le risque est plus faible.
Je parle de la banque, car je conseille d’emprunter la totalité du coût d’achat (Prix de vente + Notaire + Travaux) auprès de la banque lors d’un investissement immobilier locatif.
Utiliser l’effet de levier du crédit, permet tout simplement de gagner de l’argent avec de l’argent que l’on n’a pas (on utilise celui de la banque).
Un bien rentable est un bien qui dégage un cash-flow positif, c’est-à-dire que chaque mois, vos loyers remboursent votre prêt + vos charges + vos impôts, et en plus vous apporte un bénéfice.
Ainsi, même avec un cash-flow de 100€ par mois, vous avancez sur le chemin qui mène à l’indépendance financière en devenant rentier immobilier. En plus d’augmenter vos revenus de 100€, vous augmentez votre patrimoine, en remboursant chaque mois une partie de votre prêt.
Le rendement et le cashflow ne sont pas la même chose, mais pour vous donner un ordre d’idée un rendement brut de 15% et un rendement net (avec les charges) de 10% apporte très souvent un cashflow positif. Tout dépend ensuite du financement bancaire associé à votre investissement.
En effet, plus la durée du prêt immobilier sera longue, plus votre cashflow sera important.
Vous pouvez également parier sur une plus-value immobilière. Cela signifie souvent un investissement sans cash-flow positif, ce genre de placement immobilier me semble assez hasardeux, car personne ne sait comment va évoluer le marché immobilier. Il suffit qu’un immeuble HLM se construise à côté de votre investissement, ou pire une prison pour en faire baisser le prix.
Ou tout simplement une crise immobilière, qui vous empêche de vendre au prix espéré.
Cette technique nécessite également de répéter plusieurs opérations, et n’apporte pas de revenus durables dans le temps. De plus, les frais liés à l’acquisition (frais de notaire et frais d’agence), ainsi que la taxe sur les plus-values de 36,2% (plus-value 19 % + CSG 17,2%) vont considérablement rogner vos bénéfices et vos gains.
Sélection des biens immobiliers
Lorsque vous achetez de l’immobilier physique ou en direct, la question de l’emplacement et du type de bien se pose très rapidement.
L’objectif d’un investisseur est de louer facilement ces investissements, c’est pour cela que je vous conseille d’investir dans des petites surfaces, studios et deux-pièces qui sont des logements bien plus recherchés que les grandes maisons familiales.
Pourquoi me direz-vous ? C’est simple, il y a plus de personnes seules ou en couple qui recherche un logement qu’une grande famille de 5 personnes.
L’emplacement du bien immobilier n’a pas besoin d’être dans le quartier le plus chic, il suffit d’un emplacement fonctionnel (prêt des commerces, écoles, hôpitaux et transports) et sans histoire.
En privilégiant des quartiers « moyens », vous aurez un meilleur prix d’achat, ce qui est indispensable pour obtenir un cash-flow positif.
Conseil : Comparer le montant des taxes foncières, celles-ci sont extrêmement variables d’un quartier à un autre.
Les différents investissements immobiliers
Plusieurs investissements immobiliers permettent de toucher des revenus fonciers, de l’appartement à la maison, en passant par l’immeuble de rapport.
De la location nue à la location meublée.
De l’investissement dans une résidence étudiante ou dans un établissement d’hébergement pour personnes agrées dépendantes (EHPAD).
L’investissement dans les parkings est également une piste à explorer, surtout qu’il permet de commencer à investir avec des petites sommes, idéal pour se lancer.
En n’oubliant pas la location de bureau, de commerces, etc…
Pour ceux à qui l’immobilier physique fait trop peur, ou pour ceux qui ont peu de temps à y consacrer, il existe l’immobilier pierre papier, avec les SCPI, et les SIIC/REIT.
En investissant dans des sociétés SCPI ou SIIC, vous achetez des petites parties de bien immobilier, et touchez des dividendes de manière totalement passive.
Des ETF ou trackers immobiliers de SIIC permettent également la même chose, sauf qu’au lieu d’acheter une action d’une entreprise, vous pouvez acheter une action des 50 plus grandes entreprises immobilière dans le monde. C’est un excellent moyen pour diversifier ces investissements.
Les ETF immobiliers méritent un article entier.
Location meublée : Idéal pour devenir rentier immobilier
80% des locations à usage d’habitation sont louées nue, pourtant la location meublée est bien plus avantageuse :
- Durée du bail : 1 an pour la location meublée, contre 3 ans dans un logement vide. En cas de mauvais locataire, vous avez toujours la possibilité de demander le départ du locataire. Un délai de 3 mois de préavis est nécessaire contre 6 mois en location nue.
- Des meilleurs locataires : Proposer un service tout compris comme la location meublée attire forcément des locataires de « passage », pour les études, ou une mutation professionnelle en grande majorité. Ils ne chercheront pas à repeindre les murs ou à refaire la salle de bain, et feront moins d’histoire qu’une famille qui a pris possession d’une maison.
- La fiscalité: La location meublée autorise l’amortissement du bien immobilier ainsi que des meubles achetés. Ce qui n’est pas le cas en location nue. Les loyers d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. C’est grâce à ce statut et au régime réel simplifié que vous pourrez bénéficier de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
Concrètement, pour un bien d’une valeur de 100 000€, vous allez pouvoir déduire environ 2 300 euros pendant 30 ans de vos revenus locatifs. Et sans réintégration de ces amortissements lors d’une future revente.
Pour résumer, vous cumulez les avantages d’une entreprise (grâce à l’amortissement du bien) et du particulier (pas de prise en compte de l’amortissement lors du calcul de plus-value lors de la revente). Et pour ceux qui en veulent encore plus, j’ai déjà présenté tous les avantages de la location meublée ici
Retrouver l’ interview de Lionel Tabone, de cheminot à rentier immobilier grâce à la location courte durée. Il vous confirmera que c’est le statut idéal pour démarrer ces investissements.
Location saisonnière de votre maison
Une résidence principale ou secondaire vide, c’est une possibilité d’investissement immobilière.
Pourquoi ne pas les louer quand vous n’y habitez pas ? Vous habitez dans un studio à Lyon ou à Paris ? Je suis certain que bon nombre de touristes seraient intéressés par votre logement.
Un départ en vacances, ou un déplacement professionnel de plusieurs jours sont des opportunités pour louer votre logement.
On est d’accord, ce n’est pas vraiment un investissement immobilier, mais ça vous permettra de payer une partie de vos vacances, ou de vous motiver à investir réellement dans l’immobilier.
Dans le cas d’une location saisonnière ou de courte durée, et si vous êtes situé dans une grande ville de France, une déclaration de votre activité est nécessaire auprès de la mairie. De même, la sous-location est très stricte. Un accord du propriétaire est obligatoire.
La location meublée de services
La location meublée de services fait référence aux locations louées meublées telles que les résidences senioriales ou EPHAD, résidences étudiantes et les résidences de tourisme.
Cela permet de bénéficier de quelques avantages comme la gestion et délégation du bien (compris et intégré au moment de l’achat) et d’avantages fiscaux (défiscalisation).
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) s’applique dans ce genre d’investissement.
Personnellement, et comme dans tout produit « clé en main », je trouve le prix d’achat trop élevé pour réaliser un investissement rentable, de même les frais mensuels appliqués par une résidence séniore (EPHAD) ou étudiante vont considérablement réduire vos bénéfices. Et ne vous permettra pas d’avoir un cashflow positif.
Détention et gestion des biens immobiliers pour devenir rentier.
Détention de ses biens immobiliers en direct, SCI ou en SARL?
Tout investisseur immobilier est en droit de se poser la question, car devenir rentier, c’est aussi anticiper l’avenir, la transmission à ses enfants et la fiscalité.
Une SCI est obligatoirement composée de 2 personnes morales ou physiques. Par exemple, un couple, un particulier et une entreprise ou deux entreprises.
Une société civile de biens immobiliers (SCI) peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’import sur le revenu (IR). Quand une SCI est à l’iR, on dit qu’elle est « transparente », car les revenus locatifs vont venir s’ajouter à vos autres revenus. Comme lors d’une location nue en nom propre.
Si une SCI est soumise à l’IR, il n’est pas possible de faire de la location meublée.
Une SCI à l’IS sera soumise à l’imposition des sociétés, ce qui implique un barème d’imposition différent et avantageux selon moi, par contre, étant considéré comme une société, la comptabilité sera plus complexe et la taxe sur les impôts des sociétés est à payer.
Choisir les statuts et le type d’imposition ne sont pas évidents, et je vous conseille de vous faire accompagner par votre notaire. Ainsi, il reprendra avec vous les différents points clé du SCI, comme le démembrement des parts de SCI, l’usufruit, la nue-propriété, le droit de vote d’une SCI, la rédaction des statuts et la fiscalité.
Une SCI est très flexible et répond à un grand nombre des besoins d’un investisseur. Bien que complexe d’un premier abord, c’est souvent l’outil utilisé pour optimiser un maximum la transmission et l’imposition de ses biens immobiliers.
Il est possible de changer le régime fiscal d’une SCI, mais sous certaines conditions disponibles sur cet article : SCI – Changer de régime fiscal
Gérer par soi-même ou déléguer ses biens immobiliers ?
C’est un élément qu’il ne faut pas oublier lorsqu’on se demande comment faire pour être rentier immobilier.
Votre degré d’implication dans vos investissements conditionnera vos projets.
SI vous souhaitez tout contrôler et tout faire par vous-même, des travaux à la gestion locative. Vous serez forcément limité dans vos investissements par votre temps. Une journée ne faisant que 24H, un bien immobilier vous prenant par exemple 1H par jour, avoir plusieurs biens immobiliers représentera rapidement un travail à temps complet.
Vous serez forcément limité par le nombre maximum d’investissements possibles, bien sûr, votre rentabilité sera meilleure, car vous aurez moins de charges.
Pour d’autres, la délégation des tâches sera recherchée, du chasseur immobilier pour trouver le bien, à la gestion locative de ses biens, sans oublier le choix des artisans pour les travaux. Il est véritablement possible de déléguer lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif.
Ce sont deux visions différentes qui se respectent, et rien n’est définitif. Vous pouvez gérer vous-même aujourd’hui et déléguer demain, ainsi que l’inverse.
Location meublée : statut LMNP ou LMP ?
Le statut de loueur meublé est régi par deux régimes, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Pour obtenir le statut LMNP, il faut respecter deux conditions :
- Avoir des revenus locatifs de moins de 23 000 € par an.
- Avoir des revenus salariés (ou autres) qui dépassent les revenus locatifs des biens meublés.
Si au moins une de ces conditions est respectée, vous aurez le statut LMNP.
À contrario, si vous ne respectez pas ces deux conditions, vous obtiendrez automatiquement le statut LMP.
Au début de votre parcours de rentier immobilier, cela ne vous concernera pas, mais après quelques achats, l’obtention du statut LMP est une possibilité.
En cas de passage du statut LMNP au statut LMP, le régime du RSI (régime social des indépendants) sera automatiquement appliqué à votre activité de loueur meublé. Ce qui signifie des cotisations sociales pour chaque euro gagné, lorsque ce n’est pas pris en compte au départ de l’investissement, ces charges peuvent réduire à néant votre cashflow.
La loi évoluant beaucoup sur les régimes LMNP et LMP, mais aussi sur les cotisations sociales des indépendants, il est fort possible que ces règles évoluent durant les prochaines années.
Pour résumer, le statut LMNP est plus avantageux que le statut LMP. Si vous vous rapprochez du LMP, je vous conseille de vous orienter vers la SCI.
Je vous présente également l’outil que j’utilise pour faire ma comptabilité LMNP : mon comptable LMNP.
Autres moyens pour être rentier immobilier
L’immobilier non coté avec les SCPI
Il n’y a pas que la détention en direct qui permet d’investir dans l’immobilier.
L’achat de SCPI est une possibilité qui a des avantages.
- Vous diversifiez votre investissement, car vous possédez des parts de plusieurs biens immobiliers achetés par la SCPI. Des biens dans l’immobilier résidentiels, des locaux commerciaux, bureaux, etc… Ainsi que des biens dans différents pays selon la SCPI.
- Une gestion passive à 100%, la société de gestion s’occupe de toute la gestion locative et travaux d’entretien.
- Faible ticket d’entrée, il est possible d’investir dans une SCPI entre 250 et 1 000 euros selon la SCPI. Bien moins qu’un investissement immobilier en direct.
- L’utilisation de l’emprunt comme effet de levier, comme lors d’un achat physique, la banque peut vous financer l’achat de vos parts de SCPI.
- Des dividendes réguliers, 4,5 % c’est le rendement moyen des SCPI en France, avant impôt.
Pour améliorer vos connaissances des SCPI, j’ai justement écrit un article sur les avantages et les inconvénients des SCPI qui vous aidera, j’en suis sûr.
L’immobilier côté avec les SIIC et les ETF
Après l’immobilier non côté représenté par les SCPI, je vous présente forcément l’immobilier côté.
Cela signifie que des actions d’entreprises dont le métier est l’immobilier son côté en bourse.
Bien plus liquide et accessible que l’immobilier non côté, car disponible en bourse presque 24 H/24 (en réalité pendant l’ouverture de la bourse, c’est-à-dire 5 jours sur 7).
Les sociétés d’investissements immobiliers côté (SIIC ou REIT aux U.S.A) permettent d’acheter des multinationales de l’immobilier, avec des capitaux et des chiffres d’affaires bien supérieurs aux SCPI.
Par exemple, la société Unibail-Rodamco-Westfield détient plusieurs centres commerciaux en Europe, comme les 4 temps à la Défense, Le forum des halles et le carrousel du Louvre à Paris, la Part-Dieu à Lyon, Euralille à Lille, etc… La société possède au total 126 centres commerciaux en Europe.
En achetant des actions de cette entreprise, vous bénéficierez de dividendes annuels et d’une possible plus-value à la revente.
Les SIIC peuvent répondre à un besoin de diversification de son patrimoine, c’est un bon moyen d’acquérir de l’immobilier facilement.
Les ETF ou trackers immobiliers répliquent la performance du secteur de l’immobilier, par exemple, c’est un moyen simple d’acheter en une action les 40 plus grandes entreprises SIIC du monde.
Selon vous, que signifie être rentier dans l’immobilier ?
Comment feriez-vous pour vivre de l’immobilier ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
