L’immobilier locatif est une très bonne solution pour réussir à atteindre votre indépendance financière. En effet, vous pouvez réussir à vous créer des revenus autrement que par votre travail de salarié, mais pour cela, il est important de veiller à prendre les bonnes décisions.
Je vous ai préparé un article pour vous donner 10 conseils efficaces qui vous permettront d’investir dans l’immobilier locatif de manière rentable. Vous serez ainsi en mesure d’atteindre la liberté financière pour enfin profiter de la vie dont vous rêvez.
J’aime l’immobilier, c’est un sujet qui me passionne, et je suis heureux de vous partager mes conseils et remarques tirés de mon expérience pratique.
Contenu de l'article
Les légendes autour de l’investissement immobilier locatif
Être riche pour investir
De nombreuses personnes pensent qu’il faut déjà être riche pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif, mais cette idée reçue n’a rien de vraie. Vous avez forcément déjà entendu l’histoire d’une personne qui a démarré de zéro et qui est devenue millionnaire. Ça signifie qu’il est possible de réussir même sans être déjà riche.
Il ne sera bien entendu, pas possible d’investir comme bon vous semble si vous avez de nombreuses dettes et que vous ne savez pas gérer votre argent.
Faire un gros investissement pour devenir rentier immobilier
Vous pensez peut-être qu’en achetant un seul et gros projet immobilier, vous deviendrez rentier immobilier ? C’est un objectif risqué, car vos sources revenues dépendent d’un seul bien immobilier. Diversifier son patrimoine et ses revenus est un principe clé pour sécuriser son statut de rentier. De plus, réussir parfaitement son premier projet immobilier est idéaliste, vous ferez forcément des erreurs que vous pourrez améliorer lors de vos prochains investissements immobiliers.
A contrario, investir dans un petit projet immobilier, signifie moins de risque et est très utile pour se faire une première expérience. Pour ensuite s’améliorer, et viser par la suite un gros investissement. Lorsque vous allez effectuer un gros investissement, le bien en question, en général cela sera un immeuble de rapport peut devenir la garantie du prêt immobilier, on parle alors d’hypothèque.
Investir dans l’immobilier avec apport
L’apport n’est pas une obligation dans un investissement locatif. C’est d’ailleurs l’avantage de l’immobilier, pouvoir emprunter la totalité du projet à la banque pour se construire un patrimoine et des revenus supplémentaires en partant de zéro. Ainsi, vous utilisez l’argent de la banque pour acheter un bien immobilier, mais ce sera l’argent des locataires qui remboursera le crédit immobilier.
Acheter et revendre dans l’immobilier
Selon mon expérience, il n’est pas judicieux de se lancer dans ce type de vente et d’achat immobilier. Je vous conseille de privilégier des solutions vous permettant d’obtenir des revenus réguliers et non une plus-value ponctuelle.
Car faire de l’achat et de la revente dans l’immobilier signifie qu’il vous faudra renouveler ce type d’opération régulièrement si vous souhaitez en vivre, et dans ce cas, on s’éloigne de l’objectif d’indépendance financière dans lequel vous avez des sources de revenus automatiques.
Il faut connaître les bonnes personnes pour investir
Il est possible de croire qu’avoir un réseau avant de se lancer est primordial. Mais c’est bien l’inverse qui permet de se créer un réseau. Commencez à vous former, à visiter, à demander des devis et à investir. C’est ainsi que vous vous créerez un réseau de confiance et efficace.
Être sûr de soi à 100 % avant d’investir
Aucun des plus grands investisseurs ne maîtrise à 100 % son investissement. Tous les investisseurs immobiliers (moi, y compris) ont eu peur de faire une erreur lors de notre premier investissement. C’est normal.
Se sentir sans faille pourra avoir un effet pervers et vous conduire à prendre des décisions sans mesurer les risques réels d’échec. Vous allez rencontrer des problèmes, mais ce qui compte, c’est la manière dont vous allez les résoudre.
Les locataires ne paient pas leurs loyers
Les locataires ne sont pas tous malhonnêtes et sans sérieux. C’est même la minorité des locataires.
Pour vous rassurer, je vous poserai une question : « Avez-vous toujours payé votre loyer ? » Je suis sûr que 100 % de mes lecteurs ont toujours payé leur loyer.
Le type de locataire est un facteur très important, un locataire avec une situation simple comme un étudiant, un jeune actif ou un couple, sont moins risqué qu’une famille avec 3 enfants où seul le papa travaille.
C’est à vous de fixer vos règles pour assurer vos loyers.
Investir dans l’immobilier locatif : mes 10 conseils
Vous avez envie d’investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas comment vous y prendre pour réussir ? Il est important de commencer par définir votre objectif d’investissement, car cela vous aidera à prendre les bonnes décisions tout en évitant de faire des erreurs.
SI vous n’avez aucun objectif, il sera difficile de vous lancer et de réussir à avancer, alors ne gardez pas vos rêves enfouis en vous et prenez le temps d’écrire noir sur blanc vos envies pour vous fixer des objectifs clairs.
Comment se fixer ses objectifs ?
Pour investir, vous devez commencer par réfléchir au but que vous avez envie d’atteindre. Il n’est pas possible de vous lancer dans cette aventure sans avoir défini une base au préalable. Chaque objectif identifié vous permettra d’effectuer une recherche de biens efficace, d’avoir un financement adapté et de réussir votre gestion. Alors, prenez un peu de temps pour mettre en place un but final qui vous aidera à développer un plan d’action efficace par la suite.
Exemple d’objectifs :
- Acheter un bien immobilier tous les ans.
- Obtenir 250 € de chasflow pour chacun de mes investissements immobiliers
- Faire 5 visites d’appartements et 1 offre d’achat par mois.
Voici mes 10 conseils incontournables pour investir dans l’immobilier locatif.
1. Trouvez le bon vendeur
Mon premier conseil, pour investir dans l’immobilier est d’acheter en dessous du prix du marché, mais pour cela, il faut vous assurer de faire les bons choix. Pour commencer, vous devez veiller à acheter à un bon vendeur, qui a véritablement l’intention de vendre, car c’est lors de cet achat que vous allez effectuer les plus grosses négociations.
Un achat trop cher vous empêchera d’avoir un investissement rentable, les mensualités du prêt seront trop élevées pour atteindre l’autofinancement du projet et un cashflow positif.
Prenez donc le temps de vérifier les prix du marché pour vous assurer d’acheter à une valeur optimale. Vous ne pouvez pas prédire avec certitude l’évolution du marché, c’est pour cela qu’il est important de calculer le cashflow (ce qui rentre ou ce qui sort de votre poche chaque mois) lors de l’achat pour en profiter immédiatement. Cela vous permettra également de revendre votre bien plus tard sans risquer de perdre de l’argent.
Le bon vendeur sera lassé et pressé, il sera prêt à baisser son prix pour trouver un acheteur.
Pour réussir à dénicher un bon vendeur, il vous suffit de poser quelques questions pour comprendre la situation du vendeur et l’historique de la vente.
Vous comprenez bien qu’un vendeur en instance de divorce, ou sujet à un déménagement professionnel sera plus pressé de vendre qu’un autre vendeur. De même, si le bien est en vente depuis 3 ans et qu’aucune une offre d’achat n’a été faite. Cela signifie que vous êtes en position de force pour négocier à la baisse le prix d’achat.
Vous pouvez également essayer de trouver une personne qui n’arrive pas à rentabiliser son investissement et qui connaît des problèmes financiers. Idem, s’il habite assez loin de son bien et qu’il se retrouve obligé de se déplacer pour s’y rendre, cela signifie que vous avez de grandes chances d’en tirer un bon prix lors de vos négociations.
Je dit souvent que la bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat, alors ne sous-estimez par le prix d’achat d’un bien immobilier, car cela aura un impact direct sur la rentabilité de votre location.
2. Cibler vos locataires pour faire vos recherches
Un premier investissement n’est jamais simple à faire même si cela concerne un studio par exemple. Il est primordial de savoir quelle est votre cible avant d’investir, car cela vous permettra de choisir un bien correspondant à vos futurs locataires. Par exemple, si votre cible est étudiante, il faudra vous concentrer sur de petits espaces.
Il est également important de prendre différents critères en compte comme l’emplacement du bien pour correspondre à votre cible. Pour des étudiants, il est important d’avoir un bien proche des facultés et des universités, mais également des lieux de vie pour faire les courses et sortir par exemple.
Si en revanche vous souhaitez louer à de jeunes travailleurs ou encore des jeunes familles, la recherche de biens sera différente, car les critères varient en fonction de chaque personne. Vous devez donc prendre le temps de bien identifier votre cible pour mettre en place une liste de critères vous aidant à choisir l’offre idéale pour une future location. Il ne faut pas oublier de lister quelques inconvénients à éviter, cela vous permettra certainement d’éviter quelques erreurs.
Ce conseil pour investir dans l’immobilier vous fera gagner énormément de temps.
3. Multiplier les visites immobilières
Cela vous demandera du temps, mais il est important de faire de nombreuses visites pour avoir un aperçu des offres sur le marché. Présentez-vous comme un investisseur immobilier à vos différents interlocuteurs, vous sortirez du lot des simples « touristes » qui demandent à faire des visites, mais qui en réalité ne cherchent pas à acheter. Vous aurez l’embarras du choix en effectuant des recherches sur internet et les journaux par exemple.
Internet
Internet est un très bon outil pour effectuer des recherches et découvrir les différents biens à vendre. Vous pouvez effectuer des recherches par ville et par région pour réussir à avoir un aperçu des différentes offres. Il ne faut pas vous précipiter dans des zones avec un grand nombre de biens à vendre, car cela peut signifier que vous vous renseignez sur une ville malheureusement déjà surchargée.
Récupérez des informations sur la ville, ses transports, ses hôpitaux et son bassin d’emploi. Il ne faut pas se précipiter, il est important de vous renseigner sur la ville et ses avantages avant de chercher un bien dans lequel investir pour la location.
Les personnes
Prenez le temps de discuter avec les personnes du coin avant de vous lancer dans un investissement. Cela vous permettra d’avoir des avis extérieurs et de réussir à sélectionner les biens adaptés à vos besoins.
Prenez également le temps de connaître les projets dans la ville pour les prochaines années, les constructions et différents changements possibles. Chaque élément peut avoir un impact plus ou moins fort sur votre bien et sa valeur.
L’environnement
Chaque ville aura un environnement propre à vous proposer en fonction des quartiers. Vous devez donc vous renseigner sur les différents commerces, les écoles et transports.
Je vous conseille de passer quelques week-ends pour faire le tour de la ville et des différents quartiers pour voir ce que chacun a à proposer. L’environnement est un élément que vous ne pourrez pas modifier, il est donc important d’avoir toutes les cartes en main avant de vous lancer dans le moindre investissement.
Comme dernier conseil avant d’investir dans une ville, je dirais qu’un seul quartier peut avoir plusieurs environnements à vous proposer et la valeur d’un investissement va changer en fonction des biens et de leur emplacement. Alors, ne faites pas l’erreur de vous précipiter et étudiez le marché.
Sélectionner vos visites
Il ne faut pas vous limiter à la visite d’un seul bien pouvant correspondre à votre demande. Il est important de choisir différentes options pouvant toutes répondre à vos attentes afin d’avoir des éléments de comparaison avant de prendre votre décision.
Il est important d’effectuer plusieurs visites, mais il ne faudrait pas tomber dans l’excès en visitant de nombreux biens sans avoir un véritable but derrière. Prenez le temps de sélectionner plusieurs biens à visiter, mais n’effectuez pas des découvertes de biens sans but précis.
Avant de vous rendre à l’un des potentiels biens, il faudra effectuer des recherches poussées et identifier les objectifs d’investissement.
Si vous avez la chance de pouvoir visiter un bien à vendre en exclusivité (l’annonce n’est pas encore publiée), n’hésitez pas, c’est peut-être une opportunité de devancer la concurrence.
4. Achetez près de chez vous
Ce conseil pour investir dans l’immobilier peut sembler sans importance, mais pourtant, il est primordial pour moi. Il est très important d’investir près de chez soi, dans un lieu connu, car cela vous permettra de connaître le lieu de votre achat, mais également de pouvoir agir en cas de problème. Encore plus si vous gardez la gestion du bien.
Il existe malgré tout des solutions pour une gestion à distance, mais je ne vous le conseille pas pour votre premier investissement immobilier locatif.
Si vous multipliez vos investissements locatifs, une gestion par une agence sera nécessaire si vous souhaitez avoir du temps pour réinvestir et profiter de la vie. Du coup, la proximité sera moins importante, mais la connaissance du lieu d’investissement reste essentielle.
5. Réunissez une équipe fiable et compétente
Lors de vos premiers investissements immobiliers, vous devez vous constituer une équipe de « partenaire », comme une société peut le faire. Vous rechercherez donc un ou plusieurs agents immobiliers, un artisan, un banquier, un comptable (voir mon comptable LMNP) et un notaire. Ils vous permettront de réaliser et passer toutes les étapes obligatoires d’un investissement immobilier, et vous donneront de précieux conseils.
Chaque personne à laquelle vous accordez votre confiance doit pouvoir vous conseiller et comprendre vos objectifs, cependant la confiance n’exclue pas le contrôle.
Pour bien choisir votre partenaire, et réussir votre investissement, je vous conseille de vérifier que vous êtes complémentaires, que vous pouvez débattre d’une idée, que vous avez les mêmes objectifs et que vous partagez des valeurs communes.
6. Ne misez pas tout sur votre instinct
Votre instinct pourra vous aider dans de nombreuses situations, mais vos investissements immobiliers doivent être analysés de manière rationnelle pour éviter de faire des erreurs. Le pire serait de tomber « amoureux » d’un bien, est de l’acheter trop cher pour faire un achat rentable.
Avant d’investir dans l’immobilier, je vous conseille de mettre en place une liste de critères qui vous permettront de garder vos objectifs d’investissement en tête quelle que soit la situation. Une astuce pour éviter le coup de cœur est de vous dire que ce bien immobilier n‘est pas pour vous, mais pour vos futurs locataires.
Et n’oubliez pas qu’un locataire sera bien moins exigeant qu’un acheteur, car sa recherche est très différente.
7. Calculer la rentabilité et le cashflow
Ce conseil permet d’investir dans l’immobilier sereinement, en le respectant vous éliminerez vos doutes et peurs.
Avant de vous lancer dans un investissement, vous devez vérifier qu’il est rentable, c’est-à-dire qu’il dégage un cashflow positif (revenus d’exploitation mensuels positifs), et au minimum qu’il s’autofinance (la somme des dépenses et des revenus est égal à zéro).
Ne vous focalisez donc pas sur le prix affiché du bien qui n’est pas un indice fiable, le prix correspond plutôt aux espérances du vendeur ou sur des estimations elles-mêmes très discutables.
Il est important de vous renseigner vous-même et de fixer une fourchette de prix vous permettant d’obtenir un bon cashflow et une bonne rentabilité. Car comme vous le remarquez vite, les prix affichés ne vous permettront pas d’obtenir un bon cashflow, il va falloir négocier pour réussir votre investissement.
Avant de prendre votre décision, il ne faudra pas oublier le montant de votre loyer potentiel et ce qu’il en sera dans le futur si les choses se déroulent comme vous le souhaitez. Les frais et charges d’exploitations vont jouer un grand rôle dans la rentabilité, il ne faudra donc pas faire l’erreur de sous-estimer la vacance locative, les futures réparations et entretient, la taxe foncière, l’assurance du logement, les charges de copropriété, etc…
Télécharger tout de suite mon calculateur de rentabilité !
8. Capacité d’emprunt et gestion de ses comptes
Je conseille à tout le monde d’investir dans l’immobilier sans apport pour s’enrichir rapidement et efficacement.
La condition reste donc à obtenir le financement auprès d’une banque. Pour y parvenir, il va falloir mettre de l’ordre dans vos comptes, épargner tous les mois et supprimer vos crédits à la consommation. En d’autres mots, il faudra montrer patte blanche auprès de la banque, et leur prouver que vous savez gérer votre argent.
Votre capacité d’emprunt n’est pas le plus important, car si on entend souvent parler du taux d’endettement maximum de 30%. En réalité, ce taux ne veut rien dire, car si vous touchez des revenus supplémentaires tous les mois grâce à l’immobilier, vos revenus augmenteront et votre capacité d’emprunt également. La capacité d’emprunt sera souvent un mauvais argument utilisé par les banques pour vous refuser un crédit.
Il est important de ne pas se décourager après un ou deux refus de prêt. Certains investisseurs ont essuyé plus de 10 refus avant de réaliser leur premier investissement, car toutes les banques n’ont pas les mêmes conditions envers les investisseurs immobiliers.
9. Préparation et anticipation
Se lancer dans l’investissement en immobilier locatif est une très bonne chose pour améliorer sa vie, mais l’objectif n’est pas de s’endetter à vie dans un mauvais projet.
Il ne faut pas hésiter à mettre les moyens pour s’assurer d’un bon investissement, comme par exemple faire appel à un architecte pour des gros travaux, un fiscaliste pour une question fiscale, un expert-comptable pour la création d’une SCI, etc…
Il ne faut pas se reposer sur ses acquis et réussites. Pour investir dans l’immobilier, je vous conseille de continuer à vous former même après votre premier investissement, et de vous tenir au courant des évolutions du marché et des lois.
10. Budgétiser la gestion par une agence de votre investissement
Ce dernier conseil pour investir dans l’immobilier, n’est pas celui auquel on pense tout de suite, pourtant investir dans l’immobilier, comprend aussi la gestion de ses locataires.
Effectivement, l’exploitation et la gestion de votre bien ne sont pas à oublier. Même si vous ne comptez pas faire appel à une agence aujourd’hui, il est important de prévoir ces frais dans vos calculs de départ. Car, peut-être que dans 3 ans, 5 ou 10 ans vous souhaiterez déléguer cette tâche à une agence, pour profiter de vos revenus locatifs et vivre la vie dont vous rêviez.
Les frais d’une agence sont d’environ 8 % du loyer brut, auquel il faut ajouter les frais d’entrées et de sorties qui sont souvent d’un demi-mois de loyer.
Conclusion
L’investissement immobilier se compose de multiples étapes dans lesquels vous pouvez gagner ou perdre des milliers d’euros, la recherche, la négociation, le financement, les travaux, la mise en location et la fiscalité.
Vous devez retenir qu’une bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat, et que vous devez toujours rechercher un cashflow positif. Pour résumer le cashflow d’un investissement, c’est savoir si vous allez avoir de l’argent qui rentre dans votre poche tous les mois (cashflow positif), ou si vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche (cashflow négatif).
Je vous ai donc partagé mes 10 conseils pour investir dans l’immobilier, ils sont tous tirés de mes expériences personnelles et pratiques. Maintenant, je ne peux que vous conseiller de passer à l’action, car l’immobilier est un formidable moyen pour augmenter ses revenus et se créer un patrimoine conséquent.
Et vous, quels sont vos conseils d’investisseurs débutants ou confirmés pour investir dans l’immobilier ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
