Pour concrétiser un projet immobilier, la solution que je pratique et préconise est de recourir à un prêt à 110% (Prix d’achat + Frais de notaire + Travaux), C’est à dire un investissement immobilier sans apport . Les établissements financiers proposent un large choix de crédits immobiliers. Aux emprunteurs de faire le bon choix en fonction du type d’investissement qu’ils prévoient, du type de bien qu’ils veulent acquérir et de leur capacité de remboursement. Zoom sur les trois types de prêts immobiliers les plus couramment souscrits.
Le prêt immobilier amortissable
Parmi les nombreux prêts immobiliers disponibles actuellement, le prêt amortissable est le plus connu.
Définition
En fait, il s’agit d’un prêt immobilier classique. Il permet à l’emprunteur d’obtenir une somme d’argent remboursable avec des intérêts sur une période déterminée pouvant atteindre 30 ans.
L’emprunteur ayant souscrit un prêt amortissable est tenu de payer une mensualité. D’un montant fixé à l’avance, elle est composée d’une part du capital emprunté et d’une part des intérêts. Son montant est fixé à l’avance. Le versement se fait chaque mois. Cependant, l’emprunteur a le droit de modifier les modalités de remboursement en fonction de sa situation financière. Il est par exemple possible de procéder au paiement anticipé de tout le capital restant.
En outre, le crédit peut être accordé avec un taux fixe ou révisable. Lorsque l’emprunt est accordé avec un taux révisable, les mensualités risquent d’augmenter ou de diminuer à tout moment.
J’ai écrit cet article, pour suivre l’évolution des taux immobiliers facilement.
Ce qui distingue le prêt amortissable des autres crédits immobiliers, c’est son principe de fonctionnement. Notons en effet qu’au départ, la part des intérêts dans la mensualité est plus élevée que celle du capital dû. Mais au fur et à mesure où les remboursements sont réalisés, la situation s’inverse. En effet, c’est la part du capital dû qui va augmenter et celle des intérêts sera à la baisse.
Prêt immobilier amortissable pour financer quoi ?
Le prêt immobilier amortissable est souvent utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale. Mais il intéresse aussi les particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier locatif ou qui veulent réaliser de grands travaux de construction de rénovation. Le crédit peut être associé à un prêt aidé à l’instar du PTZ (prêt à taux zéro) et le prêt conventionné.
La durée maximale est de 30 ans pour l’achat de sa résidence principale, et 20 ans pour les investisseurs immobiliers.
Avantages et inconvénients du prêt amortissable
La souscription d’un prêt immobilier amortissable possède de multiples atouts. Tout d’abord, il permet à l’investisseur d’étaler le remboursement du capital dû sur un délai suffisamment large. Autrement dit, ce dernier peut avoir une mensualité plus allégée, ce qui lui permettra d’avoir un reste à vivre adéquat chaque mois, et un meilleur cash-flow mensuel. Il se trouve aussi que le coût du prêt amortissable est raisonnable. En outre, n’oublions pas que l’emprunteur devra souscrire une assurance immobilière associée à son crédit immobilier.
Voilà pourquoi, il est considéré comme le prêt immobilier « classique » utile pour les emprunteurs pour l’achat de leur résidence principale et les investisseurs immobiliers.
Je n’ai pas de revers de la médaille à présenter pour ce type de prêt.
Prêt immobilier in fine
Le prêt immobilier in fine est un prêt non-amortissable et il possède un fonctionnement bien différent du crédit amortissable.
Définition
D’abord, le prêt immobilier in fine est un emprunt à taux fixe. Mais ce qui le diffère du crédit amortissable, c’est que sa mensualité qui ne comporte qu’une part des intérêts et une part des assurances. Le capital dû est remboursable en une seule fois, au terme du contrat.
Les particuliers qui souhaitent accéder à un crédit in fine doivent prouver la solidité de leur situation financière sur le long terme. En d’autres mots, ils doivent être sûrs de disposer de la totalité de la somme empruntée lorsque le contrat aura pris fin.
Pour s’en assurer les banques demandent en général 20 à 50 % d’apport personnel et demanderons généralement de nantir un contrat d’ assurance vie en leur faveur.
Il est primordial que l’emprunteur effectue des placements sûrs et efficaces durant tout ce temps. Notons que la durée du remboursement du prêt in fine va de 3 à 15 ans. Le montant minimum du prêt accordé peut aller jusqu’à 21.500 €. Le montant maximum n’est pas fixé.
À quoi sert-il ?
Bien entendu, ce prêt immobilier n’est pas très intéressant lors de l’achat de sa résidence principale vu que le projet ne pourra pas générer des revenus. Il est plutôt adapté aux emprunteurs qui prévoient d’investir dans l’immobilier locatif.
Avantages et inconvénients du prêt in fine
Puisque les mensualités d’un prêt immobilier in fine ne comportent pas une part du capital à rembourser, leur montant est généralement faible. Ainsi, jusqu’à la fin des échéances, l’emprunteur peut constituer une épargne assez importante avec ses revenus locatifs. Cela lui permettra de constituer le montant total du capital à rembourser au moment voulu et d’optimiser aussi son patrimoine.
Il faut ajouter dans la liste des avantages du prêt immobilier in fine, le fait qu’il permet comme lors d’un prêt amortissable à l’emprunteur de protéger ses héritiers. En effet, si ce dernier vient à décéder, l’assurance se chargera de rembourser le prêt. Les héritiers recevront un bien immobilier payé à 100%.
Outre tout cela, les intérêts du prêt sont des charges déductibles sur les revenus locatifs. En d’autres termes, le prêt permet à l’emprunteur de profiter d’un allègement fiscal. Son seul inconvénient, c’est qu’il est plus coûteux comparé au prêt classique.
Prêts gigognes
Appelés aussi, prêts à paliers ou prêts emboîtés, les prêts gigognes font également partie des offres de financement intéressantes lors d’un projet immobilier.
Définition
Le prêt immobilier gigogne est une formule spéciale qui consiste à associer deux crédits aux durées et aux montants variés dans le but d’obtenir une mensualité constante.
En général, le prêt gigogne associe un crédit de durée longue à taux élevé ainsi qu’un autre à taux plus faible et de courte durée. Une opération de lissage est effectuée. Elle consiste à créer un seul prêt afin d’avoir des mensualités constantes.
À en tenir compte, les prêts gigognes ont le même principe de fonctionnement que le rachat de crédits. Mais puisqu’il y a deux crédits, l’emprunteur doit également souscrire deux assurances.
Le prêt gigogne est difficile à obtenir. En effet, rares sont les établissements banquiers qui acceptent de réaliser le montage financier. Pour savoir si l’imbrication des deux prêts immobiliers donne réellement l’avantage escompté, il est conseillé d’utiliser des simulateurs en ligne.
Enfin, pour optimiser votre chance d’obtenir un prêt gigogne, il vaut mieux recourir à un courtier. Il peut négocier pour vous un double crédit et un lissage au coût avantageux.
Pour quel projet ?
Le prêt gigogne immobilier est une solution de financement à privilégier lorsqu’on prévoit de réaliser un investissement immobilier important. Grâce à ce montage, il est possible d’obtenir un financement conséquent avec des conditions de remboursement plus souples.
Avantages et inconvénients du prêt gigogne
Comme il a été mentionné précédemment, le prêt gigogne permet à un investisseur d’obtenir le financement dont il a besoin, une durée plus longue qu’un prêt in fine ou amortissable et d’avoir une mensualité constante. Ce montage financier permet aussi d’alléger le coût total du prêt.
Le prêt gigogne est beaucoup plus moins cher qu’un prêt immobilier classique. Grâce à cette formule, l’investisseur peut également optimiser son crédit sur le long terme et faire une économie assez conséquente.
Cependant, pour que le prêt gigogne soit réellement avantageux, le taux d’assurance du crédit immobilier le plus court doit être bien bas. En d’autres mots, la procédure de demande d’une telle offre risque d’être longue.
De plus, la chance d’obtenir un prêt gigogne est faible. La plupart des banques qui acceptent d’effectuer le montage financier imposent souvent des frais supplémentaires.
Agissez maintenant pour votre futur,,
Nathan
