Bonjour à tous,
Je souhaite vous présenter mon premier investissement immobilier, une colocation de 4 personnes.
C’est cet investissement réalisé fin 2017 qui m’a permis de mettre un pied dans l’indépendance financière, et les revenus passifs. Je souhaitais appliquer toutes les connaissances apprises depuis plusieurs années, car passer à l’action est le plus important.
À l’heure où j’écris ces lignes, nous sommes en 2019, et avec le recul, je me dis que ce n’est pas un projet fou, ni extrêmement cher, en fait, c’est un projet simple que tout le monde peut faire. C’est la particularité de l’immobilier, même avec un salaire moyen de 1 800€ par mois vous pouvez investir dans l’immobilier sans apport…Bien sûr il faut que ça soit rentable, et c’est bien là toute la difficulté.
À côté des produits d’épargnes classiques comme le Livret A, ou d’un fond euro dans une assurance vie, mon investissement dans cette colocation explose tous les chiffres, et ce n’est qu’un exemple de ce qui est possible quand on se bouge pour améliorer sa vie.
Une Colocation de 4 personnes
Il s’agit d’une maison de 130 m² sur 2 étages, datant de 1930.
La maison possède une jolie façade et l’intérieur pourrait être habité après quelques travaux de rénovation.
Tout ça, ressemble terriblement à une maison classique, 4 chambres, un salon, une cuisine et une Salle de bain.
Je réussis à obtenir de l’agent immobilier, plusieurs informations capitales :
- La maison est en vente depuis plus d’un an.
- Aucune offre d’achat n’a été faite.
- Les anciens propriétaires ont acheté une nouvelle maison.
- Le prix a déjà baissé de 129 k€ à 119 k€ FAI
Peut-être que vous ne voyez pas les messages cachés de ces informations, en réalité, voici ce qu’il faut comprendre :
- Les vendeurs sont usés, car la vente s’éternise.
- Les vendeurs sont stressés, car personne ne semble intéressé par leur bien.
- Ils doivent subir une pression financière importante, car entretenir et rembourser 2 prêts simultanément coûte très cher.
- Ils sont prêts à baisser leur prix. Ils l’ont déjà fait sans qu’on leur demande.
Actuellement, le prix de 119 000€ ne me permet pas d’être rentable, mais je sais que les vendeurs sont dans une situation délicate, et qu’une offre inférieure à beaucoup de chance d’être acceptée.
Délibérément, je décide de « casser » le prix, et je propose 92 k€ soit 27 k€ en dessous du prix demandé.
Si j’ai décidé de parler de ce détail, c’est pour vous encourager à proposer des offres très en dessous du prix du marché.
On a tous peur de s’entendre dire « NON », où de fâcher le vendeur et perdre la vente. Mais voyez la négociation comme un jeu, et tout sera plus simple. Si on vous dit « non », sachez qu’il y a des centaines de bonnes affaires par jour donc réessayé.
Dans mon cas, le vendeur a été évidemment surpris, mais il m’a proposé une contre-offre (ce que j’espérais secrètement) à 101 000€.
Un peu stressé par ma première acquisition, j’accepte et j’achète le bien pour : 101 000€ FAI. Avec un peu de recul, je pense que j’aurais pu encore faire baisser le prix de 3 à 4 k€, toujours facile après-coup ! Ça n’empêche que j’ai fait une très bonne affaire.
L’emplacement de mon premier investissement immobilier
Je ne donne pas le nom de la ville, car ce n’est pas le plus important, même si on aime utiliser l’excuse : « C’est trop cher dans ma ville ». Dans ce quartier, des biens de la même surface se sont vendus à 140 000 €. En fait, il y a des bonnes affaires partout, il suffit de savoir quoi chercher, et surtout de négocier pour acheter en dessous du prix du marché.
Le bien se trouve dans un quartier moyen, le genre de quartier qui n’attire pas les primo-accédants, ce qui explique son prix.
La principale raison qui m’intéresse dans cette maison, c’est qu’elle se situe à 200 mètres d’une nouvelle université. Ouverte depuis 1 an, et ses 2 000 étudiants.
L’université n’arrive pas seule, un projet d’urbanisation du quartier est toujours en cours, pour construire des hôtels, des résidences étudiantes, des locaux pour entreprises et des parcs verts.
L’Objectif de mon premier investissement immobilier
Dans mon cas, l’objectif est simple : créer une colocation.
Une colocation meublée, ou le colocataire n’a qu’à poser ses valises pour s’installer.
Changer le mode d’exploitation de la maison, c’est ce qui va rendre cet investissement rentable. Continuer à la louer à une famille pourrait me rapporter 1 000€/mois, alors qu’en colocation, j’espère recevoir 1450€/mois, soit 45% de plus.
De plus, la location à une famille comporte plus de risque qu’une location à des étudiants :
- Plus de risques d’impayés (perte d’emploi, séparation, le coût des enfants)
- Le coût du loyer est plus élevé, 1 000€ est une grosse somme, alors que 350€ est plus facile à trouver pour un étudiant, surtout qu’en général, ce sont les parents qui paient.
La configuration de la maison s’y prête complètement, les 4 chambres sont déjà présentes.
Travaux et améliorations lors de mon premier investissement immobilier
Bien sûr, des travaux d’améliorations sont à prévoir.
- Transformer l’unique salle de bain en 2 salles de bains (c’est quand même plus confortable pour les colocataires).
- Déplacer un mûr, pour avoir des chambres plus grandes.
- Intégrer le placard sous l’escalier dans une chambre.
- Créer un escalier pour créer un duplex dans les combles, et ainsi maximiser l’espace.
- Rénover le salon et la cuisine.
- Aménager et décorer les chambres
Point positif : les fenêtres sont en bon état, ainsi que la cuisine.
J’ai décidé de réaliser une partie des travaux personnellement, pour apprendre, voir le temps et l’énergie nécessaire, et le gain financier possible. En l’occurrence, je réaliserai les peintures et le papier peint.
Le reste des travaux sera réalisé par une société pour un coût de 20 k€.
Pour le suivi du chantier, je suis en contact exclusif avec le maître d’œuvre qui est aussi le patron de la société.
Pour l’ameublement, je provisionne 3 000€. Lit simple, dressing, bureau, chaise, étagère, chevet, lampe dans les chambres. Table à manger et ses chaises, canapé, table basse et télé dans le salon.
Mon budget rénovation et équipement était donc de 23 000€.
Financement de mon premier investissement immobilier
Pour le financement, j’ai déposé 2 dossiers, 1 chez un courtier immobilier et 1 autre à ma banque.
Mes conditions étaient les suivantes, me faire financer la totalité du projet (Achat + Frais de notaire + Travaux) sur 20 ans, dans le but d’avoir un cashflow positif chaque mois.
Finalement, m’a banque m’a proposé la meilleure offre. Je n’ai eu aucun mal à obtenir mes 2 conditions en un seul entretien. Clairement, j’avais monté un dossier complet, et la gestion de mon épargne a fini de les rassurer.
J’emprunte donc 132 480€ à un taux de 1,86% sur 20 ans. Je choisis également l’assurance de ma banque à 0,12% sur le capital emprunté. J’ai donc une mensualité de 675 €.
Combien dois-je encaisser pour que mon premier investissement immobilier soit rentable ?
Après observation des offres concurrente, je me base sur une hypothèse basse, je vais louer 3 chambres à 350€ et la chambre duplex à 400€ charges comprises (électricité/internet/eau).
Je recevrais donc 1450 € de loyers charges comprises. Avec ce financement, je suis presque à un écart de 55% (675/1450=0,46) entre ma mensualité et mon loyer, c’est excellent.
Même pour ma banque, cela signifie que je suis rentable (la banque considère une opération blanche si l’écart est de 30%). C’est un de leurs moyens pour calculer la faisabilité du projet.
Dans la réalité je vais avoir plus de charges, et il faut évidemment calculer avec les loyers nets de charges.
Faisons la liste des charges qu’un agent immobilier ne prendre jamais en compte dans son calcul de rentabilité.
Estimation des charges annuelles de mon premier investissement immobilier
Je pense que c’est important de vous montrer toutes les charges (et je n’ai pas encore parlé des impôts) inhérentes à un investissement en colocation.
- Vacance locative : 1450€ soit 1 mois (vous aurez forcément du turn-over avec des étudiants)
- Gestion par une agence : 1 276€ (environ 8% d’un mois de loyer)
- Frais d’Entrée/Sortie facturés par l’agence : 150€ (75€ / coût unitaire, je provisionne donc 2 entrées/sorties par an).
- Taxe foncière : 550€ (c’est très bas pour une maison de cette superficie).
- Provision pour des futures réparations et changement de mobilier : 700€ (environ ½ mois de loyer)
- Assurance propriétaire non occupant : 250€
- Frais d’électricité, gaz et internet : 1920€ (chauffage et cuisine au gaz de ville)
Total des charges annuelles : 6 296€ à l’année soit environ 524€ mensuellement.
Je fais beaucoup de provisions, avec la vacance locative et les réparations à venir, cependant ça ne sert à rien de les ignorer, car ce sont des frais qui arriveront un jour ou l’autre.
Loyer Net de charges : 926€ (1450 – 524)
Rendement Net de charges : 8,3%
Cash-flow positif mensuel : 251 € (926 – 675)
Résumé de mon premier investissement immobilier
- Prix du bien : 101 000€ FAI
- Frais de notaire : 7 730€
- Rénovation et ameublement : 23 000€
- Frais bancaires : 750€
- Prix total rénové et emprunté: 132 480€
- Apport : 0€
- Rendement net de charges : 8,3%
- Cash-flow mensuel : +251€
Fiscalité de mon premier investissement immobilier
Au niveau de la fiscalité, je suis au régime LMNP, c’est le régime le plus intéressant pour de la location meublée, et ma colocation sera louée en meublé.
J’ai donc pu amortir tous mes frais d’acquisition (frais de notaire), mes travaux, les intérêts de mon crédit, les frais d’agences, la taxe foncière et mon assurance habitation. De plus, spécificité importante du LMNP, je vais pouvoir amortir 70% du prix d’achat sur 30 ans, c’est-à-dire 70 700 (101 000*(70/100)) sur 30 ans, soit 2 356€ (70 700/30) par an.
Avec tous ces déficits et ces amortissements, je ne devrais pas payer d’impôts lors des 7 à 8 prochaines années.
Le bail de mon premier investissement immobilier
Grâce aux travaux d’agrandissement, toutes les chambres font + de 14m². D’après la loi, c’est la surface minimale pour faire des baux individuels dans une colocation. Ce qui simplifie la vie au bailleur et au locataire.
Une autre possibilité aurait été de créer un bail commun sans clause de solidarité.
J’ai également créé une charte de vie en colocation, pour responsabiliser les colocataires à la vie commune.
Planning de mon premier investissement immobilier
L’acquisition a été finalisée mi-octobre 2016, le soir même, je donnais les clés de la maison au maître d’œuvre.
Les travaux ont commencé la semaine suivante. Ils ont duré 1 mois et demi.
Après le passage de l’entreprise, j’ai moi-même réalisé les travaux de peinture, décoration et montage des meubles. Cela m’a pris 5 semaines à temps plein (7 à 8 heures par jour).
Début janvier, soit environ 2 mois après l’acquisition, la colocation pouvait accueillir ces premiers locataires. Je suis extrêmement satisfait du déroulement des opérations, l’entreprise à respecter le délai de livraison.
Surprises lors de mon premier investissement immobilier
Les travaux dans une maison ancienne apportent toujours leurs lots de surprises, voici une petite liste de celles-ci :
Les bonnes surprises
- La maison est saine. De la porte d’entrée aux chambres, on s’y sent bien.
- L’augmentation de la surface des chambres (déplacement d’un mûr et intégration d’un placard) est une réussite. Les chambres sont plus accueillantes.
- Les 2 salles de bains sont bien agencées (ce fût un petit casse-tête de créer 2 Salles de bains dans un petit espace)
Les mauvaises surprises
- Lors des travaux, j’ai subi une fuite d’eau sur le toit de l’extension de la cuisine. Ce fut 1 200€ de travaux supplémentaire.
- Après le passage de l’entreprise, j’ai constaté que des prises électriques d’origine n’étaient même pas câblées (aucun câble à l’intérieur). J’ai dû tirer des goulottes et ponter une prise existante.
- Les sols dans les chambres ne sont pas parfaitement plats.
- Le passage de la fibre dans ma rue est bloqué par un voisin. Il ne veut pas que des câbles passent sur sa façade. J’ai donc dû choisir un forfait ADSL. Après retour d’expérience, c’est suffisant pour la colocation.
Mise en location de mon premier investissement immobilier
La colocation ouvre début janvier, ce n’était pas le meilleur moment pour attirer les étudiants.
Du coup, les 3 premiers locataires furent des jeunes travailleurs, ils entrèrent entre mars et juin.
Pour la rentrée scolaire, la colocation fut enfin « pleine », pour au final accueillir 2 étudiants et 2 travailleurs.
Pour ce qui est des annonces, j’ai utilisé le bon coin, avec une formule payante 30 jours, car la concurrence est rude ! Les 30€ de frais sont négligeables comparés au manque à gagner d’une chambre vide.
Loyer total : 1450€, j’ai mis en location les chambres à mon hypothèse la plus basse. J’essayerai d’augmenter le loyer la prochaine fois.
Les photos de mon premier investissement immobilier terminé
Salon, salle à manger et cuisine :
Les salles de bains:
Chambre 1:
Chambre 2:
Chambre 3 (duplex):
Chambre 4:
Bilan de mon premier investissement immobilier
Faire soi-même une partie des travaux, comme je l’ai fait, m’a permis de réduire la facture de 5 à 6 000€ mais j’avais clairement sous-estimé la charge de travail.
C’est une charge physique, car cela demande beaucoup d’énergie (même pour peindre), mais également morale et psychologique, car tout seul, je n’avançais pas très vite, et j’ai même eu peur de ne pas terminer dans les 5 semaines que je m’étais accordées.
Pour résumer, mon moral était comme ça :
- Le matin avant d’arriver sur le chantier : « Super, je vais faire ça, ça et ça aujourd’hui. Je vais bien avancer »
- Le soir en rentrant chez moi : « Purée, ça n’avance pas, je n’ai fait que 2 mûrs aujourd’hui… »
Cette expérience m’a permis d’apprendre beaucoup sur les matériaux, les réflexes à avoir, l’organisation d’un chantier et cela m’aidera forcément par la suite. Car pour mes prochains investissements, je souhaite déléguer les travaux au maximum à une entreprise.
Grâce à un différé prévu lors du financement, je n’ai payé que 200€ durant les 9 premiers mois. Les premiers gros loyers m’ont permis de me construire une belle trésorerie.
Dans tous les cas, je vous conseille de bloquer une somme de 5 000€ pour anticiper une période difficile de votre investissement. Avoir une solide trésorerie me semble indispensable pour vivre sereinement son investissement, et anticiper les imprévus.
Autres points :
- Démarrer la location avant la rentrée scolaire, m’a permis de confirmer que des jeunes actifs sont également à la recherche de colocation. C’est donc une cible de population supplémentaire.
- L’achat du mobilier, et surtout le montage des tables, dressings, chaises, etc…prend du temps ! j’ai mis environ 3 jours entre le choix du mobilier, le transport et le montage. C’est un temps à prendre en compte lors de mes prochains investissements.
- Si c’était à refaire, je choisirais des lits doubles dans les chambres. J’ai eu plusieurs refus simplement à cause de ce point.
Le cashflow de mon premier investissement immobilier
Je vous ai donné le calcul du cashflow dans la partie « Bilan de mon premier investissement immobilier»
Tous les mois, j’ai donc un Cashflow mensuel de +251€ et pas d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement.
Pour une première opération, je suis très satisfait. Changer le mode d’exploitation d’une maison, la rénover, lui apporter de la valeur. Se créer son premier revenu passif grâce à cette colocation, tout cela devient réalité.
Vous avez surement remarqué que vous devez toujours avoir des loyers bien supérieurs à votre mensualité, pour au minimum que votre investissement se paye tout seul.
N’écoutez pas l’agent immobilier, qui dans ces calculs oublie toutes les charges d’exploitations d’un bien immobilier.
Mes chiffres sont réalistes, et intègrent des dépenses futures qui vont arriver, car l’immobilier, c’est du physique, ça s’entretient et ça se rénove.
Pour un premier investissement immobilier, vous devez rechercher le meilleur cashflow possible, car c’est ce qui va conditionner la suite ou non de vos investissements. C’est pour cela que vous devez savoir ce que vous faites.
Formez-vous ! Il y a tellement d’informations et de contenus gratuits (sur mon site et ailleurs) que vous n’avez pas d’excuses.
Ce que j’ai fait n’était pas dur !
Je vous assure que c’est à la portée de n’importe qui. Et avec le temps, vous pourriez vous construire un patrimoine de 300 à 500 k€.
Si vous aussi vous souhaitez réussir votre premier investissement immobilier, je vous partage mon article le plus complet pour y parvenir : les 7 étapes pour réussir son investissement immobilier.
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Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
