Parmi les projets d’investissements immobiliers les plus avantageux figure la location meublée. Mais avant de lancer une telle activité, il y a diverses formalités administratives et fiscales à connaître et à effectuer. Envie d’investir dans un logement en location meublée ? J’ai réuni dans cet article, un guide de toutes les informations que vous devez savoir pour débuter votre activité de location meublée dans les règles de l’art et de façon légale.
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La location meublée et la loi ALUR
Ce guide sur la location meublée a pour vocation de vous aider à investir en toute connaissance de cause. Il est important de comprendre le principe de la location meublée. Louer en meublé consiste à fournir au locataire un logement doté de tous les équipements qui lui permettent d’y vivre normalement. L’activité est régie par la loi ALUR du 27 mars et la loi du 6 juillet 1989.
En général, la durée du bail est limitée à 1 an. En revanche, si le locataire est un étudiant, le bail peut-être de seulement 9 mois. Notons que la loi Alur a précisé les équipements qui doivent se trouver dans une location meublée. Il y a la literie avec couette et couverture, les plaques de cuisson, le four, le réfrigérateur et congélateur, les ustensiles de cuisine, les étagères de rangement et les luminaires. Il faut aussi équiper le logement de table, de sièges et de matériel d’entretien ménagé.
Si vous ne respectez pas ces conditions, et si le locataire a décidé de porter l’affaire devant le tribunal. La requalification en location vide de votre location sera inévitable. Par la même occasion, le bailleur pourrait perdre les avantages fiscaux garantis par cette activité.
Création de l’activité de Loueur meublée
Notons que pour débuter une activité de location meublée, vous avez le choix entre agir en tant que loueur en meublé non professionnelle (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Dans les deux cas, vous devez effectuer la déclaration dans un délai de 15 jours qui suivent le début d’activité. Dans ce guide pour déclarer une activité de location meublée, je vous révèle les démarches à faire.
Déclarer son activité au greffe du tribunal de commerce
Si vous avez opté pour le statut de LMNP (lire mes articles sur le lexique du LMNP et les avantages du LMNP), il faudra remplir le formulaire P0i et le déposer au greffe du tribunal de commerce de la ville où le bien se trouve. En effet, c’est l’entité compétente en matière de prise en charge et de l’enregistrement des formalités de déclaration. En ce qui concerne les Loueurs en meublé professionnel (LMP), ils sont tenus de déposer le formulaire de déclaration au centre des formalités des entreprises (CFE), rattaché aux Chambres de Commerce et d’industrie (CCI).
Si vous disposez de plusieurs biens immobiliers situés dans plusieurs villes, vous devrez déposer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Celui-ci doit se trouver dans la ville où le logement qui engendre le plus de revenus se situe.
Si vous ajoutez un nouveau bien à votre activité de loueur meublé, il suffit de déposer le formulaire P2P4i dédié à la création d’un établissement secondaire.
Le formulaire P0i en détail
À quoi sert le formulaire P0i ? En réalité, il permet au loueur d’obtenir un numéro SIRET, ce qui va rendre officiel le début de son activité de location meublée.
Choisir son régime d’imposition
Maintenant, ce guide sur la déclaration d’une activité de location meublée va vous révéler les options en matière de régime d’imposition. C’est une étape importante et la décision n’est pas à prendre à la légère. Il est primordial de trouver un régime fiscal qui convient à votre situation. Sachez donc que vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime Réel Simplifié d’imposition.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC peut vous séduire pour son côté pratique. Il faut dire que les formalités déclaratives à réaliser sont relativement simples. En général, les loueurs en meublé peuvent opter pour ce régime fiscal si leurs revenus annuels n’excèdent pas les 70.000 €. Le principal atout du micro-BIC, c’est qu’il vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%. Il est appliqué sur les recettes annuelles (Loyers charges comprises).
Par exemple, pour 12 000 euros de recettes locatives, vous ne serez imposé que sur 50 %, soit 6 000 €. Le montant de votre impôt dépendra de votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Cependant, dans 85 % des cas, le régime Réel Simplifié est plus intéressant que le régime micro-BIC.
Le régime Réel Simplifié
Ce régime fiscal convient généralement aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles se situent entre 70.000 € et 238.000 € hors taxes. Cela dit, même si vos revenus sont inférieurs à 70.000 €, vous pouvez demander à bénéficier de ce régime (option à cocher dans le formulaire P0i). Cette option vous permet de déduire de vos recettes annuelles différentes charges et amortissements, ce qui va réduire considérablement le montant imposé, et donc vos impôts.
Parmi les charges déductibles, il y a les factures d’entretien et de réparations, les travaux, les déplacements entre votre logement et votre location meublée lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie de vos locataires, les frais d’assurance et les frais de gestion. La taxe foncière, les honoraires de l’expert-comptable et les intérêts de l’emprunt.
Mais le plus intéressant, et le grand avantage de la location meublée par rapport à la location nue c’est que vous allez pouvoir déduire également les frais de notaire payés à l’achat du bien, et amortir le prix du bien immobilier sur 30 ans et du mobilier sur 6 ans.
Pour simplifier, 99% de vos dépenses liées à votre investissement pourront être déduites du montant imposé.
Comme exemple, je vous conseille d’utiliser le simulateur entre Micro Bic et Réel Simplifié de mon comptable LMNP, disponible ici.
Astuce : Si vous souhaitez passer du régime Micro-Bic au régime Réel Simplifié, vous devez en faire la demande avant le 01/02 de l’année fiscale concernée.
Les formalités déclaratives
Si vous avez opté pour le régime réel simplifié, il faudra l’indiquer dans le formulaire P0i. Notons qu’au début de son activité, un loueur en meublé est souvent soumis par défaut au régime micro-BIC. Heureusement, qu’il est possible de changer la donne. En effet, il suffit d’informer l’administration fiscale de votre décision de se tourner vers le régime réel. Pour ce faire, il faut envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts.
Pour que la demande de changement soit prise en compte par le fisc, il est primordial d’effectuer la démarche avant le 1er février de l’année de perception des impôts. À titre d’exemple, pour pouvoir déclarer vos revenus locatifs de l’année 2020 au régime réel en 2021, vous devrez réaliser les démarches avant le 1er février 2020.
Déclarer son début d’activité de location meublée : formulaire P0i
Comme il a été indiqué précédemment, c’est via le formulaire Cerfa P0i qu’il faut déclarer le début d’une activité de location meublée. Comment le remplir correctement ? Il faut fournir toutes les informations demandées dans le document à commencer par celles concernant votre identité. Lors du remplissage de la rubrique relative à l’activité, il faut agir avec prudence. Vous devez bien choisir votre statut LMNP ou LMP et votre régime Micro-bic ou Réel Simplifié.
À présent, il faut indiquer la date de début d’activité et c’est la tâche la plus compliquée. En effet, il n’est pas facile de la choisir. Pourtant, cette date pourrait avoir un impact important sur votre fiscalité. Mon guide pour déclarer une activité de location meublée va vous donner quelques indices qui pourraient simplifier votre choix.
En principe, la date de début d’activité correspond à la date de mise en location du bien meublé. Cela dit, cette option n’est pas toujours la plus avantageuse, surtout si vous devez engager des travaux de réparation, d’entretien ou de rénovation.
Dans ce genre de situation, je vous conseille très fortement de renseigner la date d’acquisition du bien afin de pouvoir déduire des revenus imposables les travaux engagés avant la mise en location, ainsi que les frais de notaire.
Déclarer vos recettes et vos charges à la fin de l’année
Pour terminer ce guide de création d’une activité de location meublée, je vais vous parler des formalités déclaratives à faire à la fin de l’année. Sachez qu’elles sont importantes surtout si vous avez opté pour le régime Réel Simplifié.
La télétransmission des Liasses fiscales 2031 – 2033
Depuis le 1er janvier 2015, les loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition sont tenus de télétransmettre les déclarations des charges et de revenus au centre des impôts. Il s’agit des liasses fiscales 2031 et 2033. Comment procéder ? Il suffit de suivre le processus EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables). Il consiste à traduire les liasses fiscales en fichiers informatiques.
Le recours à un professionnel spécialisé est nécessaire vu que la procédure peut être complexe. Notons que la transmission des liasses fiscales doit être faite au second jour ouvré suivant le 1er mai, et ce, tous les ans. Si la démarche n’est pas faite dans les règles de l’art, c’est-à-dire, si vous n’avez pas télétransmis les documents, vous risquerez une majoration des droits de 0,2%.
Création des liasses fiscales 2031 et 2033
Sachez que les liasses fiscales comprennent la déclaration spéciale n°2031 et les annexes 2033. Les documents en question comportent un bilan simplifié (annexe 2033-A), le compte de résultat simplifié (Annexe 2033-B) ainsi que le tableau des immobilisations et des amortissements. Il faut aussi fournir les éléments soumis au régime des plus-values et moins-values (annexe 2033-C), le relevé des provisions, les déficits reportables et les amortissements dérogatoires.
Enfin, n’oubliez pas d’indiquer dans les annexes, le tableau qui permet d’estimer la valeur ajoutée réalisée au cours de l’année. Comment établir les liasses fiscales ? Évidemment, l’opération demande un certain savoir-faire en termes de fiscalité, de droit et de comptabilité. La première chose à faire, c’est de tenir un livre journal et de toujours mettre à jour vos informations comptables.
Elles vous permettent de créer les divers documents demandés dans les liasses fiscales 2031 et 2033. La solution la plus adéquate, c’est de recourir au service d’un expert-comptable. Il a les compétences requises pour établir les liasses fiscales et vous faire profiter de nombreux avantages fiscaux.
Je ne peux que vous conseiller mon comptable LMNP qui vous simplifiera la vie à un coût imbattable (surtout par rapport à un expert-comptable).
La déclaration de revenus 2042 C PRO
Pour compléter les démarches liées à la déclaration de vos revenus locatifs meublés, une autre tâche vous incombe. Il s’agit de reporter votre résultat fiscal dans le formulaire 2024 C PRO. Il est rattaché à votre déclaration de revenus 2042. En cas de déclaration en ligne, vous devez seulement cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Le feuillet va apparaître et il ne vous reste plus qu’à le remplir. Il est important de préciser que la déclaration 2042 C PRO doit être réalisée en même temps que la déclaration de revenus.
Conclusion
Ce guide sur la déclaration d’une activité de location meublée, vous a appris que le document principal pour créer et déclarer son activité et le formulaire P0i. Ce formulaire vous permettra de choisir entre le statut LMNP et LMP (vérifier les conditions d’accès de ces statuts), et les régimes Micro Bic et Réel Simplifié. Je rappelle que dans plus de 85 % des cas le régime Réel Simplifié est plus intéressant pour le propriétaire.
N’oubliez pas de faire démarrer votre activité de loueur meublé à la date d’achat du bien, ainsi, vous pourrez déduire les frais de notaire et les travaux réalisés.
Faites appel à un expert-comptable en ligne spécialisé dans la déclaration des revenus meublés, et votre déclaration deviendra un jeu d’enfant.
Et pour finir, lors de votre déclaration d’impôts, vos revenus meublés seront dans le formulaire 2024 C, et ils seront à déclarer en même temps que votre déclaration d’impôts sur les revenus.
Prêt à démarrer une location meublée ? Vous avez d’autres questions ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
