Prêt immobilier : Quel est l’intérêt du différé ?

J’ai gagné 4 800 € avec un différé d’1 an. Je vous explique comment j’ai gagné autant.

Vous allez faire un investissement immobilier locatif bientôt, entre toutes les dépenses liées à votre achat : apport, frais de notaire, travaux et frais bancaire. Vous devez dès le premier mois rembourser votre prêt immobilier.

Aie ça fait beaucoup de cash à sortir, comment faire si vous n’avez pas forcément autant d’argent sur votre compte.

C’est ponctuel, c’est de courte durée, mais ça peut vraiment vous mettre dans le rouge. Vous obligez à manger des pâtes pendant plusieurs mois….

Pire, demander à la famille de l’argent ? Celle qui ne croit pas vraiment en votre projet d’investissement ? Revenir voir papa maman la queue entre les jambes ?

Avant d’en arriver là (au fond de vous, vous n’en n’avez vraiment pas envie).

Résumons la situation, elle n’est pas si catastrophique, vous avez simplement besoin de temps.

Un peu de temps, le temps que les travaux se terminent et/ou que les premiers loyers de vos locataires tombent dans votre poche.

Quand ça tournera, le loyer paiera le prêt immobilier (si vous avez bien fait les choses, sinon, c’est ici pour apprendre à faire un investissement immobilier locatif rentable).

Si vous lisez cet article, vous la connaissez déjà la solution, et l’intérêt d’utiliser un différé pour votre prêt immobilier.

Rembourser une petite partie du prêt pendant 6 mois, 1 an, 2 ans ou 3 ans maximum. Le temps de vous reconstituer une trésorerie.

Dans la suite de l’article, vous apprendrez donc comment fonctionne et comment utiliser le différé du prêt. Quand choisir un différé partiel ou un différé total. Pour finir, je vous partagerai mes chiffres lors du différé partiel de mon premier prêt immobilier.

Qu’est-ce que le prêt immobilier ?

Un prêt immobilier se définit comme un emprunt accordé par une banque ou tout autre organisme financier spécialisé ayant pour objectif d’aider à financer totalement ou partiellement la réalisation d’un projet ou l’acquisition d’un bien. 

Le prêt immobilier prend généralement en compte le financement du coût d’acquisition du bien immobilier.

Lors d’un investissement locatif, je vous conseille d’y inclure également les frais d’acquisitions (frais de notaire) et le coût des travaux. Le but étant de réaliser un investissement locatif sans apport.

Des outils de simulation de prêt sont aussi disponibles pour aider les emprunteurs à connaître approximativement les coûts liés à leurs emprunts.

Le différé dans un prêt immobilier

Le différé d’un prêt immobilier consiste à rembourser exclusivement les intérêts du prêt et le cas échéant les frais complémentaires comme l’assurance du prêt.

Le capital ne fera donc pas l’objet de remboursement pendant la durée initialement prévue dans le contrat de différé.

Il faudrait cependant souligner que des charges supplémentaires seront peut-être à engager, cela dépend des banques. Encore appelé franchise, le différé peut être total ou partiel.

Un différé peut durer de 1 mois à 3 ans, personnellement ma banque ne m’accorde pas plus d’1 an pour de l’investissement immobilier locatif

Pour obtenir un différé lors de votre prêt, je vous conseille d’inclure un budget travaux dans votre demande de prêt immobilier.

Un devis effectué par un professionnel est suffisant. Les plus malins peuvent simuler des travaux pour bénéficier d’un différé, en effet, il est toujours possible d’annoncer à la banque que vous avez changé d’avis après l’obtention du prêt.   

Différé total

On parle de différé total lorsque les termes du contrat stipulent qu’aucun remboursement ne sera exigible pendant une durée déterminée. Ainsi, le bénéficiaire du prêt n’aura à rembourser ni le capital emprunté ni les intérêts y afférents pendant la période de différé. Seules, les dépenses liées à l’assurance du prêt sont exigibles, cela correspond à quelques euros en général.

Par exemple, Pierre, emprunteur, bénéficie d’un prêt immobilier de 50 000 euros à rembourser sur une période de 20 ans (240 mois) au taux de 1,5 % l’an et un taux d’assurance de 0,10%.

Au bout des négociations, il obtient un différé total de 12 mois. Ainsi, durant les 12 premiers mois, il n’effectuera que le remboursement de l’assurance : 41,6 € par mois (soit 500 € par an).

Toutefois, lors des 228 mois suivants, Pierre devra payer une mensualité de 255,98 € (hors assurance) supérieure à une mensualité sans différé.

Pourquoi ?

Parce que le capital à rembourser atteindra 50 691,82 € dû à l’ajout des intérêts qu’il n’a pas payé la première année (691,82 €).

Le différé total sera donc très avantageux lors de la période du différé, Cependant, toutes les mensualités suivantes seront plus élevées qu’à l’origine.

Différé partiel

Le différé partiel donne la possibilité à l’emprunteur de rembourser pendant ladite période uniquement les intérêts dus sur le capital débloqué.

Les intérêts intercalaires augmenté des frais complémentaires comme l’assurance. Le capital ne sera donc remboursé qu’ultérieurement.

Si Pierre bénéficie d’un différé partiel dans son prêt immobilier avec les conditions précédentes, il devra payer mensuellement une somme de 62,5 euros pendant les 12 premiers mois et sur les mensualités restantes, une somme de 252,17 € (hors assurance). Calculateur de différé ici

L’utilité du différé dans un prêt immobilier

Utiliser un différé dans un prêt immobilier est l’une des meilleures options dans le cas d’un investissement locatif.

En effet, cela permet de ne rembourser qu’une petite partie de son prêt lors de travaux immobilier (dans une période sans revenus locatifs), mais également de se construire une trésorerie de départ lors des premiers mois de mise en location.

Ce point est très important, il vous permet de sécuriser votre investissement contre les futures réparations, taxe foncière et vacance locative.

C’est tout simplement la mise en pratique d’un des leviers de l’enrichissement : « Utiliser l’argent des autres ».

4 800 € de gagner grâce au différé

Lorsque j’ai réalisé mon premier investissement immobilier, j’ai tout de suite su que j’allais demander un différé partiel pour mon prêt immobilier.

Le crédit mutuel (ma banque) ne m’a accordé qu’un an.

J’aurais aimé prendre 3 ans. Cela m’aurait tout simplement permis de gagner encore plus d’argent.

Comment ? Pourquoi ?

Parce que pour un emprunt de 133 k € sur 20 ans, et avec un taux négocié à 1,90 % environ. Ma mensualité est normalement de 668 € tous les mois.

Lors de la période du différé partiel, je n’étais plus qu’a 250 € par mois (paiement uniquement des intérêts sur le capital total emprunté).

Sois pratiquement 400  € en plus dans ma poche par mois. Sois 4 800 € à la fin de l’année. Certains diront, et vous avez raisons que le coût de mon crédit sera plus élevé.

D’accord, je suis d’accord, mais aller relire le paragraphe précédent, quand vous faites un investissement immobilier, ce n’est pas vous qui remboursez le prêt, mais bien les locataires.

Qu’est-ce que ça change que mon crédit me coûte 3 000 € de plus, si ce n’est pas moi qui paye ? Un investissement immobilier est très différent d’un achat pour sa résidence principale.

D’un côté, nous avons de l’argent qui rentre (investissement) de l’autre côté, nous avons de l’argent qui sort (résidence principale).

Bravo, vous faites parties des 10 % des gens qui lisent un article jusqu’au bout.

Pour conclure, et en comprenant l’intérêt de se créer une trésorerie de secours, je ne peux que vous conseillez d’utiliser le différé partiel (avis personnel) sur la période la plus longue possible (3 ans chez certaines banques) 

Agissez maintenant pour votre futur,

Nathan

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