La loi Denormandie s’ajoute sur la liste des outils de défiscalisation à la disposition des investisseurs immobiliers. Cette aide concerne les investissements dans les logements anciens. Toutes les conditions concernant l’accès aux avantages fiscaux qu’elle embarque sont formulées avec clarté dans le projet de loi de finances pour 2019. Dans cet article, je vous donne les détails sur ce tout nouveau dispositif de défiscalisation dans l’ancien.
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La loi Denormandie, qu’est-ce que c’est ?
La loi denormandie est un dispositif de défiscalisation en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Elle est née de l’initiative du ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie. En réalité, il s’agit d’un dispositif fiscal qui vient compléter la loi Pinel Ancien. Les deux outils de défiscalisation sont bien différents, mais complémentaires. Il faut en déduire que ce dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs décidés d’investir dans les logements anciens destinés à la location.
Les villes éligibles
Tout comme dans la loi Pinel, les biens immobiliers éligibles à la loi Denormandie se situent dans des zones bien définies. Je parle ici des 222 villes qui font partie du plan d’Action Cœur de Ville. Pour information, il s’agit d’un programme lancé au mois de décembre 2017 dans le but de remédier à un problème de décroissance urbaine touchant les centres de certaines communes.
Pour être plus précis, le plan d’Action Cœur de Ville vise à revitaliser ou redynamiser ces centres-villes qui comptent en moyenne 30.000 habitants. D’autres villes, incluant notamment celles qui ont signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) vont également intégrer le plan d’action. Au total donc, il y aura 245 communes éligibles.
La carte de France avec les 245 villes éligibles :
Les objectifs de la loi Denormandie
La loi denormandie va apporter un changement majeur dans le marché immobilier. Les objectifs de ce nouveau dispositif fiscal sont plutôt ambitieux.
Mettre fin aux politiques publiques peu efficaces
Sans doute, c’est l’un des principaux objectifs de la loi Denormandie. Il faut dire que depuis plus de 30 ans, l’État n’a pas cessé de lancer des lois de défiscalisation immobilière. Il faut citer entre autres la loi Méhaignerie en 1986, la loi Besson en 1999, la loi Scellier en 2009 et la loi Pinel en 2015. La plupart de ces dispositifs visent à rémunérer l’investissement dans des logements neufs dans les lieux les plus prisés des acheteurs. Avec la loi denormandie, l’État veut mettre fin à cette tendance. En effet, le dispositif est dirigé vers les logements anciens.
Pour rompre une certaine tendance
En réalité, la loi Denormandie est une loi de défiscalisation de rupture au profit des centres de villes moyennes. Elle incite les investisseurs à investir à contre-courant, une stratégie qui pourrait donner un meilleur résultat. En effet, d’habitude, les professionnels dans le secteur immobilier ne s’intéressent qu’à la tendance. La plupart d’entre eux investissent dans un actif très demandé sur le marché immobilier du neuf. C’est une opération risquée, mais la rentabilité peut être optimale en cas de succès.
Le dispositif Denormandie va aussi mettre fin à cette tendance. Il avantage les investisseurs qui misent sur des biens situés dans les centres-villes des villes moyennes. Ce sont des communes abandonnées par les gens dotés d’un pouvoir d’achat élevé. Ces derniers préfèrent acheter ou louer un logement neuf en périphérie. En d’autres termes, la loi Denormandie est un outil censé permettre la revitalisation de ces centres-villes pauvres.
Pour assurer une meilleure cohésion territoriale
En effet, la loi denormandie peut réellement mettre fin aux inégalités régionales. Il faut rappeler qu’elle sert à promouvoir l’investissement immobilier dans les centres des villes moyennes. Ce sont des lieux de plus en plus désertés par la population. Ce nouveau dispositif de défiscalisation va encourager l’achat et la rénovation des logements anciens dans ces centres-villes. La qualité des habitations rénovées va attirer les nouveaux locataires.
Évidemment, si les habitants augmentent en nombre, ces villes retrouveront leur dynamisme. Le retour des commerçants et des divers acteurs dans le secteur service est assuré. Petit à petit, ces centres des villes moyennes redeviendront des lieux de vie très appréciés.
Le montant de la réduction d’impôt
Comme la plupart des lois de défiscalisation déjà en vigueur, pour ne citer que la loi Pinel, la loi Denormandie permet aux investisseurs d’accéder à une baisse d’impôt. Le taux de réduction est de 12, 18 ou 21%. Il sera appliqué sur le prix de revient du bien immobilier composé du prix du bien et des frais de notaire. Le montant de la réduction d’impôt est limité à 300.000 €, et ce, à raison de 2 investissements par an par foyer au maximum.
Le propriétaire bailleur doit aussi s’engager à louer le logement rénové. La durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans. Il faut aussi souligner que le prix de revient par m² de la surface habitable est limité à 5.500 €. Enfin, si la réduction générée par l’opération est supérieure au montant de l’impôt, il est possible de reporter l’excédent.
Les conditions d’obtention de l’avantage fiscal
Désireux d’investir avec la loi denormandie et d’accéder aux avantages qu’elle offre ? Il faut respecter certaines conditions. Je vous explique lesquelles :
L’opération à faire
Pour profiter de l’avantage fiscal assuré par la loi denormandie, la première chose à faire est de réaliser un projet d’investissement locatif. Il faut, bien entendu, miser sur un logement ancien qui a besoin d’une rénovation ou qui vient d’être rénové. Le bien immobilier en question doit se trouver dans une des zones éligibles mentionnées précédemment. Vous pourrez aussi profiter de la réduction d’impôt en cas de transformation du local acheté en lieu de résidence principale.
Les travaux éligibles
Pour obtenir une réduction d’impôt, il faut réaliser des travaux de rénovation au sein du logement acheté. Ils doivent figurer dans la liste des opérations éligibles. Elles permettent généralement d’optimiser la qualité du bien immobilier. Pour être précis, ce sont des opérations de rénovation énergétique. Elles peuvent réduire la consommation en énergie du logement.
Parmi ces travaux, il y a l’isolation thermique des toitures, des murs et des parois vitrées. L’installation et le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude se trouvent aussi sur la liste. Après les travaux, la consommation d’énergie primaire du logement doit être de 331 kWh/m²/an. En outre, sa performance énergétique doit augmenter de 30% au minimum.
Il est tout aussi important de mentionner que le coût des travaux doit représenter 25% du prix de revient. À titre d’exemple, si la somme investie dans l’achat du logement est de 200.000 €, le coût des travaux devra être de 50.000 €. En cas de DPE (diagnostic de performance énergétique) vierge avant la rénovation, il faut accomplir au moins deux des travaux éligibles.
Les conditions liées à la location
Il faut louer nu le logement rénové et il doit servir d’habitation principale au locataire. Pour rappel, la réduction d’impôt à profiter est de 12 % en cas de mise en location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% en cas de location de 12 ans. En outre, le locataire à choisir doit répondre aux conditions de revenus imposées par le dispositif de défiscalisation. Pour le moment, les plafonds de ressources utilisés dans la loi Pinel restent en vigueur.
Pour information, il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant. Toutefois, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. Sachez aussi que l’habitat doit être occupé dans un délai de 12 mois au maximum après son acquisition. Pour finir, il y a aussi des plafonds de loyer à respecter.
Les avantages d’investir selon la loi Denormandie
Investir selon la loi denormandie ouvre droit à de multiples avantages. Il faut commencer par le fait d’investir dans un logement ancien qui est souvent bien placé, ce qui permet de négocier le prix d’achat pour faire une bonne affaire. De plus, les zones éligibles sont plus larges, ce qui facilite la recherche et le choix du bien immobilier à acheter. Outre tout cela, le processus d’acquisition est souvent rapide. Il est de 4 mois en moyenne, et ce, travaux inclus.
Investir avec la loi denormandie, c’est aussi devenir propriétaire à un prix raisonnable. Le prix dans l’ancien est effectivement très attractif. Avec les avantages fiscaux à profiter, l’investissement est vite amorti. Il faut aussi mentionner que les travaux permettent d’accroître le confort du logement et de le rendre moins énergivore. Cela ne peut qu’optimiser sa valeur. En cas de projet de vente, il est possible d’obtenir un prix intéressant.
En ajout à tout cela, le logement rénové sera mis en location. Ainsi, pendant au moins 6 ans, vous pourrez bénéficier d’un revenu supplémentaire. Enfin, sachez aussi que la recherche de locataire n’est pas si difficile vu qu’il est possible de confier le logement à un ascendant ou un descendant.
Qu’en est-il des inconvénients ?
Investir selon la loi Denormandie peut présenter certains pièges. Elles concernent notamment le choix du bien immobilier et de la durée de location. En outre, il y a quelques contraintes à prendre en compte. Il faut citer en premier lieu le fait de devoir respecter le plafond de prix par m² imposé, le plafond de loyer et le plafond de revenus des locataires. Je vous conseille donc de bien étudier le projet avant de vous lancer.
Les démarches à faire pour investir selon la loi Denormandie
Évidemment, il y a des démarches administratives à faire si vous souhaitez investir via ce dispositif de défiscalisation. En effet, il faut constituer un dossier comportant les documents énoncés dans les 3 décrets d’application du 27 mars 2019. En décidant de tout prendre en charge, vous devez présenter 2 DPE délivrés par des professionnels agréés. Les documents en question doivent certifier la baisse de la consommation d’énergie du logement après les travaux.
Il est tout aussi indiqué de présenter les factures. Elles doivent indiquer avec précision les opérations réalisées au sein du logement. En revanche, si vous décidez de passer par un promoteur immobilier et de lui confier l’achat du logement, vous n’aurez aucun document à fournir. En effet, ce dernier se charge de tout.
Et vous, vous êtes plutôt ancien ou neuf ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
