Bonjour et bienvenue sur Investir pour réussir !

Dans cet article, nous allons regarder ensemble comment investir dans l’immobilier sans payer d’impôts, ou en tout cas sans augmenter ses impôts.

La clé de la réussite sera de faire baisser vos revenus fonciers.

Créer du déficit foncier pour faire baisser vos revenus fonciers

1ère solution : Créer un Déficit Foncier

Créer un déficit foncier signifie passer par des travaux importants lorsque l’on achète un bien immobilier. Il faut savoir qu’un déficit foncier peut aller jusqu’à – 10 700 EUR par an et qu’il est reportable les années suivantes.

Cette solution existe si vous êtes en location nue, en location en Nom Propre ou dans une société dit à impôts sur les revenus ( SCI relevant de l’impôt sur le revenu ou SARL de Famille).

Dans ces cas-là, on parle aussi de société d’imposition transparente fiscalement, c’est à dire qu’on ne sépare pas vos revenus de salariés de vos revenus immobiliers.

Tous ces revenus sont ainsi imposés au niveau de votre tranche marginale d’imposition.

Et c’est là que le déficit se présente comme une solution, car il va permettre de baisser vos revenus imposables, et ainsi de payer moins d’impôts !

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’au bout d’un moment ce déficit est utilisé, et il faut ainsi répéter ces opérations dans un intervalle de 2 ou 3 années pour recréer du déficit et ainsi l’entretenir.

Par ailleurs, cette solution est dans le cadre d’une déclaration au régime réel et non au microfoncier, où il s’agit d’un abattement.

SCI à l'IS pour investir dans l'immobilier

2ème solution : Passer par une société

Lorsque vous investissez via :

  • Une SCI à l’IS ( Société civile immobilière à l’Impôt sur les Sociétés )
  • Une SAS ( Société par actions simplifiés )
  • une SASU ( Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle )

Vous investissez au nom d’une personne morale, et vous séparez ainsi vos revenus personnels ( votre salaire ) des revenus de la société. 

Les revenus touchés par une SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés, et tant que vous ne sortez pas d’argent de la SCI vers votre compte personnel, vous ne payez pas d’impôt supplémentaire !

Cela est très utile pour les personnes qui sont dans un taux marginal d’imposition (TMI) élevé, car les revenus ne sont pas taxés directement.

On peut avoir comme objectif de revendre ses propres biens immobiliers à titre personnel à sa propre SCI, pour ainsi récupérer de l’argent en nom propre, diminuer nos impôts directs. (L’imposition sur les sociétés étant plus avantageuse lorsque l’on est sur une tranche élevée d’imposition) 

On peut même diminuer son taux personnel d’endettement, étant donné que l’on emprunte avec la SCI pour racheter notre ancien bien immobilier.

Cependant, vous devez tout de même faire attention !

Vous devez étudier scrupuleusement votre projet par rapport à ce que vous avez envie de faire, car comme tout investissement, il y a des conséquences.

Si vous pensiez revendre votre bien dans quelques années, ce n’est peut-être pas la solution la plus intéressante qui s’offre à vous.

Cette parenthèse reste trop complexe pour l’aborder dans cet article, vous pouvez donc dire en commentaire si vous seriez intéressés pour que je l’aborde dans un article dédié 😉

Je vous conseille aussi de vous rapprocher de votre notaire pour vous renseigner plus spécifiquement et plus en profondeur. Il doit savoir vous expliquer ces notions gratuitement !

Programme de défiscalisation pour investir dans l'immobilier

3ème solution: Programme de défiscalisation

Enfin, la dernière solution que je vous propose est d’investir dans un programme de défiscalisation.

Plus exactement, c’est d’investir par une loi de finances, actuellement la loi Pinel. Il s’agit d’un programme de défiscalisation par rapport à une zone ciblée en France, qui vous permettras de bénéficier d’un abattement par rapport au prix total acheté. (jusqu’à un maximum de 300 000 euros)

On s’engage donc sur des durées de 6, 9, ou 12 années qui vous permettront de bénéficier d’une réduction d’impôts directs de 12 %, 18 % ou 21 % !

Avant cette loi Pinel, il existait la loi Scellier ainsi que la loi Duflot, et encore d’autres lois avec des avantages similaires qui ont toujours existé.

Mais actuellement, je vous déconseille clairement d’investir directement dans une loi Pinel, car dans ce type d’opérations, ce sont souvent les promoteurs qui font la bonne affaire.

Et au final, c’est malheureusement vous qui vous retrouvez au final à acheter trop cher !  (En tout cas, trop cher pour être à l’autofinancement au minimum ! )

Cependant, tout n’est pas radicalement bon ou radicalement mauvais, et ce dispositif peut malgré tout s’avérer être intéressant !

Si vous faites construire vous-même votre bien immobilier, ou que vous entretenez une rénovation d’un bien immobilier (Car oui, on peut aussi faire de la Pinel dans du bien ancien !), dans ces cas spécifiques, vous maîtrisez mieux les coûts de construction ou de rénovation de votre bien !

Et il devient ainsi tout à fait possible de faire une bonne affaire, car cette solution va permettre de réduire vos impôts en conséquence !

Bien sûr, il vous faudra respecter quelques critères, comme par exemple :

  • Louer à un loyer limité
  • Faire de la location nue
  • Sélectionner des locataires avec des revenus également limités

Conclusion

Pour résumer cet article, je vous récapitule les 3 solutions qui s’offrent à vous pour ne pas payer davantage d’impôts dans l’ immobilier :

  • Faire du déficit foncier en créant des travaux
  • Investir à travers une société
  • Faire du Pinel sois même (avec du neuf ou avec ancien)

N’hésitez pas également à poster un commentaire ou à me contacter pour tout renseignement 😉

Je vous souhaite à tous de très bons investissements.

Nathan. 


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