Bonjour et bienvenue à tous dans ce nouvel article !

Dans cet article, je vais vous parler des 3 critères qui peuvent vous bloquer pour obtenir votre prêt immobilier facilement. Votre objectif est naturellement de faire le maximum d’investissement immobilier sans être limité par les banques.

Je sais de quoi je parle, car, j’ai fait 2 achats immobiliers pour environ 250 000 € que j’ai tout emprunter à la banque ! Je n’ai pas mis un euro dans ces projets.

Lisez bien ce petit article jusqu’à la fin, car si vous maîtrisez ces 3 critères, vous n’aurez plus de barrières pour vous construire un petit empire immobilier !

Le taux d'endettement pour obtenir un prêt facilement

Le taux d’endettement

Le premier critère que vous allez rencontrer si vous multipliez les prêts immobiliers, c’est le plus connu. C’est le fameux taux d’endettement à 33%.

C’est-à-dire que la banque ajoute les mensualités du prêt à vos dépenses actuelles, et elle regarde simplement si ça dépasse 33 % de vos revenus actuels.

Imaginons que vous avez 1 000 € de dépenses quotidiennes pour payer votre loyer, votre nourriture et vos frais de voiture, et que vous ayez un salaire de 3 000 €/ mois.

Dans ce cas, pour la banque vous êtes déjà à un taux d’endettement de 33%. Cela peut être pertinent lors de l’achat d’une résidence principale. Mais pour de l’investissement locatif, c’est beaucoup moins pertinent.

Parce que si on fait bien les choses quand on investit dans l’immobilier, on dégage un cash-flow positif tous les mois. C’est-à-dire qu’on gagne de l’argent tous les mois, donc que nos revenus augmentent.

Et on ne s’endette pas au contraire !

J’ai un petit conseil à vous donner pour obtenir votre prêt immobilier facilement, si votre banquier vous parle de ce taux d’endettement de 33%, c’est clairement quelqu’un qui n’a pas l’habitude de financer des projets d’investissements immobiliers, et qui ne sait pas vraiment comment ça fonctionne.

Dans ce cas, expliquez-lui clairement avec vos chiffres et vos calculs que vous allez gagner de l’argent grâce à cet investissement.

Vous pouvez aussi lui parler de votre « reste à vivre ». C’est simplement la somme qu’il vous reste pour vivre après avoir enlevé toutes les charges de vos revenus.

C’est beaucoup plus concret et précis qu’un taux d’endettement. Car dans notre exemple, une personne endettée à 33% mais qui gagne 3 000 € par mois, signifie un reste à vivre de 2 000 €, largement de quoi vivre.

L'écart mensualité/prêt pour obtenir facilement votre prêt.

L’écart entre les mensualités et les loyers

En tant qu’investisseur immobilier, c’est le second critère qui peut vous empêcher d’avoir votre prêt immobilier facilement. On l’appelle aussi règle des 70 % ou des 30 %, mais il s’agit en réalité de la même chose. Vos loyers doivent en fait être supérieurs à la mensualité.

C’est-à-dire que pour un loyer mensuel de 1 000 €, vous ne pouvez pas avoir plus de 700 € de mensualités du prêt, d’où les ratios de 70 % ou 30 %.

Évidemment, moins vous avez de mensualités, mieux c’est.

Pourquoi cette règle de 70 % existe-t-elle ?

Parce qu’une banque est prudente. Elle sait que sur ces 1 000 € de loyers, vous allez payer des charges, des frais, des assurances et des impôts… C’est donc leur sécurité.

Pour la banque, si vous respectez cette règle, ça veut dire que votre investissement est autofinancé.

Ce qui veut dire aussi que votre taux d’endettement n’est pas impacté, voire même que vous pouvez le faire baisser ( Si l’écart entre les loyers et les mensualités est de 50 % par exemple ).

Pour vous en tant qu’investisseur, c’est le point le plus important.

Ne visez pas d’investissement dans lequel les mensualités et les loyers sont égaux, parce que pour la banque (et même dans la réalité), cela signifie que vous allez devoir mettre de l’argent de votre poche tous les mois, pour payer les mensualités et combler les pertes…

Même si la banque accepte de vous prêter et de financer votre investissement. Vous feriez un mauvais investissement, car cette opération va ajouter des charges à vos dépenses quotidiennes, votre taux d’endettement va augmenter, et vous ne pourrez donc plus investir dans un autre investissement.

Attention à votre encours chez une banque

L’encours chez une banque peut vous bloquer

Il va concerner les investisseurs ayant déjà plusieurs prêts immobiliers, car c’est tout simplement l’encours à la banque, c’est-à-dire le montant total que la banque vous a déjà prêté et que vous êtes en train de rembourser.

Bien entendu, cela dépend des banques !

Une banque à Paris peut prêter bien plus qu’une banque de village à la campagne
Mais en général, c’est aux alentours du million d’euros !

Au bout d’un moment, et même si tout se passe bien, et que vous n’avez que des projets rentables et qui vous font gagner de l’argent, la banque ne pourra plus vous suivre.

Là aussi, c’est une sécurité prise par la banque, car vous pouvez potentiellement devenir un facteur de risque pour eux.

Si cette situation vous arrive, il n’y a pas de soucis à vous faire !

Allez voir simplement une autre banque. Si la première banque vous a suivi dans votre investissement immobilier, il n’y a pas de raison pour qu’une autre ne vous finance pas !

Conclusion

Je vous résume rapidement les 3 critères qui peuvent vous empêcher d’avoir un prêt immobilier.

  • Le taux d’endettement, mais qui est utile uniquement pour l’achat de sa résidence principale.
  • Le ratio  » loyers / Mensualités « , qui est bien plus important pour un investisseur
  • L’encours, si vous avez déjà un petit empire immobilier, ça sera l’encours maximum à la banque, soit environ un million d’euros.

Si vous maîtrisez ces aspects, et que vous faites des investissements rentables, il n’y a aucune raison que la banque refuse de vous prêter facilement !

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Je vous souhaite de très bons investissements à tous !

Nathan.


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