Investir dans l’immobilier est une méthode de placement populaire depuis de nombreuses années. Les gens visent souvent des biens immobiliers destinés à l’habitation ou à un usage professionnel comme un bureau ou un commerce. Or, il y a une autre option alternative qui pourrait garantir une bonne rentabilité. Il s’agit d’investir dans la location de garages.
La location de garage est une activité réglementée et elle attire de plus en plus d’investisseurs. Mais s’agit-il d’une bonne idée ? Si oui, comment réaliser un investissement réussi et sans risque ? Découvrez toutes les démarches à suivre et les méthodes à adopter pour bien investir dans la location de garage.
Les différents types de garage à louer
Avant d’investir dans la location de garage, il faut effectivement savoir les emplacements qu’on peut mettre en location. Trois possibilités se présentent. En effet, vous pouvez louer :
- un garage rattaché à votre maison
- un garage se trouvant dans un domaine indépendant
- des lots de parkings situés sur un terrain privé ou au sous-sol d’un immeuble
Il est important de souligner que si vous mettez en location une maison en incluant le garage comme local annexe, il est impossible de louer le garage à un autre prix au même locataire. En revanche, il est possible de ne pas inclure l’accès au local dans le bail d’habitation. Dans ce cas, vous pouvez signer un contrat de location indépendant avec un tiers.
Notons également que le locataire du logement, dans le cas où il a le droit de jouir de l’utilisation du garage, peut le louer à un autre locataire, à moins qu’une clause spécifique du bail ne lui interdise. Il s’agit d’une sous-location. Outre tout cela, le garage mis en location peut avoir de multiples usages. En effet, le locataire a le droit de l’utiliser comme entrepôt ou atelier.
Les cas de location de garage
Décidé d’investir dans les garages ? Sachez que deux opérations de location sont réalisables. A vous de prendre la bonne décision en tenant compte du profit réalisable !
- Louer un garage en tant que local accessoire (dans un bail d’habitation)
Comme il a été mentionné précédemment, le garage peut être loué en tant que local accessoire d’un logement ou bien d’un local professionnel. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de rédiger un contrat de bail spécifique.
L’usage du garage est toutefois à mentionner dans le bail du local principal. L’accès à cet espace pourrait être un argument pour imposer un prix de location un peu plus élevé. Il faut dire que c’est un privilège pour quelqu’un qui dispose d’une voiture.
- Louer un garage en tant que local indépendant
Si le garage a l’aspect d’un local indépendant, sa location devra faire l’objet d’une signature d’un bail spécial. Un paragraphe y est dédié.
- Louer des emplacements dans des parkings privés
C’est un autre type de location de garage. Le principe est d’acheter quelques emplacements sur un stationnement privé et de les mettre en location.
Ce type de location exige la rédaction d’un contrat précis. Notons que la durée de la location et la qualité de l’emplacement interfèrent dans la détermination du prix. Pour réussir votre investissement, il est indispensable de bien choisir les box de parking à acheter. Vous n’êtes pas sans savoir que les locataires recherchent avant tout la sécurité et la facilité d’accès.
Les moyens de trouver un locataire
En tant qu’investisseur vous savez qu’il faut cibler ses locataires, pour ensuite trouver l’emplacement du garage à acheter. Plusieurs astuces peuvent être adoptées pour trouver un locataire.
C’est la façon de faire savoir votre offre de location de garage à prioriser. Internet est devenu un outil d’information incontournable pour la plupart des gens et il garantit une diffusion large et rapide. Pour trouver les locataires potentiels dans le plus bref délai, il vaut mieux publier l’annonce sur un site dédié.
Sinon, vous pouvez également vous adresser à un site immobilier doté d’une forte réputation. En misant sur cette démarche en ligne, il est possible de trouver preneur au bout d’une semaine, si votre garage est à un emplacement recherché. Bien entendu, la publication d’une annonce sur un site sérieux a un coût (quoique certains sites soient gratuits), mais le résultat promet d’être satisfaisant.
- Dans la rue de votre garage
Une méthode très efficace, mais parfois oubliée. Coller simplement votre annonce de location sur la porte de votre garage, et dans les rues à proximités. Au final, les gens les plus susceptibles de vous louez votre garage seront au courant très rapidement.
- La bouche à oreille
Cette vieille tactique a toujours porté ses fruits. De plus, c’est la démarche la plus économique qui soit. Il suffit donc d’informer vos connaissances, vos proches et vos amis de votre projet d’investir dans la location de garage. Ils pourront vous présenter à un locataire potentiel. Le problème, c’est qu’il s’agit d’une démarche lente qui exige beaucoup de patience surtout si vous n’avez pas un bon réseau.
La bouche à oreille est une solution qui convient aux investisseurs déjà présents sur le marché de la location de garage et aux loueurs saisonniers expérimentés. En revanche, pour quelqu’un qui débute dans le métier, il faudra adopter une autre démarche.
- Publier des annonces dans les journaux
Il s’agit aussi d’une méthode de diffusion efficace et pratique. Il faut dire que les Français sont encore de grands lecteurs de presses physiques même si la plupart d’entre eux ont désormais accès à Internet. Vous pouvez publier votre annonce dans un journal spécialisé ou généraliste.
Notez toutefois que cette démarche a un prix. Il faut payer des frais de publication. Le montant varie en fonction de la notoriété du journal et sa popularité. Sachez qu’en adoptant cette option, il vous est possible de trouver un locataire dans un délai d’un mois.
La rentabilité de la location
Vous venez d’investir dans la location d’un garage et vous ne savez pas comment fixer le prix de location. En fait, plusieurs facteurs entrent en compte. On cite, entre autres l’emplacement du garage, la durée de la location qui peut être par heure, par jour ou par semaine ainsi que les frais de diffusion des annonces. En général, le prix oscille entre 30 et 400 euros par mois. Si le garage se trouve dans un endroit bien clôturé et gardé, il est possible d’augmenter le tarif.
Quoi qu’il en soit, la location d’un garage promet d’être une affaire fructueuse. la rentabilité de l’opération est d’environ 7%. Elle peut monter à entre 12 et 20 %, si vous faites bien les choses.
Les règlements sur la location de garage
Comme il a été indiqué depuis le début de cet article, l’investissement dans les garages est une opération réglementée. Autrement dit, il y a des règles à respecter.
- La location incluse dans un bail d’habitation
Si la location du garage est incluse dans le contrat d’habitation, tous les éléments de la place du parking doivent y être inclus.
- La location indépendante
Dans ce cas, on parle de bail « nu ». Le bail nu n’offre pas de « cadre », ainsi le loueur et le locataire peuvent négocier librement la durée du bail, la destination des lieux loués (voiture, moto, garde meuble etc…), des modalités de reconduction du bail de location, d’une caution et des conditions de résiliation (1 mois de préavis en générale). Les accords doivent être écrits dans un contrat légal en vue d’éviter les conflits.
Pour en savoir plus sur le bail de location « nue », c’est ici.
La fiscalité de la location de garage
Si vous décidez de faire un placement dans les garages, vous ne pouvez pas ignorer que c’est une activité soumise à des taxes et des impôts.
La fiscalité sur la location d’un garage veut que l’argent gagné avec votre garage soit un revenu foncier (ou revenu locatif) imposable à l’impôt sur le revenu. Comme tout revenus foncier, 2 régimes sont possibles l’abattement de 30% (micro-foncier) ou le régime réel (frais réel). Au final, votre revenu imposable (déduction de l’abattement de 30% ou des frais réel) sera imposable à hauteur de votre tranche moyenne d’imposition (TMI) + CSG (17,2%).
Pour information, les revenus mensuels issus de la location du garage sont imposables à la TVA (20%) à partir de 32 600€ de loyers annuels. L’investisseur débutant n’est donc pas concerné par cette taxe supplémentaire.
Le propriétaire d’un garage mis en location est aussi soumis au paiement d’une taxe foncière. Cela dit, il peut demander un remboursement auprès du locataire principal.
L’intérêt de louer un garage
Investir dans la location de garage est une activité aux multiples intérêts. Si vous hésitez encore à vous lancer, voici quelques arguments qui pourraient vous convaincre.
- Une opération simple et pratique
Pour tirer profit de ce type d’investissement, il suffit d’avoir une construction solide et un garage dans un emplacement sécurisé. C’est une bonne méthode pour débuter dans l’investissement immobilier et se faire la « main », avant de se lancer dans l’immobilier de logement.
- Une législation en faveur du propriétaire
Un autre avantage d’investir dans la location garage, c’est qu’en tant que propriétaire, vous avez un large choix en ce qui concerne la détermination du prix. En outre, le propriétaire est libre de fixer les conditions de location c’est-à-dire, les droits du locataire, ainsi que les modalités de résiliation. Il n’y a pas de règles strictes à respecter.
- Une bonne rentabilité
Par rapport à la location classique, la location de garage garantit une bonne rentabilité surtout si vous êtes le propriétaire du garage à louer ou si vous l’avez construit vous-même.
Par ailleurs, l’activité comporte peu de risques. En effet, s’il faut choisir entre investir dans 10 garages et un appartement, la première option est plus attractive. En disposant de 10 garages, vous divisez votre risque d’impayés par 10. Ce n’est pas le cas si vous disposez d’un appartement et que vous n’avez pas trouvé de locataire.
Investir dans la location de garage est donc un excellent moyen de constituer des revenus supplémentaires et diversifiés pour arrondir vos fins de mois.
Pour couronner le tout, cet investissement est plus « liquide », il est plus facile de se séparer de deux ou trois garages pour payer des dettes, que de revendre des maisons.
- Une facilité d’entretien
C’est un autre point à ne pas négliger. Contrairement à une habitation, un garage demande peu d’entretiens surtout s’il s’agit d’un emplacement dans un parking. Il faut seulement faire de petites réparations comme remplacer la serrure ou la porte. Les charges restent donc limitées. Voilà pourquoi, la rentabilité en valeur « temps » est importante.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
