Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, vous devez bien connaître les termes les plus utilisés dans le domaine de la location en meublé non professionnel. Ils vous permettront de mener à bien votre projet d’investissement immobilier, d’éviter certains problèmes et d’agir comme un véritable professionnel. Justement, dans ce guide, j’ai sélectionné quelques termes qui méritent d’être élucidés, de quoi vous permettre d’enrichir votre vocabulaire du loueur en meublé non professionnel.
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Déclaration de début d’activité (P0i)
De quoi s’agit-il et quelle est la démarche à faire ? En réalité, l’opération consiste à remplir le formulaire P0 i dans les 15 jours suivants le début de l’activité. Il faut ensuite envoyer le document au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où le bien à louer est localisé. Après dépôt de ce formulaire, vous recevrez un numéro de SIRET qui vous sera utile lors de la télétransmission des liasses fiscales.
La location meublée
La location meublée est une activité qui consiste à louer un logement meublé. Les équipements disponibles dans l’habitat sont définis par la loi. En général, ils doivent permettre au locataire de mener une vie normale et d’accéder au minimum de confort requis. Ils incluent, entre autres, la literie, les outils de cuisson, le réfrigérateur, les luminaires, la table et les sièges.
Courrier de levée d’option
C’est aussi un lexique LMNP à ne pas négliger. C’est quoi un courrier de levée d’option ? Il s’agit d’un document à adresser au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de la ville où se situe le bien. La démarche concerne uniquement les loueurs en meublé désireux de passer au régime réel simplifié. Grâce au courrier de levée d’option donc, l’administration fiscale sera informée du changement. Le document fera l’objet d’un enregistrement dans leur base de données.
Liasses fiscales 2031-2033
Pour continuer ce lexique LMNP, je vais vous parler des Liasses fiscales 2031 et 2033. Ce sont des documents qui vous permettent de déclarer vos revenus et vos charges en tant que LMNP. Ils réunissent différentes informations comptables qui permettent de déterminer le résultat de votre exercice. Lorsque ces documents sont établis avec efficacité, le loueur en meublé pourra optimiser sa déclaration fiscale, ce qui va réduire le montant de ses impôts.
L’exercice
Appelé aussi année fiscale ou exercice comptable, il s’agit d’une période définie durant laquelle, le loueur en meublé a exercé son activité. En général, la durée de l’exercice fiscal est de 12 mois. À la fin de ce délai, l’exploitant est tenu de clôturer l’année fiscale en produisant différents documents comptables comme le bilan et le compte de résultats.
Résultat de l’exercice
Il faut ajouter dans le lexique LMNP le résultat de l’exercice. Il s’agit d’un document qui met en avant le bénéfice ou la perte réalisée à la fin de l’année fiscale. Lorsque les recettes sont supérieures aux charges, il y a un bénéfice. Le loueur en meublé doit donc payer des impôts. Par contre, si elles sont inférieures aux charges, il y a déficit. Le statut LMNP permet à l’exploitant de reporter ce déficit sur une période de 10 ans.
Formulaire de déclaration 2042 C PRO
Il s’agit du feuillet complémentaire rattaché au formulaire de déclaration d’impôt sur le revenu. Le document en question doit mentionner le montant des loyers perçus au cours de l’année dans le cas où le loueur en meublé est soumis au régime micro-BIC. En revanche, il doit révéler le résultat de l’exercice si l’exploitant a choisi de déclarer ses revenus suivant le régime Réel Simplifié.
Le formulaire P2P4i
Nommé également couteau suisse, ce formulaire sert à rattacher un second bien à l’activité de location déjà en cours. Il permet également au loueur en meublé de modifier la date de début d’activité ou l’adresse. C’est via ce formulaire que vous pourrez également déclarer la cessation d’activité.
L’amortissement
Dans ce genre d’activité, vous devez penser que le bien meublé mis en location va s’user au fil du temps. L’amortissement représente justement cette perte de valeur du logement et il est sous forme d’un pourcentage. Notons qu’il faut l’estimer à chaque exercice. L’amortissement constitue une charge et il pourra réduire le résultat de l’exercice.
L’amortissement réintégrable
Il faut intégrer dans ce lexique LMNP l’amortissement réintégrable, une notion souvent mal comprise. En réalité, il correspond à la part d’amortissement non utilisée au cours d’une année fiscale. Il est possible de créer un déficit avec l’amortissement réintégrable. Cela signifie que vous pourrez l’imputer sur les années qui suivent.
Les recettes
Elles correspondent au total de la somme d’argent encaissée durant l’exercice. Les recettes incluent également les charges payées par le locataire, notamment les loyers.
Les charges
Ce sont les dépenses que le loueur en meublé a dû supporter au cours de l’exercice. Il faut citer entre autres l’assurance du bien, les charges de copropriété, les honoraires d’agence, les impôts et taxes, les intérêts d’emprunts et les frais de dossier. Notons que certaines d’entre elles sont déductibles. Il faut bien les connaître si vous voulez alléger le montant de vos impôts.
Les charges amortissables
Ce sont des dépenses d’une valeur supérieure à 600€ dont le loueur en meublé aura l’utilité pendant des années, comme un canapé, un adoucisseur d’eau et des travaux. Ces dépenses seront amorties sur plusieurs années selon leur durée de vie (7 ans pour un canapé par exemple).
La liasse de clôture (La Cessation d’activité)
Lorsqu’un loueur en meublé décide de cesser son activité, il est tenu d’établir la liasse de clôture. C’est un document qui met en avant diverses opérations comptables importantes comme la sortie du bien de l’actif. La réalisation de la liasse de clôture n’est pas une mince affaire et il faut la confier à un expert-comptable.
Les Revenus BIC
Il faut aussi inclure dans ce lexique LMNP les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En réalité, ce sont des revenus générés par la mise en location du bien meublé.
Les Revenus fonciers
Ce sont des revenus immobiliers provenant de location « nue ». Ces revenus s’ajoutent à vos revenus salariés, et son taxé selon votre taux marginal d’imposition (TMI).
L’Indivision
L’indivision désigne le fait que deux ou plusieurs personnes décident d’acheter ensemble un bien immobilier. Ils deviennent donc des co-indivisaires. Autrement dit, chacun d’entre eux est propriétaire du bien, et ce, à la hauteur de leur apport financier. Il faut souligner que l’indivision est signalée sur l’acte notarié.
Le TMI ou Taux Marginal d’Imposition
C’est le taux d’imposition de vos revenus issus de la location meublée. Il permet donc de calculer l’impôt sur le revenu à payer par le loueur en meublé. Le TMI est défini en fonction du montant des revenus globaux, comprenant votre salaire et tous vos autres revenus (bourse). Il faudra ajouter la CSG (les prélèvements sociaux) à 17,2 % sir vos revenus immobilier.
Le SIE ou Service des Impôts des Entreprises
Dans ce lexique LMNP, je vais vous expliquer ce que c’est le SIE. Il s’agit du service des impôts de la ville où se trouve le bien loué en meublé. L’entité est rattachée à la direction générale des finances publiques. Elle joue le rôle d’intermédiaire entre le loueur en meublé et l’administration fiscale.
Le Régime Micro Bic et le Régime Réel Simplifié
Ce sont les deux régimes d’imposition applicables dans la location meublée. Le régime Micro Bic est adressé aux exploitants ayant réalisé des chiffres d’affaires inférieurs à 70.000 € ou aux co-indivisaires. Il est appliqué par défaut lors du début d’activité. En revanche, le régime Réel Simplifié concerne les loueurs en meublé bénéficiant d’un chiffre d’affaires supérieur à 70.000 €. Il est possible de passer du régime Micro Bic au régime réel en envoyant le courrier de levée d’option au SIE.
Le CGA ou Centre de Gestion Agréé
Il s’agit d’une association loi 1901 ayant bénéficié de l’agrément de l’administration fiscale. Son rôle consiste à offrir des conseils en matière de gestion fiscale. En adhérant à un CGA, celui-ci va contrôler les documents fiscaux du loueur en meublé, avant de les envoyer au fisc.
LMNP et LMP
Lorsque vous décidez d’investir dans la location meublée, vous devrez choisir entre deux statuts. Il s’agit du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et du loueur en meublé professionnel (LMP). Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients. Mais en général, investir en tant que LMNP est beaucoup plus pratique. Ce statut vous permet également d’accéder à divers avantages fiscaux.
Télétransmission
Il s’agit d’une démarche qui consiste à envoyer les liasses fiscales à l’administration fiscale via un moyen informatisé. Je parle de la procédure EDI RDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables). Elle demande une certaine compétence et il faut faire appel à un prestataire habilité lors de sa réalisation. La transmission informatique des documents fiscaux est en obligatoire depuis le mois de janvier 2015.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Il s’agit d’une taxe que les loueurs en meublé doivent payer. Notons que ce sont les communes qui doivent fixer le taux d’imposition. Il faut souligner que la CFE est une composante de la Contribution Economique Territoriale. Le paiement doit être fait le 15 décembre au plus tard.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
