Bonjour et bienvenue à tous sur ce nouvel article !
Avant toute chose, vous devez savoir qu’une Offre d’achat est différente d’un compromis de vente.
Il s’agit de quelque chose souvent pris à la légère par les vendeurs, et surtout les agences immobilières, mais l’offre d’achat est un engagement important !
Pour bien comprendre le fonctionnement d’une offre d’achat, je vous rappelle les 3 étapes d’un achat immobilier :
Contenu de l'article
Les 3 étapes d’un achat immobilier
1. L’offre d’achat
C’est un document entre l’acheteur et le vendeur / l’agence qui le représente. On y parle principalement du prix d’achat.
( Attendez encore un petit peu pour les détails ! )
2. Le compromis ou la promesse de vente
Cela va vous permettre d’officialiser la transaction !
Mais également de fixer les obligations de chacune des parties, et très important, les conditions suspensives (L’obtention du prêt, etc…)
C’est en général signé chez le notaire, ou dans l’agence immobilière si elle est habilitée.
C’est ce qu’on appelle un acte sous-seing privé.
3. L’acte de vente
Il vient finaliser la transaction, et officialise le transfert de propriété ! C’est en général durant cette dernière étape qu’on reçoit les clés. Cela se passe chez le notaire, et c’est lui qui s’occupe du transfert de fonds entre l’acheteur et le vendeur.
À quoi vous engage une offre d’achat orale ?
Une offre d’achat orale ne vous engage à rien ! En effet, en cas de conflit, les seuls éléments qui pourront être avancés seront vos paroles ainsi que celles des autres parties, et il n’y aura aucune preuve de quoi que ce soit qui puisse être utilisée !
Maintenant, à quoi vous engage une offre d’achat écrite ?
Si le vendeur accepte votre offre, vous êtes engagé. En tant qu’acquéreur, vous ne pouvez plus renoncer à l’acquisition, ou vous risquez de payer des dommages-intérêts. Et donc vous devez passer à l’étape 2 d’une vente, c’est-à-dire un compromis ou une promesse de vente
Il y a-t-il un délai de rétraction ?
Contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente, dans lesquelles nous avons 10 jours pour nous rétracter, il n’y a pas, dans une offre d’achat, de délai de rétraction.
Quoi mettre dans une offre d’achat ?
Fondamentalement, il n’existe pas de règles spécifiques à ce que l’on doit mettre ou non, même s’il y a quelques obligations :
- La date du jour,
- Les coordonnés de l’acheteur et du vendeur (ou l’agence qui le représente)
- La description du bien, son adresse
- Votre prix d’achat proposé
- La durée de validité
- Les modalités de réponse (mail ou accusé réception )
Dans la situation où votre offre d’achat est rejetée, puis que vous recevez une contre-proposition du vendeur.
Votre offre d’achat ne sera plus valide.
Il va donc vous falloir refaire une offre, si bien sûr cela vous intéresse.
Quelle est la durée de validité d’une offre ?
Elle est celle que vous déciderez !
À savoir que si vous n’en renseignez pas, l’offre sera considérée comme étant garantie à vie !
Ainsi, le vendeur pourrait parfaitement revenir vers vous dans 3 ans pour vous dire qu’il a accepté votre offre…
Faites donc tout de même bien attention !
Personnellement, j’utilise la durée de la validité d’une offre comme un moyen de mettre une pression importante sur le vendeur !
Par exemple, lorsque j’indique qu’une offre est valable uniquement durant 3 jours, je fais basculer la pression sur le vendeur, et ainsi, c’est à lui de prendre une décision rapidement !
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez aussi savoir que tant qu’il n’y pas d’accord avec le vendeur, vous pouvez annuler votre offre à tout moment !
Une offre d’achat accepté signifie achat obligatoire ?
À présent, je vais vous rassurer sur un petit point : Une offre d’achat accepté ne signifie pas forcément une vente obligatoire.
Vous devez encore passer par le compromis ou la promesse de vente, et donc aux clauses légales de rétraction comme le délai de 10 jours, ou l’obtention du crédit immobilier. Mais il serait tout de même dommage d’en arriver là pour votre investissement immobilier…
A quoi sert alors une offre d’achat ?
Principalement, l’offre d’achat est un outil de négociation lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier ! En effet, elle vous permettra d’obtenir une contre-proposition.
Par exemple, si un bien est à 100 000 euros, et que vous le souhaitez à 90 000 euros (car en bon investisseur vous savez faire de bonnes affaires), vous pouvez proposer une offre d’achat à 85 000 euros !
Elle vous permet aussi d’expliquer pourquoi vous proposez ce prix, d’argumenter votre offre.
Parce qu’en général en tant qu’investisseur immobilier il faut toujours faire une grosse négociation pour être rentable.
Personnellement, je n’hésite pas à écrire que j’ai besoin de X € de cashflow, pour acheter ce bien. Sans cette rentabilité, je n’aurais pas mon prêt immobilier, et donc je ne pourrais pas acheter votre bien.
Ensuite, on peut quand même inscrire des conditions suspensives dans une offre d’achat, même si en général s’est inscrit sur le compromis de vente. Ce seront des conditions suspensives propres à l’achat.
Par exemple :
- On peut négocier un dépôt de garantie ou séquestre de 0 €
- Un accès aux lieux dès l’accord de prêt – pour gagner du temps dans les travaux de votre bien
- Et tout autres points négociés avec le vendeur. ( Par exemple que le vendeur s’engage à vider entièrement son logement, ou que le vendeur s’engage à repeindre une pièce en blanc, etc.)
Et pour finir, une belle offre d’achat permet d’ajouter du sérieux à votre demande. Vous montrez que vous maîtrisez le sujet, et que votre offre est sérieuse !
N’hésitez pas à me dire en commentaire si vous avez déjà utilisé les offres d’achat, et quelles clauses, avez-vous ajouté ?
Je vous souhaite des très bons investissements,
Nathan.
