Le démembrement immobilier est un acte juridique qui a pour objectif de répartir la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Ce mécanisme donne droit à plusieurs avantages aux investisseurs immobiliers, mais aussi aux parents qui souhaitent transmettre un patrimoine à leur progéniture. Cela dit, son application demande de la précaution. Ainsi, avant de se lancer, il faut bien comprendre le mécanisme. Voilà pourquoi, j’ai réuni pour vous quelques informations importantes concernant le démembrement immobilier.
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Explications des notions d’usufruit et de Quasi-usufruit
Le démembrement immobilier s’ajoute sur la liste des outils d’optimisation fiscale les plus avantageux. Que vous l’utilisiez dans le cadre d’un investissement, d’une donation ou d’une transmission de patrimoine, vous avez besoin de connaître son principe. Je vous propose donc de découvrir quelques notions importantes et leur signification.
L’usufruit ou le droit de jouir du bien
L’usufruit, en matière de démembrement immobilier, n’est autre que le droit de jouir d’un bien immobilier appartenant à un autre individu, à condition de bien le conserver. D’un terme plus technique, c’est un droit partiel de propriété. Le titulaire d’usufruit baptisé usufruitier a le privilège d’utiliser le bien en tant que logement principal. Il peut également le mettre en location et percevoir les loyers.
En revanche, l’usufruitier ne peut pas vendre le bien ou faire des changements du genre transformer le logement en un local commercial. Le propriétaire attitré, désormais nommé nu-propriétaire, ne dispose que du droit de la nue-propriété (lire mon article sur la différence entre Usufruit et nue-propriété). Cela signifie qu’il ne pourra pas jouir de l’usage du bien. Toutefois, l’usufruit doit prendre fin à un certain moment. En effet, en cas de contrat de démembrement temporaire, la durée d’usufruit est fixée à l’avance.
En revanche, en cas d’usufruit viager, elle s’achève après le décès de l’usufruitier. La pleine propriété reviendra donc au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. Notons que le fait d’être usufruitier engendre diverses obligations. Vous devez, entre autres, faire constater l’état du bien immobilier, payer la taxe foncière et la taxe d’habitation et prendre en charge les travaux d’entretien et de réparation.
Le quasi-usufruit, une autre catégorie d’usufruit
Le quasi-usufruit se distingue de l’usufruit sur un point important. Il concerne l’usage du bien. Pour rappel, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien qui ne vous appartient pas. La question se pose alors : comment jouir d’une chose si vous ne pouvez pas la consommer ? À titre d’exemple, quel est l’avantage d’être l’usufruitier d’une somme d’argent si vous ne pouvez pas la dépenser ? Le quasi-usufruit apporte la solution à ce problème.
En effet, il permet à l’usufruitier de consommer le bien comme s’il était le vrai propriétaire. Toutefois, quand l’usufruit prend fin, il est tenu de restituer le bien démembré au nu-propriétaire. Trois options sont alors disponibles. La première consiste à rendre le bien tel qu’il est si c’est possible. La seconde option est de le remplacer par un autre bien de la même nature. Enfin, il est aussi possible de le remplacer par sa valeur pécuniaire. On parle alors de créance de restitution.
Calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Lorsque vous souhaitez mettre fin au démembrement immobilier, il faut partager la pleine propriété. La question qui se pose est : comment évaluer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété ? En réalité, la technique à adopter varie en fonction de la situation et de l’objectif à atteindre.
Calcul du montant des impôts en cas de cession ou donation
En réalité, il y a quelques paramètres à considérer. Il faut citer en premier lieu la durée de l’usufruit ou du démembrement de propriété si celui-ci est temporaire. En cas d’usufruit viager ou usufruit à vie, c’est l’âge de l’usufruitier que vous devez prendre en compte. Sachez que lorsque la durée du démembrement de propriété est longue, la valeur de l’usufruit est élevée.
En tenant compte de cette théorie, l’administration fiscale a élaboré un barème qui permet de déterminer la valeur de l’impôt à payer en cas de cession ou de donation du bien démembré. Il figure dans l’article 669 du code général des impôts. Ce barème fiscal permet donc de déterminer le montant des droits d’enregistrement et de la taxe foncière.
Calcul de la valeur de l’usufruit en cas de succession
Lors d’un partage civil du bien pour une succession, le barème fiscal n’est pas nécessaire dans la détermination de la valeur de l’usufruit. Il faut dire que les héritiers ont besoin de leur part d’héritage. Elle est à déterminer selon la valeur réelle du bien. Cette dernière sera calculée en fonction du montant des loyers perçus.
Répartition du prix d’acquisition ou de vente d’une pleine propriété
En cas d’achat d’une nue-propriété ou d’un usufruit, ce sont les qualités intrinsèques du bien qui sont prises en compte dans l’estimation de la valeur de chaque droit partiel de propriété. Je parle ici du taux de rendement locatif et de l’éventuelle valorisation de l’immeuble. Il en est de même en cas de cession du bien immobilier démembré.
Déterminer la valeur économique de l’usufruit
Selon le code général des impôts, la valeur d’un usufruit temporaire est d’environ 23 % de celle de la propriété entière, et ce, pour chaque période de 10 ans. L’âge de l’usufruitier n’entre pas en ligne de compte. En partant de cette hypothèse, il est donc possible de calculer la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété selon quelques paramètres.
Il faut citer en premier lieu le montant du revenu net perçu par l’usufruitier et les charges locatives qu’il doit supporter. L’évolution de ces éléments durant la durée d’usufruit est aussi à prendre en compte. Enfin, il faut ajouter au lot la durée du démembrement selon l’espérance de vie de l’usufruitier.
Déterminer la valeur économique de la nue-propriété
En ce qui concerne la valeur économique de la nue-propriété, elle est à déterminer en fonction de l’évolution du prix du bien immobilier sur le marché. Lorsque celui-ci est à la hausse, la valeur de la nue-propriété augmentera également. Que se passe-t-il en cas de baisse des prix de l’immobilier ? Évidemment, une telle circonstance aura un impact important dans la détermination de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.
En général, une baisse des prix de l’immobilier engendre une diminution de la valeur de l’usufruit. En revanche, celle de la nue-propriété sera largement supérieure à son prix de marché. Pour simplifier le calcul, il vaut mieux utiliser le simulateur en ligne du gouvernement . C’est un outil qui permet de faire une estimation de la valeur de chaque droit de propriété en tenant compte de tous les paramètres qui pourraient l’influencer.
Qui paye les travaux sur un bien immobilier démembré ?
Il existe différentes règles à respecter lors de la mise en application du démembrement immobilier. Certaines d’entre elles concernent le paiement des travaux. Pour rappel, l’usufruitier est tenu de conserver l’état du bien. Mais selon l’article 605 du Code civil, il ne prend en charge que les petites réparations liées à l’entretien du bien. Les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire.
Toutefois, si les dégâts sont dus à un manque d’entretien ou un défaut de réparation, l’usufruitier a sa part de responsabilité. Notons en effet qu’à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire doit être en mesure de récupérer un bien en bon état afin qu’il puisse jouir du droit de pleine propriété dans de bonnes conditions.
Notons que les gros travaux concernent notamment la réparation des gros murs, des poutres, des voûtes et des couvertures. On peut aussi ajouter dans la liste la réparation des murs de soutènement et de clôture. Les autres travaux font donc partie des opérations d’entretien. En ce qui concerne la rénovation complète du bien immobilier, elle ne relève pas de l’obligation de l’usufruitier ou du nu-propriétaire.
Qui doit se charger des travaux dans un immeuble délabré ?
Lorsque le bien démembré se trouve dans un état délabré, qui devra alors prendre en charge les travaux de réhabilitation ? Comme il a été mentionné précédemment, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont aucunement responsables de la rénovation du bien détruit ou tombé de vétusté.
Cependant, puisque l’usufruitier est censé jouir de l’usage du bien, il devrait engager les travaux de réparation. À bien y réfléchir, à quoi lui sert d’avoir le droit d’usufruit d’un immeuble en ruine ? Il ne pourra pas y habiter ou le mettre en location. Autrement dit, il n’y a aucun avantage à profiter. De plus, le maintien en état du bien fait partie de ses obligations.
Ainsi, l’usufruitier devrait effectuer les travaux pour pouvoir profiter pleinement de son droit. Cependant, à la fin de l’usufruit, il ne peut pas exiger une indemnité au nu-propriétaire, et ce, peu importe les dépenses engagées. Tout ce qu’il peut faire, c’est d’enlever les objets coûteux qu’il a installés comme les tableaux, les divers ornements ou les glaces.
Terrain constructible ou terrain à bâtir démembré : qui paye la construction ?
Un autre problème à régler lors de l’application du démembrement immobilier concerne la construction d’une maison sur un terrain démembré. Il faut rappeler que l’usufruitier est censé être le seul à pouvoir jouir de l’usage du bien. Or, quel est l’avantage d’avoir un terrain nu ? Pour qu’il puisse jouir pleinement de son droit d’usufruit, il devrait construire une maison dessus.
À en tenir compte, les travaux de construction devraient être à la charge de l’usufruitier. Cela dit, il doit maintenir en état le bien jusqu’à la fin de l’usufruit. Lorsque le nu-propriétaire récupère le droit de pleine propriété, il peut aussi jouir de la maison construite sur le terrain démembré. L’usufruitier n’a pas le droit de lui demander une indemnité.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
