Bonjour et bienvenue à tous dans ce nouvel article !
Dans cet article, je vous montre :
- Comment avoir des locataires toute l’année ?
- Comment trouver des locataires rapidement ?
- Et la fameuse question : Faut-il laisser gérer une agence ou la gérer soi-même ?
Contenu de l'article
Comment avoir des locataires toute l’année et comment avoir le meilleur taux de remplissage
Alors bien sûr, cela va dépendre du bien à la location et de son emplacement.
Vous comprenez bien qu’une maison en campagne et un studio dans une grande ville, ce n’est pas pareil !
En campagne, on cherchera avant tout la stabilité du locataire pour être le moins possible en situation de relocation, car celle-ci peut prendre un petit peu de temps dans des zones moins peuplées et moins recherchées !
(C’est d’ailleurs pour cela que je vais vous aider à trouver des bons locataires dans la seconde partie !)
Par contre, en ville, on va plutôt chercher à optimiser d’autres choses.
Par exemple, une stratégie qui apporte une grosse rentabilité, c’est la combinaison de la location classique pendant 9 mois, et de la location courte durée durant l’été !
C’est clairement pour profiter des 9 mois d’études des étudiants, puis des 3 mois d’été pour les touristes !
Si c’est votre cas, et que vous possédiez un studio ou un T2 ( je mets une limite au T2 car au-delà ça convient moins aux étudiants à moins que vous ayez fait une colocation.) , je vais vous conseiller d’utiliser plusieurs plateformes pour le louer
AirBNB la plateforme de location pour les particuliers
Déjà, vous vous en doutez, mais je ne peux pas, ne pas vous parler de AirBNB !
C’est le site le plus utilisé par les particuliers. Mais qui dit plus d’annonces, dit aussi plus de concurrence… Pour se différencier des autres offres, cela va être plus compliqué, et va aussi vous demander du temps pour acquérir votre notoriété !
Les frais Airbnb sont d’environ 3% pour le propriétaire, mais de 16% pour le client.
Donc pour un prix à la nuit de 100€, le client va payer en réalité 116€
Booking le leader de la location d’hôtels
Après vous avez Booking, qui est le site le plus utilisé au monde pour de la location courte durée, car c’est le leader pour les hôtels !
Mais pour de la location d’appartements, il y a beaucoup moins de concurrence, ce qui est un vrai avantage pour vous !
Par contre, leurs frais sont énormes vis-à-vis des propriétaires, car ils appliquent en moyenne 15% de frais.
D’un autre côté, le client n’a aucuns frais, donc pour un prix à la nuit de 100€, reste à 100€ pour le client.
A vous de tester l’utilisation de ces 2 sites, car utiliser Booking vous rapportera moins d’argent sur le coup, mais il vous permettra peut-être de louer plus souvent car le prix pour le client est plus faible.
Où louer plus cher avec Airbnb mais avec un taux d’occupation plus faible.
C’est à vous de voir !
Yourporter le logiciel de gestion de vos locations courte durées
Dans tous les cas, je vous conseille d’utiliser un logiciel de gestion locative, comme le site Yourporter.com, qui vous permet de :
- Créer automatiquement des factures
- Encaisser automatiquement les cautions ou non
- Envoyer des mails automatiquement, après une réservation et après le séjour de l’hôte.
Mais surtout, le plus gros avantages :
- C’est de pouvoir connecter tous les calendriers des sites de location entre les deux.
Comme ça, fini les complications pour savoir quand et sur quelle plateforme votre bien est en location !
Vous évitez ainsi également, le risque de surbooking, c’est-à-dire de louer le même appartement à 2 personnes en même temps !
Aussi, si vous n’utilisez pas ces logiciels, vous allez refuser manuellement les demandes de location, car le bien sera déjà réservé sur une autre plateforme, et vous allez être automatiquement pénalisé.
Par exemple, Airbnb va se dire qu’il ne fait pas beaucoup d’affaires avec vous, et donc votre annonce va être moins mise en avant…
Grâce au calendrier partagé, un hôte ne pourra tout simplement pas réserver à des dates déjà louées !
Je vais vous donner une petite astuce pour les sites d’annonce immobilière comme Se Loger et Le bon coin ( ou d’autres ) :
Notez tous les points d’intérêts à côté de la location ( Bar , monument, musée, rue … ) et notez le nombre de minutes à pied, en vélo ou en voiture du point d’intérêt à côté de chez vous !
Ce sont des techniques de SEO, et votre annonce peut remonter dans les recherches google, quand quelqu’un va taper dans Google par exemple :
» appartement centre Pompidou » ou « appartement Marseille vieux port »
Comment trouver un bon locataire rapidement ?
Mon Conseil n°1, et j’en ai déjà parlé un petit peu au début de cette vidéo, va être de rendre votre logement visible, de multiplier les canaux de diffusion !
Si personne ne voit votre annonce, c’est compliqué.
( C’est comme si vous vendiez votre voiture, mais que vous le dites uniquement à vos voisins. Forcément, il y a moins de chance de trouver un acheteur… )
Mon second conseil, et de vous faire confiance, et d’écouter votre intuition. Si vous ne le sentez pas, ce n’est pas la peine d’aller plus loin.
Faut-il passer par une agence pour trouver des bons locataires et gérer ses investissements ?
Imaginons que vous louez une villa à 3 000 € par mois, à un seul locataire.
Ma réponse serait….Pas besoin d’une agence.
Si par contre, vous avez beaucoup de locataires,
( Dans mon cas, j’en ai 8 actuellement, et j’espère bien que ce chiffre va augmenter dans les prochains mois ! )
Ça va vite vous prendre énormément de temps, entre les visites, les papiers obligatoires, les travaux à gérer, les échanges avec les locataires, etc…
Tout ça, c’est du temps, et comme le temps est limité à 24H dans une journée, ça devient vite ingérable !
Surtout si comme moi, vous n’avez pas vraiment envie de gérer vous-même vos biens, et surtout si vous utilisez votre temps, pour investir de nouveau, développer et créer d’autres business !
Oui, c’est possible de gérer soi-même une location
Je veux aussi vous dire qu’il est possible de gérer par soi-même !
Ce n’est pas quelque chose d’impossible.
La majorité des propriétaires gèrent eux-mêmes leurs biens, donc il ne faut pas que vous ayez peur !
Par contre, je vous conseille de faire vos calculs de cash-flow et de rentabilité avec une gestion locative, car on ne sait jamais. Peut-être que dans 5 ans, vous en aurez marre de gérer vous-même donc autant le prévoir tout de suite !
Si vous êtes au régime réel, les frais d’agence sont déductibles de vos revenus fonciers. Et en général, les agences prennent 8% des loyers bruts.
Pour trouver une bonne agence ( car je sais que c’est la question qu’on se pose après avoir choisi de déléguer ses biens à une agence ), je vous conseille de demander à votre réseau d’investisseurs !
Regardez sur facebook, ou des sites comme Meetup et Eventbrite pour trouver un réseau d’investisseurs !
Partagez-moi dans les commentaires, vos astuces pour louer toujours plus rapidement vos appartements !
Je vous souhaite de très bons investissements à tous !
Nathan.
