La plupart des investisseurs immobiliers sont en quête de revenus passifs, cependant on recherche tous un moyen efficace et légal pour payer moins d’impôts. L’État a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation qui promettent des avantages fiscaux très intéressants. Toutefois, il y a des conditions à respecter et des pièges à éviter pour pouvoir en profiter.
La loi Malraux figure sur la liste des dispositifs de défiscalisation immobiliers en vigueur en ce moment. Ayant été créé en 1962, il promet de multiples avantages aux investisseurs surtout depuis l’application de la réforme du 1er Janvier 2009. Voici tout ce qu’il faut savoir à propos du dispositif Malraux, de ses SCPI Malraux et de son application.
Comprendre le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux a été créé afin d’inciter les contribuables à investir dans l’immobilier ancien. En réalité, il s’agit d’une législation mise en avant pour protéger le patrimoine historique de la France. C’est grâce à ce dispositif que le vieux Lyon et le Marais à Paris ont été restaurés.
Le principe en investissant avec la défiscalisation Malraux, c’est d’acheter et restaurer un immeuble ancien dégradé. Ensuite, il faut le louer avec un bail « nue » pendant une période bien définie. En contrepartie de ces actions, le propriétaire a droit à une réduction d’impôts. La défiscalisation Malraux avantage les contribuables ayant une fiscalité très élevée, car elle permet une baisse du revenu imposable et donc d’une baisse des impôts.
Les logements concernés par le dispositif
Pour bénéficier de la réduction d’impôts garantie par cette défiscalisation immobilière, il faut investir dans un immeuble situé dans un secteur classé site patrimoine remarquable (SPR). Il regroupe :
- le secteur sauvegardé pour un motif historique, esthétique ou culturel
- le quartier ancien dégradé (QAD)
- l’aire de mise en valeur de l’architecture du patrimoine (AVP)
- la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).
Le taux de réduction d’impôt à profiter
Le taux de réduction accessible au propriétaire dépend de l’emplacement du logement restauré. Il est de 22% du coût des travaux pour les immeubles localisés en ZPPAUP ou en AVAP et de 30% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un QAD. Notons que le montant des dépenses est plafonné à 100.000 € par an.
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
Une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est une structure ayant pour objectif de réaliser des investissements dans le domaine de l’immobilier à plusieurs. Chaque membre de la société est propriétaire de parts. Ils peuvent être des particuliers ou des entreprises. Notons que la SCPI se décline en plusieurs catégories et chaque société a ses caractéristiques.
Les SPCI à capital fixe ou variable
La différence des SCPI repose en premier lieu sur le plan juridique. Il existe, entre autres, des SCPI à capital variable qui se démarquent par leur praticité. Ils permettent aux investisseurs de racheter ou d’émettre leurs parts à tout moment. Ce genre de société se focalise généralement dans l’achat et la cession de biens immobiliers.
Il y a aussi des SCPI à capital fixe qui indiquent dans leurs statuts le montant d’investissement maximal. Dans ce type de société, aucune création de nouvelles parts n’est acceptée, sauf lors d’une levée de fonds.
Les SCPI d’entreprise ou résidentielles
La différence des SCPI peut également concerner le type d’activité. Pour être plus précis, les entreprises investissent dans des biens immobiliers différents. Une SCPI d’entreprise se spécialise dans l’achat et la location de locaux professionnels comme un bureau ou un commerce.
En revanche, une SCPI résidentielle investit dans des logements. Sa particularité, c’est qu’elle a droit à de nombreux avantages fiscaux. Justement, la scpi malraux fait partie de cette catégorie. Elle a accès à des abattements fiscaux qui s’appliquent sur le coût des travaux de rénovation. Notez que les SPCI Pinel font aussi partie des SCPI résidentielles.
Les SCPI de rendement ou de valorisation
Les SCPI se distinguent également au niveau du profil de risque. Sur ce point, sachez qu’il existe des SCPI de rendement qui investissent dans de nombreux actifs immobiliers en vue de sortir des capitaux élevés. Le risque pour elles est lié à la solvabilité des locataires et au taux de remplissage des biens mis en location.
Il faut aussi citer les SCPI de valorisation qui privilégient les biens immobiliers de haut standing. Elles ont pour cibles des entreprises et des organismes publics. Pour elles, le risque tout comme le rendement reste relativement faible.
Les avantages des SCPI Malraux
Désireux de réaliser un placement avec une scpi malraux ? C’est une opération qui peut procurer un grand nombre d’avantages.
Investissement accessible à tout le monde
Le premier avantage d’une scpi malraux, c’est qu’elle vous permet d’investir dans un immobilier de prestige sans payer une fortune. En effet, l’acquisition de parts dans la société est beaucoup moins contraignante que d’acheter un bien immobilier directement. Autrement dit, ce type d’investissement n’est pas uniquement dédié aux contribuables fortunés. Tout le monde peut en tirer profit.
Des avantages fiscaux à profiter
Une scpi malraux peut profiter de la baisse fiscale dès la première année. En outre, chaque investisseur a le droit choisir la somme investie en vue de réduire davantage le montant de l’impôt. En général, la SCPI bénéficie d’un abattement d’impôts à hauteur de 18% de la somme investie dont le montant maximal peut aller jusqu’à 30.000 euros.
Un investissement pratique
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez prendre en charge la gestion de la location. En décidant d’investir via une scpi malraux, vous évitez ce genre de contrainte. En effet, le contrôle et la gestion des biens immobiliers acquis, restaurés et loués sont à la charge d’un professionnel.
Concernant le délai de conservation de la SCPI
Une scpi malraux qui souhaite obtenir une réduction d’impôts doit respecter toutes les conditions imposées par la loi. Il faut d’abord mettre le logement en location pendant 9 années consécutives. Le non-respect de cet engagement locatif pourrait remettre en cause l’avantage fiscal accordé.
Concernant la durée de conservation de la scpi malraux, elle est de 15 ans au maximum. Ainsi, lorsque le programme prend fin, la société a le temps de revendre les immeubles. C’est ensuite que sa dissolution peut avoir lieu. Il faut souligner que la revente n’est pas une opération simple.
Le financement accessible
Pour acheter des parts en scpi malraux, il est possible de profiter d’un financement auprès des banques. Les établissements financiers connaissent bien ce secteur. Ils ont l’habitude d’accorder des crédits aux particuliers qui souhaitent devenir propriétaires de parts d’une SCPI.
Notons que l’achat à crédit des parts permet une déduction du montant des intérêts dus. De plus, il n’y a aucun plafond sur le montant et la durée. En revanche, les intérêts d’emprunt sont uniquement déductibles sur les revenus fonciers.
Focus sur les risques des SCPI Malraux
Comme il a été indiqué auparavant, investir dans des parts de scpi malraux est une opération rentable. Le taux de rentabilité dépend des conditions de location, c’est-à-dire, de la date d’occupation du logement et le montant du loyer. Le capital touché par l’investisseur aussi bien lors de la cession des parts que lors de la liquidation de la société entre également en ligne de compte.
À en tenir compte, même si les scpi malraux présentent beaucoup d’avantages, elles ne sont pas pour autant à l’abri de risques. Il faut citer la possibilité de perdre tous les avantages fiscaux si le délai de location de 9 années consécutives n’est pas respecté. De plus, il faut mentionner que c’est un placement sur le long terme.
Outre tout cela, la rentabilité maximale (En 2016, le rendement des achats immobiliers réalisés par une scpi malraux était de 1,55%) ne peut être atteinte qu’à la fin de la durée de conservation de 15 ans. Or, le succès de la revente des parts n’est pas assuré. Le prix de cession dépend également de l’état du marché immobilier au moment de la vente. Le risque qu’il soit bien faible existe. En d’autres mots, il n’est pas garanti de récupérer le capital investi.
Quelques conseils pour bien investir en SCPI Malraux
La plupart des investisseurs ont tendance à se focaliser sur les avantages fiscaux lors d’un placement en parts scpi malraux. Or, c’est une énorme erreur. Avant d’investir, il y a différents points à prendre en compte afin d’éviter les mauvaises surprises et de s’assurer quant à la rentabilité de l’opération.
La durée de l’engagement
Pour rappel, la durée de vie d’une scpi malraux est d’environ 15 ans. Il faut donc se préparer à bloquer votre argent pendant toute cette période. À titre d’exemple, si vous achetez vos parts en 2019, vous ne pourrez pas récupérer votre capital qu’en 2034, l’année de dissolution de la SCPI.
L’absence de liquidité
Il est important de préciser que dans une scpi malraux, seul le premier souscripteur peut profiter de l’avantage fiscal. En outre, la revente des parts à d’autres particuliers est impossible. Il faut prendre en compte ce détail avant d’investir.
Les frais de gestion
C’est un point non négligeable, car il peut influencer la qualité du rendement. Avant la souscription donc, informez-vous sur les frais de gestion à payer. Ils peuvent être élevés vu que la SCPI est gérée par des professionnels.
La fiscalité à la sortie
Certes, profiter d’un avantage fiscal au moment de la souscription, c’est très intéressant. Par ailleurs, c’est ce qui rend la scpi malraux séduisante. Cependant, il ne faut pas négliger l’imposition appliquée sur les gains obtenus. Si l’impôt est trop élevé, le rendement sera pratiquement faible.
Ce que les investisseurs doivent retenir, c’est qu’acheter des parts d’une scpi malraux est un bon placement. Mais l’opération est à faire de façon réfléchie. Il faut bien se renseigner sur les conditions de location, l’avantage fiscal à profiter et de bien d’autres détails avant de se lancer.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
