L’Investissement immobilier attire beaucoup de personnes, mais pour la plupart d’entre nous cela semble inaccessible. Effectivement, quand on gagne le salaire moyen d’un Français (environ 2 000€/mois). Les prix sont toujours trop chers.
Comment pensez-vous que des gens se construisent des empires immobiliers ? Ce n’est pas en achetant cash leurs biens.
Le but de cet article est justement de vous montrer comment vous pouvez investir dans l’immobilier locatif sans apport. C’est-à-dire sans dépenser 1 €. C’est possible, je l’ai fait (voir l’article sur mon premier investissement immobilier) et des investisseurs le font tous les jours.
Un projet immobilier rentable.
Je vais vous donner beaucoup de conseils pour investir dans l’immobilier sans apport, mais ils seront utiles et fonctionneront uniquement si vous respectez ce premier conseil : acheter un bien rentable.
Qu’est-ce qu’un bien rentable ? C’est un bien qui vous rapporte de l’argent. C’est-à-dire qu’après-avoir payés toutes les charges, les assurances, le crédit, etc… Vos loyers vous rapportent de l’argent, comme un second travail.
Avoir un projet immobilier rentable est la clé pour réussir et multiplier ses investissements. Si je devais faire une comparaison, je dirais que comme une entreprise, vous devez faire du bénéfice.
Le plus compliqué est de trouver un projet immobilier rentable, ne croyez pas que tout achat est rentable, beaucoup d’investisseurs immobiliers novices payent le crédit avec leurs propres salaires. Ça peut fonctionner avec un investissement, mais je trouve ça dommage de ne pas faire mieux, quand c’est possible.
Vous devez donc vous former pour trouver un projet immobilier rentable. Il y a tellement de contenu de qualité sur internet qu’il serait dommage de ne pas en profiter.
Moi-même sur ce blog, je vous conseille de viser un bien immobilier pouvant faire de la multi-location. Je parle ici de multi-location dans le temps et l’espace.
Une multi-location dans le temps, signifie de louer votre bien en location saisonnière. Vous découpez la location en courte durée, pour augmenter le loyer mensuel moyen.
Une multi-location dans l’espace, signifie une séparation de votre bien, soit la création de 2 studios dans un T3, la création d’une pièce supplémentaire dans un studio pour le transformer en T2, etc… Vous avez compris le principe.
Vous pouvez également combiner la multi-location de temps et d’espace, avec par exemple, la création d’une colocation.
Une situation financière saine et simple
Je vais rassurer tout de suite beaucoup de personnes, vous n’êtes pas obligé de gagner 4 000€/mois pour investir dans l’immobilier locatif sans apport. Quand je parle de situation financière saine, je parle surtout d’une bonne gestion de vos finances et de votre épargne. Je vous partage d’ailleurs mon fichier qui me permet de gérer mon budget mensuel.
Gagner 1 500€/mois, être locataire, élever ces enfants seuls, avoir un CDD ou/et être gérant d’une société depuis moins de 3 ans, ne doit pas être un frein. Je vous assure qu’il y a énormément d’exemples de personnes qui ont réussi à investir sans apport et qui sont dans une de ces situations.
Il faut bien comprendre que le banquier est un gestionnaire de risque, plus vous lui apporterez de garanties, plus vous aurez une chance d’obtenir ce que vous voulez : « Être financé à 110%. »
Une situation financière saine, c’est donc épargner tous les mois (même si ce n’est que 100€), maîtriser ces dépenses et ne pas vivre au-dessus de ses moyens.
Si vous avez des crédits (des dettes) à la consommation en cours, ce sera un vrai point noir dans votre dossier, vous devez tout faire pour le rembourser le plus rapidement possible.
Une situation financière simple est un avantage
Contrairement à ce que beaucoup de monde pense, il est plus facile d’obtenir un prêt pour un jeune travailleur, que pour un investisseur expérimenté qui a créé plusieurs entreprises et qui a un patrimoine immobilier de 2 millions d’euros.
Parce que la situation de l’investisseur est plus complexe. Et si son entreprise fait faillite ? Et s’il n’arrive pas à rembourser ces autres prêts ? C’est le château de cartes qui s’effondre. Pour la banque, le risque est plus élevé.
Alors que pour le jeune travailleur sans crédit, la situation est extrêmement simple, donc le risque est plus faible.
Au final, être un débutant est selon moi un avantage pour investir dans l’immobilier locatif sans apport.
La banque
Le titre de mon article est bien d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. Sans apport, signifie qu’il va falloir faire financier la totalité du projet par la banque.
Autrement dit, c’est elle qu’il va falloir convaincre, et c’est elle et uniquement elle qui a le pouvoir de vie ou de mort sur votre projet d’investissement immobilier.
Nous avons besoin que la banque nous prête à 110%, c’est-à-dire un prêt pour l’achat + les frais de notaire + le coût des travaux.
Dans tous mes investissements, j’ai d’abord signé le compris de vente, avant d’aller voir les banques. Pourquoi ? Parce que sans projet immobilier à présenter, la banque ne peut pas faire de simulation.
Elle vous fera des estimations qui ne serviront à rien, car le jour J, elle étudiera votre projet sans tenir compte de ses estimations.
Chercher la bonne banque
Pour étudier et accepter votre crédit, toutes les banques n’ont pas les mêmes critères et conditions d’accès au crédit.
Certaines acceptent les prêts à 110%, d’autres non. Certaines vous demanderont d’être propriétaire de votre résidence principale, d’autres non, etc…
C’est pour cela que vous devez multiplier les demandes de prêt auprès de banques différentes. Car, malheureusement, le novice va abandonner après le premier refus, car le banquier lui a dit que c’était impossible. Et c’est vraiment dommage, car peut-être que la banque d’à côté aurait accepté sa demande.
C’est également pour cela que je vous propose de déposer votre dossier auprès d’un courtier immobilier. Ça doit faire partie de ces compétences que d’aller voir la banque correspondant à votre profil et à votre besoin.
De plus, il ne négociera pas uniquement votre demande, mais plusieurs prêts de personnes différentes. Et si vous avez un dossier limite, cela vous permettra de profiter des meilleurs dossiers proposés avec le vôtre. Pour au final être financé.
C’est vraiment important d’aller voir un maximum de banques, sinon votre projet risque de ne jamais voir le jour.
Des prêts avec des encours faibles
Une autre information à savoir, les prêts avec des faibles encours (somme totale empruntée) ont plus chance d’être acceptés. On reste dans la logique du banquier et de la gestion du risque, prêter une plus petite somme est moins risqué que de prêter une grosse somme.
C’est complètement logique, par exemple, si vous deviez prêter 50€ à un ami et 10 000€ à un autre, vous réfléchirez à deux fois avant de lui prêter votre argent.
De plus, les banquiers sont tous contraints par une délégation, c’est-à-dire qu’à partir d’une certaine somme, ils sont obligés de demander une validation auprès de leur hiérarchie, celle-ci se trouve souvent au niveau départemental ou national.
Chaque banquier est restreint par une délégation différente. Prenons un exemple, un banquier en région parisienne aura une délégation jusqu’à 400 000€, au-dessus de cette somme, l’accord de sa hiérarchie est obligatoire. En région, ça sera peut-être une délégation jusqu’à 150 000€.
Si le banquier n’a pas besoin de demander une validation auprès de sa hiérarchie, vous aurez plus de chance d’obtenir votre prêt, car vous aurez moins de personnes à convaincre.
Pour résumer, en moyenne en France, un prêt demandé autour des 150 k€ est considéré comme un petit prêt par les banques, et il a donc plus de chance qu’il soit accepté.
Préparer votre dossier de demande de prêt
Vous allez devoir convaincre une banque de vous faire confiance, il est donc nécessaire de lui apporter des preuves. Des preuves qui montrent que votre projet immobilier est rentable.
Arriver avec un dossier complet, vous permettra de gagner en légitimité auprès du banquier. Il doit se dire qu’il a affaire à quelqu’un qui maîtrise son sujet, une personne sérieuse.
Pour prouver que votre investissement est sérieux, présenter votre étude de rentabilité, prévoyez toujours une étude haute, c’est-à-dire avec un loyer au plus haut. Et une étude basse, avec un loyer au plus bas.
Pour vérifier l’auto financement (somme des dépenses = sommes des loyers) de votre investissement, la banque va vérifier que 70% de vos loyers remboursent votre crédit. Par exemple, sur un loyer de 1 000€, le crédit maximum sera de 700€/mois. C’est une sorte d’assurance que prend la banque, car sur ces 1 000€ quelques centaines d’euros partiront dans les taxes, et autres impôts.
Pour valider votre étude, vous apporterez également des attestations de loyer potentiel réalisé par des agences à côté de votre bien. Le but de ces attestations est d’obtenir un prix moyen de location. Je vous conseille au moins deux attestations chez deux agences différentes.
Dans ces mêmes agences, demander une estimation du prix du bien que vous venez d’acheter. Si vous avez un projet rentable, c’est sûrement parce que vous avez acheté en dessous du prix du marché. Vous aurez donc une estimation supérieure à la valeur de l’acquisition. Demander un prêt pour 100 k€ alors que le bien vaut 120 k€ est beaucoup moins risqué pour le banquier que l’inverse.
Présentez-vous avec un devis pour les travaux. Ça permettra de présenter le projet immobilier dans son ensemble, sinon, vous serez obligé de revenir voir la banque, et votre premier rendez-vous ne sera que du temps de perdu.
Apporter des contres partis
La réalité, c’est que la banque ne gagne que très peu d’argent lorsqu’elle vous accorde un prêt. Surtout avec les taux extrêmement bas du moment.
Elle peut donc vous demander des contres partis, comme demander la domiciliation bancaire, ouvrir une assurance vie, choisir leur offre d’assurance habitation, etc… Certains sont peut-être contre ce genre d’arrangement et refuseront ces propositions. Malheureusement, ce n’est pas nous qui allons changer le mode de fonctionnement de ces gros groupes bancaires implantés dans le monde entier.
Ce que je vous propose, c’est d’être malin.
Au final, ce que vous souhaitez, c’est être financé à 110%, pour commencer à toucher des revenus passifs. Donc, il faut tout faire pour obtenir votre prêt.
Acceptez leurs propositions afin que chacun soit « gagnant – gagnant », et si les contres partis ne vous convenaient pas, vous pouvez toujours clôturer vos engagements 3 mois plus tard.
Légalement, vous avez totalement le droit de clôturer une assurance vie, une assurance habitation ou un PEL quand bon vous semble.
Pour finir, la question de l’investissement immobilier locatif sans apport est très vaste, j’espère quand même vous avoir donné des clés pour réussir votre investissement. Et pour ceux qui souhaitent aller encore plus loin, être formé et guidé de A à Z, j’ai ce qu’il vous fait dans ma formation : Investir en immobilier sans apport
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
