Vous êtes-vous déjà demandé combien faut-il pour investir dans l’immobilier locatif ?
Pour information, l’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le mettre en location, et percevoir des revenus mensuels.
Une question se pose alors, est-il nécessaire d’investir avec ses fonds propres, c’est à dire avec un apport ou plutôt sans apport ?
Vous allez découvrir ma réponse radicale à cette question.
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Les 3 piliers d’enrichissements
La réponse à cette question se trouve en quelque sorte dans ce qui va suivre. Ceux qui s’intéressent à la liberté financière ont dû se rendre compte que 3 piliers d’enrichissements prédominent depuis des centaines d’années :
- L’entrepreneuriat qui consiste à créer soi-même son entreprise et à la diriger.
- La bourse qui consiste à investir et à posséder une partie des actions des plus grandes entreprises.
- L’immobilier qui permet de vivre des revenus issus de la location et de tirer profit de l’augmentation des prix du marché.
L’investissement immobilier est le seul de ces piliers qui puisse être entièrement financé par une banque. Aucune banque ne prête de l’argent pour acheter des actions, et dans le cadre de l’entrepreneuriat, il est impossible de tout emprunter pour créer sa boite.
L’investissement immobilier demeure donc la meilleure alternative pour celui qui se lance à partir de zéro.
Comment se créer un énorme patrimoine immobilier
Je vais maintenant, vous partagez mes conseils, si vous souhaitez (et je vous le conseil) vous constituer un énorme patrimoine immobilier et vivre de vos revenus immobiliers.
La première chose à prendre en compte, c’est qu’il faudra emprunter sur une longue durée, entre 20 et 25 ans, afin d’avoir les mensualités de crédit les plus basses possible.
L’objectif minimum est de parvenir à rembourser le crédit grâce aux loyers.
Pour les plus ambitieux d’entre vous, vous devrez viser un cash-flow positif, c’est-à-dire dire des revenus locatifs supérieurs à vos dépenses (crédit, réparation, impôt etc…)
Combien faut-il d’apport pour investir dans l’immobilier locatif ?
Pour moi, la réponse est nada (soit zéro euro).
Pour ne mettre aucun apport, il faudra souscrire à un crédit ou à un prêt à 110%, c’est-à-dire que la banque se charge de vous financier les frais de notaire, les coûts des travaux et évidemment le coût d’achat.
Ceux qui cherchent à réaliser un unique investissement immobilier et qui n’aiment pas avoir de crédit, peuvent sécuriser leur investissement grâce à un apport de 10, 30 ou 50% du prix total d’acquisition.
Dans tous les cas, je vous conseille de mettre le moins d’apport possible. Cependant vous pouvez mettre un apport pour vous sentir en accord avec vous-même et être plus serein (c’est vrai, vous aurez moins de crédit à rembourser).
Le seul inconvénient, c’est que vous ne serez pas en mesure d’investir autant et aussi vite qu’une personne qui emprunte un maximum à la banque.
Comment sécuriser les 3 premières années d’un investissement immobilier ?
Pour des questions de sécurité, la meilleure solution est d’avoir un fonds d’urgence, c’est le même principe qu’une trésorerie dans une société.
Les premiers investissements étant les plus durs, vous allez forcément faire des erreurs et rencontrer des difficultés.
Que ce soient les délais de livraison de chantiers, les travaux, ou encore la vacance locative, tous cela risque de vous ralentir et de vous coûter plus cher que prévu.
Pour vous créer cette trésorerie (3 mois d’avance sont une bonne base à atteindre) et surmonter les mauvaises surprises.
Je vous conseille de ne pas rembourser directement votre crédit immobilier, en effet, il est possible de différer les mensualités du crédit immobilier. Voir mon article complet sur le différé dans un crédit immobilier.
Être déjà riche pour investir dans l’immobilier
On a tendance à penser à tort qu’il faut être riche pour investir dans l’immobilier, mais ce ne sont que des croyances limitantes.
Le seul moyen de se créer un empire immobilier et des revenus supplémentaires est d’utiliser l’argent des autres (celui de la banque et des locataires).
C’est le fameux « effet de levier ».
Imaginez, vous vous formez à l’investissement immobilier durant 1 mois.
3 mois plus tard, vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 100 k€ en mettant 0 € d’apport.
Ce bien vous rapporte 100 € par mois, et vous en serez pleinement propriétaire dans 20 ans.
Ou alors, vous économisez pendant 10 ans, le temps d’épargner et de vous constituer 50 000€ d’apport.
Conclusion
Bien que les deux exemples aboutissent à un résultat similaire, le premier exemple permet de faire l’investissement aujourd’hui et pas dans 10 ans.
Les 100 € gagnés chaque mois pendant 10 ans, vous ont permis de gagner au total 12 000€.
De plus, dans le premier exemple vous pourrez multipliez les investissements puisque vous n’êtes pas limité par les 10 ans d’épargne nécessaire à la création de votre apport.
C’est de cette manière que procèdent les investisseurs immobiliers à succès qui investissent rapidement dans 5, 10, ou 20 biens immobiliers.
Si vous ne devez retenir qu’une phrase de cet article, c’est celle-ci : le manque d’apport ne doit pas vous empêcher de vous lancer dans l’investissement immobilier, car il est préférable d’investir dans l’immobilier en recourant à l’effet de levier des banques et au crédit immobilier.
Nathan
