Bonjour et bienvenue à tous dans ce nouvel article !
Aujourd’hui, je vais vous partager plusieurs solutions pour diversifier vos investissements immobiliers.
Je vais commencer par vous énoncer les différents types d’investissement possible dans l’immobilier.
Mais restez bien jusqu’au bout de cet article, car je vais vous donner 4 conseils pour trouver une stratégie de diversification immobilière !
Contenu de l'article
Immobilier : la détention en nom propre.
C’est acheter un bien immobilier en son nom. C’est le cas dans 90% des achats immobiliers.
Si on peut acheter un bien immobilier en nom propre, on peut également l’acheter à travers une société.
Les sociétés pour acheter de l’immobilier
La SCI,(société civile immobilière), c’est une société avec un statut juridique dédié à l’achat de bien immobilier à plusieurs.
C’est pour cela que l’on doit être au minimum 2 personnes en SCI.
Mais vous pouvez aussi acheter de l’immobilier via une SAS, une SA et une SARL de famille !
Les différents types d’immobilier
Dans l’immobilier physique, les choix sont nombreux. Vous pouvez investir dans un parking, un appartement, une maison, un immeuble de rapport, une forêt, un terrain pour construire, ou même pourquoi pas, acheter un terrain pour en extraire des graviers comme une carrière.
Chaque investissement aura ses spécificités ! On peut aussi se diversifier à travers l’immobilier physique.
Par exemple, on peut distinguer la location à des particuliers et la location à des entreprises.
D’un côté, on parle de bail en location nue ou meublée et de l’autre de bail commercial. Ces baux sont complètement différents et cela permet également de se diversifier.
Diversifier ses investissements immobiliers à travers la pierre papier
Qu’est-ce que la pierre papier ?
Pour faire simple, ce terme étrange signifie être propriétaire à travers des actions, c’est-à-dire des parts d’une société.
Il existe 2 moyens majeurs pour investir dans l’immobilier à travers une entreprise.
Les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier.
Ces entreprises possèdent des biens immobiliers physiques et distribuent à leurs actionnaires une partie des loyers et des plus-values réalisés chaque année.
C’est-à-dire que vous touchez des revenus immobiliers sans vous occuper le moindre du monde de la gestion du bien immobilier, on ne vous demandera pas de faire des visites, des états des lieux, ou des travaux etc…
C’est 100 % passif !
Les SCPI ne sont pas cotées en bourse, et le coût d’une part est fixé à l’avance par la SCPI elle-même.
Les SIIC, sociétés d’investissement immobilier cotées.
On les appelle R.E.I.T au U.S.A. C’est à peu près le même principe que les SCPI, sauf que leurs actions sont cotées en bourse.
En général, les SIIC sont des énormes sociétés possédant des centres commerciaux, des hôpitaux, des parkings, des cliniques, ou même des datacenters par exemple !
(Et oui, vous pensiez que c’était à qui le centre commercial les 4 temps à la Défense à Paris ? )
Les leaders en Europe sont Unibail-Rodamco, et Klépierre par exemple.
Si vous voulez une action ou une part d’une entreprise vous l’achetez en bourse. Vous toucherez des dividendes, et même peut-être une plus-value à la revente.
Mais au niveau de la diversification, ce n’est vraiment pas le top… car si cette entreprise fait faillite, vous perdez tout !
Les ETF immobiliers
C’est pour ça que je suis obligé de vous parler des ETF Immobiliers. Ce sont des actions qui sont composées de toutes les entreprises d’un indice boursier.
Un exemple est parfois plus simple pour comprendre, prenez l’ETF Think Global Real Estate, qui suit l’indice GPR Global 100 Index.
Cet indice est composé des 100 plus grandes SIIC du monde, soit 40 SIIC en Amérique, 30 en Asie et 30 en Europe et en Afrique confondue.
Autant vous dire tout de suite, qu’en termes de diversification sur les grandes entreprises, il n’y a pas mieux ! En une action, vous achetez en réalité une petite partie des 100 plus grandes entreprises immobilières du monde !
Allez, on souffle un coup, et on passe au troisième moyen pour diversifier ses investissements dans l’immobilier…
L’assurance vie et son fond euro immobilier
Ce troisième moyen de diversification, ça va être à travers une assurance vie et un « fond euro ». Certes, il est vrai que la majorité des fonds euros sont composés d’obligations, mais ce n’est pas le cas de tous les fonds euros !
Je préfère préciser que cet article n’est pas un placement de produit, mais, prenez l’exemple du Fond euro Allocation Long terme 2 de Linxea.
Dedans, il y a 66% d’immobilier ! Ça signifie que la majorité du fonds est placée sur dans des SCPI, ou des SIIC ou des ETF Immobiliers.
L’avantage des fonds euros, c’est que vous ne pouvez pas perdre d’argent, au pire vous ne gagnez rien. Mais la performance de ce fonds était de + 2,40 %, ce qui est bien plus que la majorité des fonds euros.
Je dois ajouter que dans certaines assurances vie, il est possible d’investir directement dans des SCPI, des SIIC ou des ETF Immobiliers.
On peut faire pleins de choses avec une assurance vie, et je devrais d’ailleurs vous faire un article sur l’intérêt de posséder une assurance vie !
Fonds actifs immobiliers
Le dernier moyen pour investir dans l’immobilier, c’est de passer par des fonds actifs. C’est ce type de société derrière ces noms barbares : Sicav, FCP, hedge fund.
Le fonctionnement est très simple, vous leur confiez votre argent et ces fonds s’en occupent pour vous. Bien sûr, ils prennent une commission, en moyenne 2% / an.
Et cela qu’ils vous fassent gagner de l’argent ou pas d’ailleurs.
Maintenant que vous connaissez les moyens possibles pour investir dans l’immobilier, La question à se poser est :
Quelle stratégie pour se diversifier dans l’immobilier ?
Je vais donc vous donner maintenant : 4 critères importants quand on souhaite se diversifier
Le Critère n°1 est géographique !
Avoir 10 biens immobiliers dans la même ville est moins diversifié que 10 biens immobiliers dans 10 villes ou pays différents. On est d’accord ?
SI pour n’importe quelle raison, une catastrophe touche cette ville, vous risquez de perdre 100 % de vos loyers, alors que dans la deuxième situation vous ne perdez que 10 % de vos revenus locatifs !
Le critère n°2 est votre objectif de temps !
Sur quelle durée voulez-vous investir ?
Si vous avez besoin de récupérer votre investissement dans 3, 5, 10 ou 20 ans, ça n’a strictement rien à voir ! Pour une courte durée, je vous orienterai vers les fonds euros, ou des SIIC. Mais si vous avez du temps devant vous, ça sera plus de l’achat en direct d’immobilier.
(De toute façon, comme j’aime le répéter : l’immobilier, c’est du temps ! )
Je vous conseille d’avoir des objectifs sur 7-8 ans minimum.
Le critère n°3 est le type de bien, et le mode de location.
Vous pouvez par exemple vous diversifier en louant à des particuliers, mais aussi à des entreprises. Ou même faire de location courte durée et de la colocation. Tout ça rentre dans un esprit de diversification !
Le critère n°4 est d’avoir une vision globale de votre patrimoine.
Avoir 100% de son patrimoine en immobilier, ce n’est pas être diversifié…
Vous pourriez donner un peu plus de place à des liquidités (du cash), des actions, des obligations, et pourquoi pas à de l’or dans votre patrimoine.
Partager cet article à vos amis qui veulent agir maintenant pour changer de vie, et dites-moi en commentaire si vous voulez que je fasse un article spécifique sur les assurances vie, les etf, les SCPI ou ce que vous voulez, car il y a vraiment beaucoup à dire sur chacun de ces sujets !
Dites-moi aussi, quelles méthodes vous utilisez pour diversifier vos investissements !
Et, si vous voulez en apprendre toujours plus sur l’investissement immobilier, je vous invite à vous abonner à ma chaîne Youtube, Investir pour Réussir, ainsi qu’à vous abonner à ma newsletter privée.
Je vous souhaite de très bons investissements à tous !
Nathan.
