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Comment investir dans l’immobilier dans ma ville ?

Nathan Millescamps

Bonjour Ă  tous,

Je souhaite centraliser l’ensemble de mes vidéos YouTube que j’ai pu réaliser sur le thème : Comment investir dans l’immobilier dans ma ville.

Près de 100 vidéos traitant chacune d’une ville différente sont accessibles à la fin de cet article. Dans ces vidéos, je me poste derrière mon ordinateur, et je recherche avec vous un investissement immobilier rentable qui rapporte du cash-flow. C’est-à-dire que l’on va chercher à acheter un bien immobilier sans apport (emprunt à 110 % auprès de la banque) qui nous rapporte de l’argent tous les mois.

L’objectif est bien sûr d’obtenir des revenus passifs, d’acquérir du patrimoine immobilier, mais aussi de pouvoir réinvestir plus tard dans d’autres investissements immobiliers.

Cela semble simple à dire, mais en réalité nous devrons transformer l’usage de notre investissement locatif pour lui créer de la valeur et augmenter ses revenus locatifs. Sinon vous n’aurez jamais le cash-flow espéré.

Les étapes clés pour investir dans votre ville

Pour structurer mes vidéos, j’ai utilisé 6 étapes très importantes.

1.      Étude du marché

C’est le point de départ de l’étude, je regarde des points importants pour mesurer l’attractivité de la ville, et la demande locative. N’oublions pas qu’un des risques dans l’immobilier locatif est de ne pas trouver de locataire.

C’est pour cela que je regarde par exemple, le nombre d’étudiants dans une ville, ou la présence (et sa taille) d’un hôpital.

Les étudiants sont des très bons locataires, car ce sont les parents qui payent le loyer, vous avez donc un risque d’impayé pratiquement nul. Et les hôpitaux et leurs salariés sont une très bonne cible pour de futurs locataires.

Mais le meilleur moyen pour faire une étude et de passer du temps physiquement dans la ville et ses quartiers, ainsi vous vous rendrez compte directement de l’état et de la population de tel ou tel quartier. Apprenez à poser des questions aux habitants de la ville pour apprendre énormément de choses sur la vie dans cette ville, pour cela faites-vous passer pour un futur locataire, si vous ne voulez pas dire que vous êtes un investisseur immobilier.

Mon objectif, lorsque je souhaite investir dans une ville, est de trouver un emplacement attractif bien sûr, mais cela ne doit pas être au détriment du coût d’achat. C’est pour cela que je m’oriente vers des quartiers qui ne font pas parler d’eux (à contrario des quartiers les plus chics et donc les plus chers), pour me permettre d’acheter en dessous du prix du marché et de négocier plus facilement le prix d’achat.

2.      Estimation des futurs loyers

Dans cette étape, je choisir quel mode de location utiliser pour la suite de mon étude de rentabilité, comme je le disais au début, vous devez transformer le bien pour augmenter sa valeur locative, voici 5 exemples de transformation du bien :

Ensuite, je regarde simplement, les prix à la location pratiqués dans la ville sur des sites immobiliers. À la fin de cette étape, j’ai une estimation précise du prix auquel je vais pouvoir louer mon futur investissement immobilier. J’ai donc une estimation de mes futurs revenus locatifs.

Je vous conseille de toujours faire une estimation du loyer réaliste, voir un petit peu en dessous des concurrents. Ainsi, vous prenez moins de risques et vos calculs ne risquent pas d’être faussés par une estimation trop élevée.

3.      Sélection d’un bien à vendre dans la ville

Je regarde les annonces de vente immobilières dans la ville, et je sélectionne une annonce pour la suite de mon étude et de mes calculs. La bonne affaire dans l’immobilier se fait toujours à l’achat, je me concentre donc sur des biens à vendre pas très cher, avec une superficie adéquate au projet et placés où je le souhaite, par exemple à proximité d’un hôpital, ou d’un arrêt de Métro/Tramway. Ce qui me permet de filtrer rapidement les annonces.

4.      Premier indicateur du potentiel de rentabilité

Pour gagner du temps pour la suite à donner à ce bien sélectionné, j’aime utiliser l’indicateur des 1 %. Cela signifie simplement que 1 mois de loyer brut doit correspondre à 1 % du coût total de l’opération immobilière. Par exemple, vous devez avoir 1 000 € de loyer brut mensuel pour un investissement immobilier de 100 000 €.

Le coût total du projet comprend bien évidemment le coût d’achat, mais aussi les frais de notaire (environ 8 % du coût d’achat), ainsi que les frais des travaux.

La partie la plus compliquée est d’estimer les frais des travaux soi-même, le meilleur moyen étant de demander à au moins 2 artisans de vous faire des devis chiffrés et détaillés pour l’ensemble des travaux. Une visite sur place sera obligatoire pour vérifier la possibilité des futurs travaux, comme pour la division ou la création d’une pièce supplémentaire.

Pour une estimation par soi-même, prenez 300 € /m² pour des petits travaux comme les sols et plafonds, et 500 €/m² pour les plus grands travaux comme la cuisine et la salle de bain.

Vous n’êtes pas obligé de respecter à la lettre l’indicateur des 1 %, cependant si vous en êtes très éloignés, il est très probable que vous n’arriverez pas à avoir de cash-flow positif. C’est un indicateur qui permet de faire le tri assez facilement entre les investissements avec un fort potentiel et les investissements avec un faible potentiel.

5.      Calcul des mensualités du crédit et du cash-flow comme la banque

Grâce à l’étape précédente, j’ai maintenant une estimation du coût total de notre investissement, je peux calculer les futures mensualités du crédit. J’utilise des calculatrices de prêt immobilier disponible sur internet, qui vont me donner le montant exact des mensualités du crédit avec un taux du crédit et un taux d’assurance au marché actuel.

Je calcule aussi une estimation de mes revenus nets comme le ferait une banque qui étudie ma demande de prêt, c’est-à-dire que, j’applique une décote de 30 % sur mes loyers bruts pour obtenir une estimation de mes revenus nets. En effet, la banque sait que des frais d’exploitation vont faire baisser vos revenus locatifs, comme la taxe foncière et l’assurance propriétaire non-occupant par exemple.

Voici un exemple, 1 000 € de revenus brut, signifie pour la banque des revenus net de 700 €.

Ensuite, c’est très simple, je regarde la différence entre les revenus estimés net et les mensualités du crédit. Le résultat me donne le cash-flow.

Si les revenus sont inférieurs aux mensualités, j’ai un cash négatif, c’est-à-dire que, je dois sortir de l’argent de ma poche tous les mois pour combler les trous. Ce n’est clairement pas une bonne affaire, car vous achetez une dette.

Si les revenus sont égaux aux mensualités, je suis à l’autofinancement, c’est donc un investissement qui ne me coûte pas d’argent, mais qui ne m’en fait pas gagner. C’est le minimum que vous devez atteindre.

Si les revenus sont supérieurs aux mensualités, j’ai un cash-flow positif, c’est ce que vous devez rechercher en tant qu’investisseur rentable, car tous les mois, vous gagnerez de l’argent grâce à l’immobilier.

6.      Utilisation de mon calculateur personnel de rentabilité et de cash-flow

J’ai obtenu une idée du cash-flow potentiel grâce à l’étape 5, mais grâce à l’utilisation de mon calculateur personnel, je vais être beaucoup plus précis dans mes calculs de cash-flow. Je vais par exemple ajouter les frais bancaires demandés par la banque à la constitution de votre dossier de prêt, mais aussi le coût du mobilier dans le coût total du Projet.

Car louer en meublé apporte de très nombreux avantages, premièrement vous proposez un service clé en main, ou le locataire n’a qu’à venir avec sa valise, deuxièmement vous allez pouvoir louer plus cher qu’une location nue. Et troisièmement, la fiscalité est bien plus avantageuse en meublé.

Ensuite, je regroupe les informations liées au crédit immobilier dans mon calculateur, celles-ci n’évoluent pas par rapport à l’étape précédente.

Je rappelle comment fonctionne la fiscalité dans l’immobilier. Je précise également tous les avantages de la location meublée, comme l’amortissement du prix du bien, des frais de notaire et du coût du mobilier. Ce qui permet en général de ne pas payer d’impôts immobiliers les premières années d’exploitation.

Puis, je prends en compte la vacance locative dans notre investissement, car votre location ne sera pas louée tous les jours de l’année pendant 10 ans d’affilée. La vacance locative en location courte durée et en colocation sera forcément plus importante que dans une location classique.

Par la suite, je prends en compte toutes les charges d’exploitation liées à notre bien, des futurs frais d’agence, à la taxe foncière et aux charges de copropriété (en cas d’appartement), en passant par l’assurance habitation et les futurs travaux de réparation dans votre bien. Autant vous dire que nous sommes bien plus précis comparé à l’étape 5, dans laquelle nous avions juste appliqué un ratio de -30% pour obtenir un loyer net de charges.

Pour terminer, je commente avec vous les résultats du cash-flow finalement obtenus. De plus, je crée plusieurs scénarios pour vous montrer l’impact du cash-flow dans le cas où :

Je compare l’ensemble des scénarios les uns avec les autres grâce à mon calculateur. Tout ça dans le but d’améliorer notre scénario de base et d’augmenter notre cash-flow.

Vous avez donc acquis des compétences très importantes pour sélectionner et trouver un investissement immobilier rentable. 

Mon propre calculateur de rentabilité téléchargeable ICI

Mes études de rentabilités immobilières en vidéos pour les 30 plus grandes villes de France

Comme je suis généreux, j’ai appliqué ces 6 étapes dans les 30 villes les plus peuplées de France, ainsi, vous avez un exemple concret avec des cas réels dans votre ville.

Vous retrouverez donc mes vidéos sur comment investir dans l’immobilier dans les villes suivantes :

Mes études de rentabilités immobilières en vidéos pour plus de 60 villes de taille moyenne

Mais ce n’est pas tout, j’ai également pensé à vous qui habitez dans des villes un peu moins peuplées. Toutes ces villes font partie du plan « Action cœur de ville », un plan qui souhaite redynamiser ces villes.

Toutes les villes concernées par mes vidéos :

Visionner mes vidéos

Vous pouvez bien sûr accéder à l’ensemble de mes vidéos directement sur ma chaîne YouTube : ICI

Mais vous pouvez aussi les regarder maintenant :

Êtes-vous maintenant prêt à investir dans votre ville ?

Agissez maintenant pour votre futur,

Nathan

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