Budget restreint, préférence particulière…, les raisons qui poussent un individu à investir dans un appartement ancien sont nombreuses. Ça peut être une excellente idée de miser sur un tel logement à condition que le choix soit fait de façon réfléchie. En effet, puisqu’il s’agit d’un appartement ancien, il y a divers points à vérifier avant l’achat pour éviter les mauvaises surprises.
Le principe est de bien vérifier l’état de l’appartement en l’inspectant point par point. Le but de la procédure, c’est de s’assurer qu’il est encore vivable et qu’il est possible de l’améliorer pour accroître son confort. Si c’est votre premier achat, voici quelques conseils pour vous permettre de faire un achat satisfaisant.
Vérifier la faisabilité de l’aménagement intérieur et le coût des travaux
Lors de la première visite, il est indispensable de bien vérifier l’état du logement et celui des parties communes. Cette inspection vous permettra d’identifier les travaux à réaliser. C’est important vu que les dépenses seront à votre charge. Bien vérifier le contrat de vente, notamment la clause concernant les charges de copropriétés, est aussi indispensable.
Pour éviter les surprises désagréables, il vaut mieux faire appel à un professionnel du bâtiment ou un architecte lors de la visite. Un tel expert est en mesure de faire un diagnostic fiable, ce qui vous permettra d’acheter un appartement ancien en toute sérénité et d’éviter les regrets. Au cas où vous ne pourriez pas engager un professionnel, découvrez les points à inspecter.
Les parties communes dans une copropriété
Pourquoi faire attention aux parties communes ? Car les charges de copropriété sont non négligeables, ces charges sont différentes pour chaque immeuble, par exemple, si le fait d’avoir des espaces verts augmente ces charges.
De plus, leur aspect général vous permet d’avoir une idée sur la cohabitation au sein de l’immeuble. Ainsi, lors de la visite, il faut particulièrement faire attention à l’état des escaliers, du hall d’entrée, du jardin et de l’ascenseur s’il y en a ainsi que du local à poubelle.
L’existence des fissures dans un appartement
Pendant votre visite sur le lieu, il faut vérifier l’existence des fissures aux murs, aux plafonds ou aux sols. Sachez qu’elles peuvent détériorer la stabilité de l’immeuble. Si la forme ou la position des fissures vous inquiètent, n’hésitez pas à vous renseigner sur l’année de construction du bâtiment.
Si nécessaire, demandez à observer l’état des sous-sols. Tout cela vous permet d’avoir une idée sur la solidité du bâti. Il n’est pas question d’acheter un appartement ancien dans un immeuble qui risque de s’effondrer du jour au lendemain.
L’isolation thermique et phonique du logement
Votre confort ou celui de votre locataire dépendent de la qualité de l’isolation thermique du logement. En effet, s’il est bien isolé, il vous protègera du froid en hiver et de la forte chaleur en été. Ainsi, vous pouvez réduire votre facture d’énergie. En général, il suffit de consulter le Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour savoir si l’appartement est bien isolé.
Concernant l’isolation phonique, elle doit être performante si vous voulez éviter les gênes causées par les bruits venant de l’extérieur ou de l’appartement voisin. Pour éliminer les doutes, tendez l’oreille lors de votre visite, et tester la résonance des murs en donnant un petit coup dessus, plus le mûr sera creux, plus il laissera passer les bruits. Vous pouvez également demander la date de réalisation des travaux d’isolation phonique.
Les bonnes questions à poser avant d’acheter dans l’ancien
Puisque vous allez acheter un appartement ancien, chaque détail concernant le logement compte. Ainsi, lors de la visite, il faut poser quelques questions pour mieux savoir dans quoi vous allez investir.
La ventilation du logement
L’aération du logement est un point à ne pas négliger. La qualité de l’air intérieur en dépend. Pour se rendre compte de la défaillance du système de ventilation de l’appartement, il suffit de vérifier la présence de traces de moisissure ou d’humidité sur les murs. Vous devez également vous renseigner si les fenêtres de la salle de bain et de la cuisine peuvent bien s’ouvrir, car cela permet d’évacuer une part de l’humidité dans ces pièces.
La luminosité du logement
Avant d’acheter un appartement ancien, il faudra aussi s’informer sur son orientation. Cela influence sa luminosité. Or, il n’y a rien de mieux qu’un habitat bénéficiant de la lumière naturelle. De plus, cela vous permet de faire une économie d’énergie. Lorsqu’il est orienté vers le sud ou le sud-ouest, il sera bien éclairé et exposé au soleil.
En revanche, si le logement est orienté au nord, il sera plus sombre. Ainsi, il faut souvent recourir à l’éclairage naturel. De plus, un habitat exposé au nord demande plus de chauffage. Toujours en parlant de luminosité, il faut penser à vérifier l’état des fenêtres. Elles doivent être équipées de double vitrage. Dans le cas contraire, elles seront de véritables ponts thermiques.
Le système électrique de l’appartement
Une installation électrique qui ne répond pas aux normes est source de nombreux dangers. Raison pour laquelle, vous devez à tout prix demander la qualité du système existant, disponible dans le diagnostic « état de l’installation intérieure d’électricité ». En outre, il est recommandé de se renseigner sur l’état du chauffage. Sachez qu’une vieille chaudière est trop énergivore et pourrait causer une intoxication en monoxyde de carbone. En vous renseignant à ces sujets, vous aurez une idée sur les travaux à accomplir si vous décidez d’acheter un appartement ancien.
Les caractéristiques de l’appartement
En général, c’est la description dans l’annonce immobilière qui donne à un futur acquéreur l’envie de visiter un logement. En tant qu’acheteur potentiel, vous devez vérifier si elle correspond bien aux caractéristiques de l’appartement. Si les informations dans l’annonce sont insuffisantes, il faudra poser des questions.
Renseignez-vous également sur la loi Denormandie et la défiscalisation dans l’ancien dans cet article.
À titre d’exemple, si la maison est équipée d’une cheminée, pensez à vérifier l’état du conduit et à demander s’il est bien entretenu. Il est tout aussi indiqué d’observer l’état des murs et des revêtements de sols.
Déterminer le budget d’acquisition de l’appartement
Sachez aussi que pour réaliser votre projet d’acheter un appartement ancien, la première chose à faire est de définir le budget disponible. En effet, il pourrait limiter votre choix. Attention ! Il ne faut pas se concentrer uniquement sur le budget utile à l’achat du logement. En outre, vous devez tenir compte de divers facteurs comme les frais des travaux, les frais d’emprunt, les frais de notaire, les travaux et la fiscalité.
Déterminer le budget des travaux
Quand on choisit d’acheter un appartement ancien, il faut se préparer à réaliser des travaux en vue d’améliorer l’habitat. Il est tout aussi indiqué de définir les dépenses y afférentes à l’avance. En général, les frais des travaux dans les parties communes sont répartis entre les copropriétaires.
En revanche, le coût des travaux dans votre domicile est à votre charge. Son montant varie en fonction des opérations à réaliser. S’il y a trop de choses à rénover ou à réparer, le budget des travaux sera élevé. Raison pour laquelle, vous devez bien constater l’état des lieux avant de procéder à l’achat.
Le coût du prêt
Acheter un appartement ancien est un grand projet qui demande l’investissement d’une somme d’argent assez conséquente. Il est souvent difficile de réunir le budget nécessaire pour réaliser l’acquisition. Si c’est votre cas, la solution est de demander un prêt auprès de la banque. Ainsi, lors de la détermination du budget d’acquisition du bien immobilier, il faut tenir compte du coût d’emprunt. Il inclut le frais de dossier, l’assurance, la garantie à fournir et les intérêts.
Les frais d’acquisition lors d’un achat immobilier
Lors du calcul de la somme à investir, il faut aussi tenir compte des divers frais d’achat regroupé dans ce qui appelé « les frais du notaire ».
Les frais d’exploitation après un achat immobilier
Une fois propriétaire de l’appartement, vous avez des charges à payer. Il faut citer en premier lieu la taxe foncière, à régler chaque année. Vous devez aussi vous acquitter des charges de copropriété. Ce sont des cotisations qui servent à financer les travaux d’entretien des parties communes.
Préparer le dossier pour la demande de prêt
Envie de demander un crédit immobilier auprès d’une banque afin de concrétiser votre projet d’acheter un appartement ancien ? Une bonne préparation s’impose si vous voulez obtenir l’emprunt. En effet, il y a diverses étapes à réaliser afin de pouvoir constituer un dossier convaincant. Notons en effet que votre objectif, c’est de convaincre la banque à vous accorder le prêt.
Déterminer la capacité d’emprunt
Avant de préparer le dossier de prêt, il faut déterminer votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, il est d’abord nécessaire d’évaluer vos fonds propres. Ensuite, vous devez trouver l’appartement à acheter et connaître son coût. Vous pouvez déjà connaître le montant de la somme à emprunter.
Ensuite, il est indispensable d’évaluer votre situation financière, c’est-à-dire, définir votre budget mensuel et vos charges. Toutes ces informations vous permettent de savoir le montant de la mensualité que vous pourrez payer. Pour déterminer votre capacité d’endettement facilement, le mieux est d’utiliser un outil de simulation.
Sinon, il vaut mieux faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Ce dernier peut d’ailleurs vous aider dans la recherche d’une offre de prêt avantageuse et adaptée à vos besoins.
La préparation du dossier bancaire
Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt et la somme du prêt, vous pouvez procéder au montage de votre dossier. Il faut d’abord réunir quelques pièces justificatives comme les bulletins de salaire, les feuilles d’imposition, les justificatifs des revenus autres que le salaire. Ensuite, vous devez créer un plan de financement qui met en évidence votre capacité de rembourser vos dettes.
Il ne reste plus qu’à le présenter à la banque. Si vous n’avez pas trop de dettes (si ce n’est pas le cas, faites tout votre possible pour les clôturer) et si votre nom n’est pas fiché, vous aurez la chance d’accéder au prêt. La banque vous présentera une offre dans un délai de 10 jours à 3 semaines. La proposition en question mettra en avant la somme accordée, le taux d’intérêt, la durée de remboursement, le montant des mensualités, le coût d’assurance du prêt et la garantie requise.
Pour trouver une offre avantageuse, faire jouer la concurrence entre plusieurs institutions financières est une bonne idée. En général, il faut comparer le taux d’intérêt, les conditions liées au remboursement et à l’assurance ainsi que les frais de dossier. Si une offre vous séduit, signez et vous serez propriétaire.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
