Pour se protéger contre les impayés, la plupart des banques demandent des garanties aux emprunteurs qui contractent un prêt immobilier. Ainsi, si ces derniers n’arrivent pas à rembourser l’emprunt, les établissements prêteurs peuvent récupérer les fonds attribués. Il existe différents types de garantie.
La caution du prêt immobilier
C’est la garantie prêt immobilier la plus choisie par les banques. Elle met en action des sociétés de cautionnement que les établissements bancaires ont eux-mêmes créées. Son principe de fonctionnement est simple et à priori, cette garantie avantage aussi bien l’emprunteur que le prêteur.
La caution, c’est quoi ?
En fait, la caution est un engagement pris par une société de cautionnement à rembourser le prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Autrement dit, la banque prêteuse n’a pas à négocier ou à gérer les litiges avec ce dernier. Voilà pourquoi, ce mode de garantie connaît un réel succès auprès des organismes de crédit.
En fait, c’est à la société de cautionnement de chercher une solution à l’amiable avec l’emprunteur. Dans le cas où aucune issue n’est trouvée, elle peut procéder à la saisie du bien immobilier. Il sera ensuite mis en vente, ce qui permet à la caution de récupérer l’argent nécessaire au remboursement du prêt.
Notons que le cautionnement est la solution idéale pour les ménages qui veulent acquérir un bien immobilier dans le but d’un investissement locatif ou d’achat/revente. Cette garantie de prêt immobilier leur permet d’éviter le paiement des frais de mainlevée.
Le coût du cautionnement bancaire
Les sociétés de cautionnement fonctionnent comme les compagnies d’assurance. Elles appliquent la mutualisation des risques. Ainsi, pour bénéficier de la garantie proposée, les emprunteurs doivent verser une cotisation dont le montant est calculé en fonction du coût du total du prêt.
Elle est composée d’une commission de caution. Il s’agit d’un pourcentage du montant total du prêt. La cotisation est aussi composée d’une contribution au Fonds mutuel. C’est grâce à ce fonds que les sociétés de cautionnement peuvent se porter garantes.
Les avantages du cautionnement bancaire
Ce mode de garantie prêt bancaire présente plusieurs attraits. Pour l’organisme prêteur, cette solution lui permet de récupérer la totalité du prêt accordé sans le moindre conflit. Mais elle garantit également plusieurs avantages aux emprunteurs.
Pour commencer, il est possible de récupérer en partie la somme versée au fonds mutuel. Mais le plus important, c’est que l’emprunteur n’a pas besoin de payer des frais de notaire vu que la mise en place de la garantie ne se fait pas devant le notaire. La solution se montre aussi économique, car il n’y a pas de droits d’enregistrement à payer.
C’est la solution que je recommande en priorité.
L’IPPD ou inscription de privilège de prêteur de deniers
Même si la caution est la garantie prêt immobilier la plus appréciée des organismes du crédit, l’IPPD a également son lot d’avantages.
L’IPPD, c’est quoi ?
L’inscription de privilège de prêteurs de deniers (IPPD) est une garantie facile à mettre en place. Elle présente une grande similarité à l’hypothèque traditionnelle. En fait, l’IPPD permet à l’organisme prêteur de récupérer le prêt accordé par la saisie et la vente du bien immobilier lorsque l’emprunteur est défaillant.
Toutefois, pour que ce que mode de garantie soit accepté, le crédit immobilier souscrit doit servir à financer l’achat d’un bien déjà construit ou d’un terrain. Ainsi, si le prêt immobilier est utilisé pour financer des travaux de rénovation ou de construction, il faut opter pour un autre type de garantie. En pratique, et en tant qu’investisseur, utiliser l’IPPD pour garantir l’acquisition du bien, et cumuler une hypothèque pour la somme empruntée correspondant aux travaux.
Pourquoi utiliser le terme privilège de prêteur de deniers ? Tout simplement parce que le prêteur qui a activité l’IPPD a le privilège d’être le premier à être indemnisé en cas de défaut de paiement. Nommé « créancier privilégié », il a le droit de récupérer le crédit octroyé après la vente du bien.
L’activation de l’IPPD
Pour pouvoir mettre en place la garantie prêt immobilier, il y a diverses conditions à remplir. Tout d’abord, le contrat doit être établi et signé devant le notaire. Il faut aussi prouver que le prêt octroyé a été utilisé pour payer le prix d’un bien immobilier neuf ou ancien.
La mise en place de l’IPPD doit aussi faire l’objet d’une publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) deux mois avant la date de la transaction. L’acte prend effet à partir de la date de la vente. Cela signifie qu’à compter de ce moment, le créancier privilégié a le plein droit de saisir et de vendre le bien immobilier acquis en cas d’insolvabilité de l’emprunteur.
Le coût de l’IPPD
A priori, les frais d’activation de l’IPPD sont moins élevés que ceux de l’hypothèque. En effet, l’emprunteur n’a pas à payer la taxe de publicité financière. Le coût de la garantie IPPD inclut la rémunération du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Cependant, en cas de remboursement anticipé, il faudra s’acquitter des frais de mainlevée.
Les avantages de l’IPPD
Comparée à la caution mutuelle, l’IPPD est beaucoup plus complexe. Mais cette garantie prêt immobilier avantage l’organisme prêteur. En ayant acquis le statut de « créancier privilégié », il a la certitude de recevoir en intégralité la somme empruntée.
Pour l’emprunteur, l’avantage réside au niveau du coût de la garantie. Il vaut mieux miser sur l’IPPD que l’hypothèque tant que c’est possible.
La garantie hypothécaire
L’hypothèque est la garantie prêt immobilier la plus connue et la plus utilisée il y a quelques années. Il se trouve que c’est la plus coûteuse et la plus complexe. Pourtant, le recours à l’hypothèque est indispensable dans certaines situations.
L’hypothèque, c’est quoi ?
Comme la caution mutuelle et l’IPPD, l’hypothèque permet à un organisme prêteur de se protéger contre le défaut de paiement. Ce type de garantie lors d’un prêt immobilier est très utilisé lorsque le prêt sert à financer la construction d’une maison individuelle ou les travaux de réhabilitation et d’aménagement importants.
L’hypothèque est aussi à privilégier par les emprunteurs qui souhaitent effectuer un rachat de crédit ou qui doivent souscrire à un prêt assez important. Autrement dit, la garantie est polyvalente. En général, c’est la solution adoptée lorsque l’emprunteur fait face à des difficultés financières.
Le principe de fonctionnement de la garantie hypothécaire
La mise en place de l’hypothèque engendre une procédure administrative plutôt lourde. Elle doit être faite devant un notaire. Une publication aux services de la publicité foncière est également obligatoire. Notons que la durée de l’hypothèque est à peu près égale à celle du prêt immobilier. Elle ne doit pas excéder les 50 ans.
Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut d’abord constituer un dossier en béton et le présenter à l’organisme de crédit. L’aide d’un courtier est souvent indispensable. Notons qu’en cas de défaut de paiement, la banque a le droit de saisir le logement hypothéqué et de le faire vendre aux enchères. L’argent collecté sert à couvrir les dettes de l’emprunteur.
Dans le cas où le prix de vente ne suffit pas pour rembourser le prêt octroyé, l’emprunteur se trouvera dans une situation particulièrement délicate.
Le coût de la garantie hypothécaire
Avant de souscrire à une hypothèque, la première chose à faire est d’estimer les frais de la garantie. Il faut dire qu’ils sont souvent élevés. Ils incluent notamment les émoluments du notaire, le salaire du conservatoire, la TVA, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Il faut aussi rappeler que le paiement d’une mainlevée est obligatoire en cas de revente du bien hypothéqué avant la fin du prêt.
Les avantages de la garantie hypothécaire
L’hypothèque permet à un emprunteur de financer un projet qui ne donne pas droit à une offre de crédit classique. En misant sur cette garantie, il peut aussi éviter la souscription d’une assurance de prêt qui générera plus de dépenses. Outre tout cela, l’emprunteur a le droit de souscrire un prêt à la consommation. Autrement dit, il peut obtenir plus de financements.
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Nathan
