La gestion d’un patrimoine immobilier est souvent chronophage. C’est la raison pour laquelle faire appel à un gestionnaire représente l’alternative la plus simple. L’établissement d’un contrat en bonne et due forme est cependant requis afin de donner un caractère légal aux actions qui seront entreprises par ce type de mandataire.
Que doit contenir ce mandat de manière générale ?
Le mandat de gestion locative est un contrat à caractère légal conclu entre deux parties distinctes, le propriétaire et le mandataire. Il donne les pleins pouvoirs à un professionnel donné dans la gestion immobilière, de l’intégralité ou de certaines parties des missions rattachées à un bien locatif.
Dans sa forme la plus globale, ce mandat doit stipuler de façon claire et précise toutes les actions que le mandataire est en droit d’entreprendre au nom du propriétaire. De la même manière, la rémunération du professionnel engagé devra y être établie d’un commun accord.
D’après le décret d’application de la loi Hoguet, n° 72-678 du 20.7.72, un professionnel en gestion de patrimoine devra respecter certains critères s’il désire exercer légalement. Rédigé en deux exemplaires, le mandat devra disposer d’une numérotation. Par ailleurs, ce contrat devra être retranscrit dans le livret stipulant les différents mandats que le professionnel choisi a à son actif.
Ledit contrat devra stipuler l’identité du gestionnaire engagé. Cela inclut sa raison sociale et les informations en lien avec sa carte professionnelle (numéro, préfecture de délivrance…). Le mandat devra également faire référence de l’adhésion du professionnel choisi à une caisse de garantie financière.
Il devra aussi apparaître dans le mandat de gestion locative les informations concernant le bien à gérer ainsi que l’identité du propriétaire. Pour faire valoir ce document aux yeux de la loi, il est conseillé de ne pas le faire parvenir par fax en cas de litiges. De la même manière, un contrat sur papier libre sera irrecevable.
Sa durée de validité
La durée de validité d’un mandat de gestion locative est d’une année. Cette dernière peut cependant être renouvelée en instaurant une clause tacite de reconduction. À ce moment, la durée du contrat ne devra pas excéder les 10 ans. Au-delà de ce délai, il conviendra aux deux parties d’établir un nouveau contrat et d’y inclure certaines modifications si besoin.
Dans le cas où, pour une quelconque raison, l’une des deux parties désire résilier le contrat, un préavis allant de 3 à 6 mois devra être respecté, évidemment, ce point peut être négocié.
J’ai créé un article dédié pour savoir comment résilier un mandat de gestion locative.
Pour prévoir les cas de décès, le propriétaire peut inclure dans le mandat une clause stipulant la reprise du mandat par ses successeurs. Dans certains cas, il s’agit de la clause de substitution.
Concernant le contrat de bail
En cas de litige ou pour des raisons personnelles, le locataire et le propriétaire peuvent à tout moment rompre le contrat de bail établi. Toutefois, le délai de préavis stipulé dans le bail devra être respecté par les deux parties.
Le mandat de gestion n’affecte pas les baux d’habitation existants.
Ce type de résiliation devra également se faire dans les règles de l’art et être présenté dans une lettre en recommandé, accompagnée d’un avis de réception de la partie émettrice.
Au sujet de la carte professionnelle
Le gestionnaire de biens immobiliers doit être détenteur d’une carte professionnelle justifiant de ses aptitudes à administrer ou à fédérer ce type de mission. Seule la présentation de cette carte permet de justifier que le professionnel est en droit d’exercer légalement son métier.
Le mandat de gestion locative devra ainsi comporter une clause y faisant apparaître les références professionnelles du gestionnaire, dont la carte professionnelle. Cela étant afin de rassurer le propriétaire avant de conférer à un gestionnaire des droits quelconques sur son bien.
Spécificités de la carte professionnelle
Avant de confier l’administration de votre patrimoine immobilier à un tiers, vérifiez dans un premier temps que celui-ci dispose d’une carte professionnelle. Dans le cadre d’une gestion locative, une pièce justificative détenant les indications « gestion immobilière » sera nécessaire.
Il faut rester très vigilant, car la validité de ce type de carte reste assez courte, soit un an. Si le professionnel désire poursuivre ses activités de manière légale, il lui incombera donc de renouveler sa carte. Cela devra s’effectuer chaque année auprès de la préfecture dans laquelle est rattaché le siège de son activité.
Dans le cas où le professionnel jouit d’une double casquette, il devra disposer de deux cartes spécifiques à chacune de ses activités. Une carte sera dédiée à la gestion de biens et pour faire valoir ses compétences en qualité d’agent immobilier, il devra disposer d’une autre pièce qui le justifie.
Qui a droit à cette carte ?
Tout professionnel jouissant d’au moins 3 années d’expérience dans le secteur de l’immobilier peut effectuer une demande de carte professionnelle. Cette dernière est délivrée uniquement par la préfecture dans laquelle est établi le siège de l’activité du professionnel.
L’obtention de cette carte doit toutefois passer par des études approfondies du dossier fourni par le professionnel demandant. Celui-ci devra par ailleurs fournir différents documents et justificatifs prouvant son expertise dans le domaine. Il devra entre autres disposer d’un diplôme en lien avec des filières spécifiques et délivrées par l’État, une validation des acquis de l’expérience, etc.
Une clause sur la garantie financière
Cet élément fait partie de ceux qui sont imposés par la loi Hoguet. Si le mandataire désigné désire manipuler les fonds au nom de son mandant, il devra au préalable jouir d’une garantie financière. Il devra également avoir souscrit à un contrat de responsabilité civile.
Selon la loi, seuls les mandataires jouissant d’une garantie financière peuvent prétendre à la détention de fonds au nom de leurs clients. Cette somme est accumulée par le gestionnaire immobilier suite aux diverses transactions effectuées sur un bien. Cela peut être une caution ou une vente.
Se présentant sous forme d’un compte ouvert, cette garantie peut être contractée auprès de tout type d’établissement jouissant d’un agrément légal. D’une certaine manière, cette garantie est l’assurance pour le propriétaire ou le locataire de se voir restituer les sommes qu’ils auraient versées ou qui leur seraient dues en cas de litiges.
Une attestation qui justifie de cette garantie devra ainsi être présente dans le mandat de gestion locative. Un montant minimum devra également être précisé pour ces fonds. Ces derniers ne devront cependant être utilisés que dans le cadre de la gestion de votre patrimoine.
En signant pour un mandat, le professionnel aura donc accès aux fonds préétablis pour assurer la gestion du bien. En revanche, il s’engage également à protéger le propriétaire sur le plan juridique. Cela peut inclure le recouvrement des loyers impayés ou encore toutes les démarches en rapport avec les charges de la gestion locative, etc.
Concernant les missions liées à la gestion courante
La gestion courante désigne les missions qui incombent au mandataire. Elle devra être spécifiée dans le mandat et inclure de manière non-exhaustive toutes les tâches qui seront à la charge du gestionnaire.
Quelles sont ces missions ?
En général, ces missions peuvent englober toutes les charges qui s’affaireront à la gérance du patrimoine. Le gestionnaire sera en charge de trouver des locataires pour le bien. La rédaction et publication des annonces locatives. La perception des loyers, l’envoi des différentes factures ou encore l’administration des impayés feront partie des tâches auxquelles il devra s’atteler.
En cas de sinistre, le propriétaire pourra désigner le mandataire comme représentant légal auprès des assureurs. Toutes les dépenses liées aux différents travaux et entretiens exigés par la copropriété pourront être prises en main par le gestionnaire. Ces diverses missions devront toutefois être convenues d’un commun accord entre les deux parties avant la signature du mandat.
Un point sur les honoraires
Il vous est possible de négocier les honoraires fixés par votre mandataire. Dans le cadre d’une gestion courante, ceux-ci doivent toutefois inclure un certain pourcentage qui sera prélevé sur les revenues annuelles encaissées. À cela, vient aussi s’ajouter 19,6 % de la TVA. En excluant cette dernière, ces honoraires peuvent toutefois atteindre les 7 à 9 % de la somme encaissée sur une année.
En tant, qu’employé, le mandataire devra percevoir un salaire fixe mensuellement. Cette somme devra être convenue entre les deux parties et prendre en compte les différentes missions mis à part la gestion courante. À ce moment, vous devrez également stipuler dans le mandat de gestion locative les missions supplémentaires qui nécessiteront des tarifications autres et qui s’additionneront au dit salaire.
Les prestations supplémentaires
La tarification de ces prestations hors gestion courante peut varier d’un agent à l’autre. Avant la signature d’un mandat de gestion locative, vous devrez donc convenir des tarifs attribués à chaque type de mission.
Le professionnel sera tenu de réaliser que les missions stipulées dans ledit mandat. Cela devra par ailleurs être stipulé dans le contrat pour éviter toutes mauvaises surprises.
Une clause dédiée au bien concerné
Cette partie est importante dans la mesure où les futurs locataires ainsi que le mandataire lui-même sont en droit de connaître exactement la nature du bien concerné. Le contrat devra donc contenir une partie faisant référence aux informations en lien avec le bien immobilier.
Ce point devra porter sur la désignation exacte du bien et devra clarifier s’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un appartement. Le type d’usage que vous souhaitez en faire devra également y être mentionné. Cela peut être une location à but commercial, à titre de résidence principale, etc.
Dans le cas d’un appartement, il sera important de préciser l’emplacement exact du bien dans l’immeuble. S’il s’agit d’un bien en copropriété, vous devrez indiquer le lot ainsi que les différentes charges qui devront incomber aux futurs locataires.
À l’intention du mandataire, il faudra préciser les déclarations fiscales liées au bien. Cela lui permettra de mieux le gérer par la suite. Il faudra aussi préciser dans le mandat de gestion locative la superficie de l’habitation, les surfaces habitables ainsi que sa situation géographique.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
