Avant d’investir dans l’immobilier, j’ai eu des appréhensions et des peurs. Je suis sûr que vous aussi vous avez des préjugés ou des croyances vis-à-vis de l’immobilier.
Des croyances créées par votre expérience, votre éducation ou les médias. Pourtant, beaucoup d’investisseurs immobiliers réussissent et sont enviés. Pour vous aider à vous lancer dans l’immobilier, je vous propose de démentir 3 mythes sur l’immobilier.
Mythe immobilier N°3 : Le marché immobilier va mal
Les raisons de ce mythe immobilier
Quelle est la raison principale de ce mythe ? Malheureusement, les médias télés et la presse aiment les gros titres, annoncé ou suivre une crise est bien plus vendeur que de réaliser un documentaire sur un rentier immobilier.
C’est la même chose pour annoncer une récession, ou des projets immobiliers laissés à l’abandon par un promoteur qui a fait faillite, nous sommes constamment confrontés à ce genre d’article.
La réalité sur le marché immobilier
Pour démentir ce mythe, je vais vous parler de chiffres concrets :
- L’année 2018 a battu les records de ventes de 2017 (qui était déjà exceptionnelle). Le premier semestre 2019 a constaté une augmentation des ventes de 10% par rapport à 2018. Ce qui signifie que de plus en plus de gens font des transactions immobilières, le marché n’est pas « mort ».
- Le prix moyen au m² augmente d’environ 2,5% par an et c’est une bonne nouvelle. Cela signifie que les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Le marché est donc cohérent avec l’inflation générale du coût de la vie d’environs 2%/an.
- Nous sommes de plus en plus nombreux en France et sur terre, et chaque être humain a besoin de se loger. c’est un « besoin » fondamental. il y aura toujours de la demande pour se loger, nous ne pouvons pas nous en passer.
Avant de passer au mythe suivant, c’est important de prendre conscience qu’il y aura toujours des hauts et des bas dans un marché immobilier. Un marché immobilier est cyclique, et malgré ce qui peut être dit, vous ne pourrez jamais prévoir ces hausses et ces baissent. En tant qu’investisseur immobilier, même si les prix baissent de 30%, les loyers ne baisseront jamais autant. Ce qui signifie que vos revenus (loyers) sont protégés contre la baisse du prix du marché.
Il n’y a donc aucune raison de penser que le marché immobilier va mal et que cela vous empêche d’investir.
Mythe immobilier N°2 : Il faut être riche pour acheter un bien immobilier
On ne prête qu’aux riches ?
Ce mythe est ancré dans la tête de beaucoup de personnes, les rentiers sont des fils de rentier, acheter une maison à 200 000€ signifie avoir 200 000€ sur son compte, on ne prête qu’aux riches, je ne gagne pas assez pour faire un investissement immobilier, etc…
C’est vrai que dans l’immobilier on parle souvent de grosses sommes, plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais détrompez-vous, l’immobilier est bien un des seul investissement ou l’emprunt est possible. Et oui comparez avec la bourse, où l’emprunt est impossible. Jamais une banque ne vous prêtera ne serait-ce que 1 000€ pour acheter des actions du CAC40. Idem avec l’entrepreneuriat, c’est compliqué d’obtenir des fonds de la part d’une banque. On contactera plutôt des fonds d’investissement privé qui rentreront dans le capital de votre entreprise.
Le prêt immobilier un effet de levier exceptionnel
C’est d’ailleurs grâce au prêt, que vous pouvez commencer à investir dans l’immobilier locatif sans apport (avec 0€). Vous pouvez effectivement inclure le coût total d’achat, plus les frais de notaire et les frais des travaux. C’est qui s’appelle à un prêt immobilier à 110%.
L’effet de levier du prêt bancaire est incroyable. Imaginez-vous acheter un appartement sans apport, et après avoir payé votre crédit et vos charges recevoir dès le premier mois un revenu supplémentaire. ça semble incroyable, mais c’est bien parce que ce sont des biens immobiliers rentables, que ces investisseurs réussissent. Je ne dis pas que c’est simple, sans formation s’est même compliqué, mais ça doit être votre objectif.
J’aide et je connais des dizaines de personnes qui malgré un faible revenu ou une situation particulière (étudiant, CDD et divorce) réussissent à obtenir un prêt à 110%. Rien n’est impossible.
Montrer au banquier que vous savez gérer votre argent et présenter un dossier d’investissement immobilier en béton sont les 2 meilleurs conseils que je puisse vous donner pour obtenir votre prêt.
J’aimerais rajouter qu’il n’y a que très peu de gens qui naissent riches, la plupart le deviennent. Effectivement, il y a de plus en plus de riches sur la planète, et ce nombre augment bien plus vite que les naissances. Ce sont donc des « nouveaux » riches.
Mythe immobilier N°1 : Les locataires ne paient pas leurs loyers
Étude sur les mauvais locataires
Mes proches me posent souvent cette question : « Pas de soucis avec tes locataires ? Ils paient bien ? ». C’est gentil de s’inquiéter et de prendre des nouvelles, mais je ne comprends que ça soit leur première question.
Enfin si, on a tous déjà entendu cette histoire d’un copain d’un copain, qui à vue son appartement saccager par ses locataires, ou un reportage télé qui aime montrer des propriétaires sonnants aux portes pour récupérer leur argent. Encore une fois, la peur est plus vendeuse.
Cependant, posez-vous cette question « Moi-même en tant que locataire, ai-je toujours payé mes loyers ? » Je suis sûr que la réponse est « oui »…
Mais étudions les faits et le rapport d’étude pour l’ONPES – Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale.
Seulement 5% des locataires se retrouvent en situation d’impayé et subissent une expulsion, parmi ces 5%, la très grande majorité ont des revenus très bas (moins de 50 % du loyer), et ce sont des personnes seules et au chômage.
Anticiper et choisir ses locataires
L’étude montre qu’il existe très peu de problèmes d’impayés, et que les locataires « à risque » gagnent moins de la moitié du loyer.
C’est pour cela que je vise des étudiants et des jeunes actifs dans mes colocations à prix abordable, dans ce type de location vous ne rencontrez pas les « mauvais » locataires. Et si vous souhaitez malgré tout sécuriser complément vos loyers, il existe des « assurances loyers impayés » dont le coût varie de 1 à 3% des revenus locatifs.
Au final, j’espère vous avoir convaincu que ces mythes sur l’immobilier n’ont pas de raison d’être. Ces croyances sont propagées par des personnes qui n’investissent pas, et qui n’ont pas les connaissances pour en parler. Que la connaissance et la formation sont les meilleurs moyens de balayer vos questions et vos peurs, et surtout qu’investir dans l’immobilier est le moyen le plus simple pour se créer des revenus passifs.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
