L’usufruit et la nue-propriété sont des droits relatifs à la propriété d’un bien immobilier. Ces deux notions sont comprises dans le droit de la propriété, mais parfois, ils peuvent faire l’objet d’un démembrement, notamment dans le cas d’une propriété à plusieurs.
Donc, pour bien les différencier, l’usufruit est le droit de vivre dans un logement, et de percevoir des revenus venant de ce logement, et la nue-propriété est le droit de disposer du logement, comme le vendre, mais aussi pour réaliser des travaux d’entretien par exemple.
Maintenant que nous savons quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété, nous allons pouvoir nous pencher sur les cas qui mènent à un démembrement (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété).
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Les origines d’usufruit et nue-propriété
La pleine-propriété comprend en latin l’usus, le fructus, et l’abusus.
L’usus représente le droit d’utiliser le bien, c’est-à-dire le droit d’y vivre.
Le fructus, c’est le droit de recevoir les gains liés à cette propriété, notamment les loyers.
L’abusus est le droit de disposer de votre bien comme vous le souhaitez, c’est-à-dire que vous pouvez le louer, le vendre, le garder, le détruire, etc.
Donc, dans la notion d’usufruit, on regroupe l’usus et le fructus. Et l’abusus correspond à la nue-propriété.
Pourquoi séparer ces droits de propriété ?
La séparation de ces droits de propriété s’appelle le démembrement. Cela peut être mis en place afin de faciliter la gestion d’une propriété. C’est un montage juridique qui peut être très intéressant pour optimiser la fiscalité et la gestion d’un bien immobilier.
La plupart du temps, cela survient :
La succession
En cas de succession. Par exemple, les parents peuvent décider de garder l’usufruit, mais de céder la nue-propriété à leurs enfants. Ainsi, ils peuvent continuer de vivre chez eux, ou de louer leur maison. Les enfants quant à eux peuvent décider de l’avenir de la propriété (vente ou donation par exemple). L’usufruit leur sera cédé quand les propriétaires (donc les parents) seront décédés.
La plupart du temps, cela permet de simplifier la succession, mais aussi d’apporter un avantage fiscal, car le bénéficiaire de la succession ne paie des droits que sur la valeur de la nue-propriété, et au moment du décès des parents, les enfants ne devront pas payer de droits de succession.
Vente en viager
En cas de vente en viager. C’est une procédure qui permet aux personnes âgées d’organiser la succession de leurs biens, tout en percevant de l’argent. L’acheteur doit verser tous les mois un revenus au propriétaire, jusqu’à sa mort. Dans ce genre de cas de figure, l’acheteur va acquérir la nue-propriété, et le propriétaire va garder l’usufruit de la propriété jusqu’à sa mort. Attention, il peut parfois arriver que le propriétaire ne conserve que l’usus (le droit de vivre dans son bien), mais pas le fructus (le droit de percevoir des revenus). Dans ce cas, ont dit que l’usufruit n’est pas complet.
Les ventes en viager peuvent permettre d’acquérir un bien sans devoir contracter un prêt immobilier. Le prix de vente est plus faible, mais l’acheteur paye une « rente » à l’ancien propriétaire tous les mois.
Malheureusement, les banques refusent généralement de financer ce genre d’achat, car l’acheteur n’ayant pas la pleine propriété, cette dernière ne pourra pas servir de garantie immobilière (hypothèque), et donc ne pourra pas être saisie en cas d’impayé.
Cession temporaire d’usufruit
En cas de cession temporaire d’usufruit. Cela peut permettre à des parents de céder l’usufruit d’une propriété à leurs enfants, mais seulement pour un temps déterminé. Cela dans le but d’obtenir des avantages fiscaux, notamment pour les personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car l’usufruit quittant le patrimoine pendant quelque temps, cela permet de faire baisser la fiscalité.
Cela peut même permettre à certains foyers de ne plus être soumis à l’IFI pendant quelque temps. Les enfants pendant ce temps peuvent percevoir des loyers sur le bien, ou encore l’habiter. Mais attention, si cette procédure est uniquement utilisée à des fins fiscales, dans ce cas la loi peut décider que c’est un abus de droit. Il ne faut donc pas en abuser et s’assurer que les usufruitiers aient besoin d’un logement pour vivre, ou besoin de revenus locatifs pour vivre.
Charges et impôts dans l’usufruit et la nue-propriété
Les charges du logement ont été divisées entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour éviter les conflits. Voici comment cela s’organise ;
- L’usufruitier a en charge les dépenses d’entretien, les charges courantes, et les impôts.
- Le nu-propriétaire doit se charger des plus grosses réparations.
Et pour ce qui est des charges de copropriété, elles sont réparties entre les deux parties.
La valeur des parts
Tout comme les charges sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, la valeur du bien est elle aussi divisée entre ces deux parties. Comme l’usufruit reviendra au nu-propriétaire au moment du décès de l’usufruitier, cela veut dire que la valeur de la nue-propriété augmente de plus en plus avec l’approche du décès de l’usufruitier. La loi a donc fixé la répartition de la valeur du bien en pourcentage, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Voici un tableau représentant les valeurs en fonction de l’âge de l’usufruitier.
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Âge de l’usufruitier |
Valeur usufruit |
Valeur nue-propriété |
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Moins de 21 ans |
90% |
10% |
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De 21 à 30 ans |
80% |
20% |
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De 31 à 40 ans |
70% |
30% |
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De 41 à 50 ans |
60% |
40% |
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De 51 à 60 ans |
50% |
50% |
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De 61 à 70 ans |
40% |
60% |
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De 71 à 80 ans |
30% |
70% |
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De 81 à 90 ans |
20% |
80% |
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Plus de 91 ans |
10% |
90% |
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Usufruit temporaire |
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0 à 10 ans |
23% |
77% |
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11 à 20 ans |
46% |
54% |
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21 à 30 ans |
69% |
31% |
Par exemple : Louise, âgée de 60 ans, possède une maison d’une valeur de 250 000€. Elle décide de donner la nue-propriété à sa fille, Marie.
La valeur de la nue-propriété reçue par Marie s’élève donc à 50 %, soit 125 000 €. On applique un abattement de 100 000 € en cas de première donation que Louise fait à sa fille, les droits de donation (Lire mon article sur le : taux d’imposition lors d’une succession) sont donc calculés sur 25 000 €, et s’élèvent donc à 3 194 €.
Si Louise avait fait cette donation à 73 ans, la valeur de la nue-propriété aurait été de 70 %, soit 175 000 €, et les droits de donations auraient été calculés sur 75 000 €, pour des frais de succession de 13 194 €.
Et pire, si Louise n’avait pas fait cette donation en nue-propriété, Marie aurait dû payer les droits de succession sur la valeur de la pleine propriété soit 250 000 €, les droits de donations auraient été calculés sur 150 000 € (en appliquant l’abattement de 100 000 € en cas de première donation). Pour finalement payer des frais de succession de 28 194 €.
La donation de la nue-propriété a permis d’économiser 25 000 € d’impôts à Marie.
Cela permet de comprendre que plus la donation est faite tôt, moins le nu-propriétaire devra payer des droits de donation, car la valeur de la nue-propriété sera plus basse.
Pour conclure et ce qu’il faut retenir
L’usufruit désigne le droit de vivre dans le logement, mais aussi de percevoir un éventuel revenu grâce à lui. La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier.
Ces droits peuvent être répartis entre plusieurs parties, dans différents cas et pour différentes causes. Le cas le plus fréquent est la donation en nue-propriété pour réduire la fiscalité d’une succession.
Et pour finir, la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier.
Avez-vous déjà utilisé le démembrement de l’usufruit et la nue-propriété ? Dans quelles circonstances ?
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
