Beaucoup de gens choisissent de vivre en appartement pour se retrouver au cœur de la ville et éviter les divers soucis générés par l’entretien d’une maison individuelle. De plus, il est désormais possible de trouver des appartements spacieux et riches en confort. Notons que ce genre d’habitation fait partie d’un immeuble en copropriété.
Décidé d’acheter un appartement ? Avant de réaliser le projet, il faut bien comprendre la notion « copropriété immobilière » et son fonctionnement. En outre, vous devez vous informer en ce qui concerne vos droits et vos obligations en tant que copropriétaire pour éviter les problèmes et les déceptions plus tard.
La copropriété, c’est quoi ?
La copropriété immobilière se traduit par la propriété partagée. D’un point de vue juridique, c’est un régime qui s’applique sur un ensemble immobilier. Il est composé d’une part des parties privées, c’est-à-dire, des locaux privatifs incluant, entre autres, les logements, les caves ou les garages et d’autre part, des parties communes qui réunissent généralement les halls d’entrée, les escaliers, les cours, les parcs, des voies d’accès ou les ascenseurs.
D’un point de vue pratique, la copropriété est un immeuble vendu par lot à plusieurs personnes qui deviennent des copropriétaires. Chacun d’entre eux dispose donc d’une partie privative et d’une part des parties communes.
Le fonctionnement de la copropriété
Pour que la vie en copropriété immobilière se déroule bien, les copropriétaires ont dû fixer quelques règles d’organisation et de fonctionnement. Elles sont inscrites dans le règlement intérieur. Nommé également règlement de copropriété, il indique les obligations et les droits des copropriétaires. Il impose également les diverses règles de vie à respecter au sein de l’immeuble.
En outre, dans le document en question, on doit trouver la destination de l’immeuble. Il peut être résidentiel, professionnel, commercial ou mixte. Le règlement intérieur définit aussi les parties communes et privées et leurs usages respectifs. En outre, il doit indiquer les conditions de jouissance de l’immeuble ainsi que la répartition des charges.
La gestion de la copropriété
Il s’agit d’une opération d’une importance capitale. Plusieurs organes y contribuent et chacun d’entre eux a des missions spécifiques.
- Le syndicat de copropriétaires
C’est une entité juridique qui voit le jour en même temps que la copropriété. Sa création ne requiert aucune formalité. Notons que tous les propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble font obligatoirement partie du syndicat. S’il faut parler de son rôle, il se charge de contrôler la bonne administration et le bon entretien de l’immeuble.
Justement, le syndicat de copropriétaires se réunit au moins une fois par an afin de voter sur les diverses dispositions à prendre concernant la vie de la copropriété. Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires votent le budget prévisionnel de l’année à venir, les travaux d’entretien ou de réparation à réaliser et les dépenses y afférentes
Ils décident ensemble aussi sur les modifications du règlement de copropriété en cas de besoin et la désignation du syndic. Enfin, c’est au cours de cette réunion annuelle que les copropriétaires procèdent à l’élection des membres du conseil syndical.
- Le conseil syndical
C’est un autre acteur majeur de la copropriété immobilière. Il est composé par les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux élus durant l’assemblée générale. Les membres du conseil syndical sont tenus d’élire un président. Cet organe joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.
Il a pour fonction d’assister et de contrôler le syndic dans l’exécution de ses diverses fonctions. Par exemple, le conseil syndical coopère avec ce dernier lors de la préparation de l’assemblée générale. Le syndic doit en revanche demander son avis lors de la réalisation des travaux d’urgence. En d’autres termes, il s’agit également d’un organe consultatif.
- Le syndic de copropriété
Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic est une structure qui se charge de la gestion générale de la copropriété immobilière. Il peut être un professionnel disposant d’une carte professionnelle et ayant souscrit à une assurance de responsabilité civile professionnelle. Mais il peut également s’agir d’un membre du conseil syndical ou d’un tiers désigné en commun accord par les copropriétaires.
Les missions du syndic sont nombreuses et elles sont fixées par l’article 18 de la loi n°65-557. En général, il doit assurer l’administration administrative, financière et comptable de la copropriété. Il est tenu de maintenir l’immeuble en bon état et de faire réaliser les travaux de réparation ou d’entretien nécessaires dans les parties communes.
Le syndic doit donc sélectionner les prestataires qui vont s’occuper du chantier et il doit s’assurer du succès de leur intervention. Il faut ajouter sur la liste des missions du syndic l’organisation de l’assemblée générale et l’envoi des convocations. Enfin, en cas de litiges entre les occupants de la copropriété immobilière, le syndic joue le rôle de conciliateur.
Le déroulement de l’assemblée générale
Comme il a été mentionné précédemment, le syndicat des copropriétaires doit se réunir une fois par an. Mais d’autres assemblées générales peuvent se tenir au cours de l’année. Elles sont souvent organisées lorsqu’il y a des décisions importantes à prendre comme la réalisation de travaux imprévus.
- L’organisation de l’assemblée générale
Avant tout, il faut préciser que tous les copropriétaires ont le droit d’assister à l’assemblée générale. En cas d’absence, ils peuvent envoyer un représentant. C’est au syndic de convoquer les copropriétaires pour assister à la réunion.
Le syndic envoie à chacun d’entre eux une convocation et elle doit comporter la date, le lieu et l’heure de l’assemblée générale ainsi que l’ordre du jour ou les sujets à étudier. Lors de la réunion annuelle, il doit également préparer les documents comptables à présenter aux copropriétaires.
- Les sujets traités durant la rencontre
Lors de cette rencontre entre les copropriétaires, plusieurs sujets sont évoqués. Ils concernent généralement le fonctionnement de la copropriété immobilière ou le règlement intérieur. En cas de décision à prendre concernant un point figurant dans l’ordre du jour, les copropriétaires effectuent le vote à main levée.
Les obligations et les droits des copropriétaires
Comme il a été mentionné précédemment, les copropriétaires ont des droits et des obligations à remplir, et ce, qu’ils vivent au sein de l’immeuble en copropriété ou non.
- L’utilisation des parties privées et communes
Chaque copropriétaire a le droit d’utiliser librement sa partie privative, mais dans le respect de la vie en copropriété. Autrement dit, ils peuvent jouir de leur droit de propriété sans toutefois déranger les autres habitants de l’immeuble. Concernant l’usage des parties communes, il est défini dans le règlement intérieur et il a été décidé lors de l’assemblée générale.
Il faut souligner qu’un copropriétaire doit prendre en charge les frais générés par l’entretien et la réparation de sa partie privative. Pour les travaux réalisés au sein des parties communes, les dépenses sont supportées par l’ensemble de la copropriété. Il faut mentionner qu’il est interdit de réaliser des travaux dans les parties communes sans obtenir l’accord de tous les propriétaires lors de l’assemblée générale.
- Contribution à la prise de décision
Chaque décision importante concernant la gestion et la conservation d’une copropriété immobilière doit être adoptée par les copropriétaires. Voilà pourquoi, elle est votée durant l’assemblée générale. Parmi ces grandes décisions, il y a l’autorisation d’un copropriétaire à accomplir des travaux qui peuvent modifier l’aspect de l’immeuble.
Il faut aussi citer la réalisation des travaux d’économie d’énergie, la modification du réseau d’électricité ou la pose de compteurs divisionnaires. Les conditions liées aux travaux obligatoires sont aussi décidées ensemble par les copropriétaires. Il en est de même en ce qui concerne leur financement.
- Le paiement des charges de copropriété
Pour assurer le fonctionnement de la copropriété immobilière, les copropriétaires sont tenus d’effectuer des versements qui servent à couvrir les charges générales ou charges courantes. On cite, entre autres, les frais de conservation, d’entretien et de gestion des parties communes. Parmi les opérations concernées, il y a le nettoyage de l’immeuble, le paiement des assurances de la copropriété, les honoraires du syndic ainsi que le paiement de la facture d’eau et d’électricité dans les parties communes.
Le montant des versements à effectuer par chaque copropriétaire est calculé en fonction des tantièmes de copropriété, c’est-à-dire, de la valeur de son lot. Mais parfois, ils sont aussi tenus de supporter des charges spéciales. Elles concernent notamment les travaux urgents à réaliser dans les parties communes. C’est le cas de la réparation de l’ascenseur ou d’un autre équipement commun.
- Le respect du règlement de copropriété
Le respect du règlement intérieur fait aussi partie des obligations des copropriétaires. Notons qu’il peut être modifié lors de l’assemblée générale. Si l’un des copropriétaires a enfreint les règles, le syndic a le pouvoir de lui adresser une mise en demeure. Si le litige persiste, ce dernier peut poursuivre le copropriétaire fautif en justice.
- Le respect de la destination de l’immeuble
Il s’agit d’une autre règle à respecter par les copropriétaires. Elle a tendance à limiter leur droit sur les parties privatives. À titre d’exemple, exercer une activité professionnelle dans un immeuble résidentiel est impossible.
- Le respect de la tranquillité des copropriétaires
Il est interdit de faire des choses qui pourraient être source de nuisances aux autres copropriétaires. On cite entre autres l’organisation d’une fête dans la cour commune ou dans le jardin de l’immeuble.
Un tour sur le choix du syndic
Le syndic de copropriété immobilière a des missions importantes, car il s’occupe de la gestion générale de l’immeuble au quotidien. Sa fiabilité et son sérieux sont indispensables. Ainsi, lors du choix du syndic, les copropriétaires sont tenus d’agir avec précaution. La question qui se pose est : faut-il opter pour un professionnel ou un non professionnel ?
En réalité, tout dépend de l’importance des missions à lui confier, et de la taille de la copropriété. Une copropriété de 2 personnes peut être gérer directement par les propriétaires.
Par contre, une copropriété de 30 personnes d’un grand immeuble, ne laisse pas le choix, le temps de gestion et d’organisation nécessite un professionnel.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
