Le ministère du logement a pour objectif d’offrir une habitation décente à tous les Français. Parmi les stratégies qu’il a adoptées, il y a la mise en place des plans de logements sociaux. Le principe est de permettre aux personnes en situation précaire de trouver un habitat doté d’un loyer modéré. Le ministère du Logement a aussi décidé de promouvoir l’investissement dans l’immobilier locatif social. Justement, ce guide vous donne des informations détaillées concernant ce dispositif et les avantages qu’il garantit aux investisseurs.
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Définition du locatif social
Le locatif social est un logement mis à la disposition des foyers en situation précaire en France. Ce sont des foyers aux revenus modestes ou très modestes. L’habitation en question doit servir de résidence principale aux locataires. En ce qui concerne la durée du bail, elle est généralement fixée à au moins 8 mois sur une année.
Au départ, l’État a attribué la construction des logements aux bailleurs sociaux comme l’ESH, l’OPH, les associations agréées, le SEM et les organismes HLM (Habitation à loyers modérés). L’État et les collectivités locales comme la commune, le département ou la région ont mis en place des fonds pour financer les projets. Par ailleurs, il a mis en place des directives à suivre lors de la réalisation des travaux.
Mais actuellement, les investisseurs privés peuvent également s’y lancer. Pour inciter ces derniers à investir dans le locatif social, des offres de prêt attractives comme les PLS, PLAI et PLUS leur sont proposées. Pour couronner le tout, de nombreuses banques proposent des prêts privilégiés. Comment accéder à un logement social ? Il faut répondre aux critères exigés et ensuite, signer un bail social.
Plusieurs types de logement locatif social
Les logements sociaux se déclinent en différentes catégories. Certaines habitations sont destinées aux personnes du troisième âge et aux handicapés. Elles appartiennent à la catégorie du logement foyer. D’autres sont accessibles uniquement aux étudiants. Évidemment, ce sont des logements pour étudiants. Il y a aussi la catégorie du logement familial ou ordinaire qui regroupe les habitations à louer aux familles dotées de revenus modestes.
À tout cela s’ajoute le logement en résidence qui rassemble les habitations construites pour des individus ayant des besoins spécifiques. En général, elles sont composées de pièces de service et de pièces collectives. Elles font partie de la classe du logement temporaire. Notons que ces logements sont loués en fonction du régime de redevance mensuelle. Enfin, il faut citer les résidences sociales. Ce sont des habitations pour les travailleurs migrants, les ménages en difficulté financière et les jeunes travailleurs.
Les Prêts pour du logement social (PLUS-PLAI-PLS)
Pour promouvoir l’investissement dans le locatif social, plusieurs offres de prêts et de subventions sont proposées. Elles s’adressent à tous les organismes et investisseurs privés. Leur principale vocation est de financer la construction des habitations. Toutefois, ces crédits peuvent aussi couvrir le coût d’acquisition d’un logement neuf. Je vous révèle les prêts que vous pourrez obtenir.
Les Prêts locatifs à usage social ou PLUS
C’est un prêt accessible aux organismes HLM (habitation à loyer modéré) et aux SEM (sociétés d’économie mixte). Il permet aux bénéficiaires de financer l’achat d’un terrain et la construction d’un logement neuf. Mais les investisseurs peuvent également l’utiliser pour acheter un logement ancien et la rénover avec ce prêt.
Les PLAI ( prêt locatif aidé d’intégration)
Ce sont aussi des prêts ayant pour fonction de soutenir les activités des organismes HLM. Leur principale fonction consiste donc à financer la construction de logements neufs pour les personnes en situation de précarité. Mais il est aussi possible de les utiliser pour l’achat et l’amélioration d’habitation ainsi que la construction de logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées.
Les PLS ou prêts locatifs sociaux et les PLI (prêts locatifs intermédiaires)
Ces prêts sont destinés aux familles qui ne devront pas accéder aux offres de locations HLM ordinaires. En général, elles ont des revenus beaucoup plus importants pour profiter d’un locatif social, mais pas assez suffisants pour louer une habitation dans le secteur privé.
Le prêt PLS pour investir dans le locatif social en France
Désireux d’investir dans le locatif social en France ? Il s’agit d’un projet potentiellement rentable qui garantit plusieurs avantages surtout s’il est financé avec un PLS. Découvrez lesquels !
Un prêt intéressant pouvant couvrir à 100% les dépenses
Avant tout, sachez que l’investisseur dans un locatif social peut être une personne morale ou physique. Il peut aussi avoir le statut d’une SCI. Mais dans tous les cas, il doit s’engager à louer le logement et à se soumettre au plafond de loyers imposé. Le barème est défini par l’État et il tient compte des conditions de ressources des locataires. Outre tout cela, l’investisseur doit souscrire une convention avec l’État. La durée de cet accord doit être de 15 années au minimum.
En contrepartie de toutes ces contraintes, l’investisseur aura droit à un PLS, un crédit bancaire intéressant proposé avec des conditions de remboursement avantageuses. Son montant peut représenter 50% à 100% du coût total de l’investissement. À en tenir compte, il est possible de financer entièrement le projet avec un PLS. Notons que l’investisseur a le choix entre un locatif social dans l’ancien ou un logement neuf, et même souscrire à des VEFA. Il faut mentionner que ce sont les fonds collectés via le livret A qui servent à financer les PLS.
Une TVA réduite et d’autres avantages fiscaux
Depuis le mois de janvier 2014, chaque investisseur qui décide d’investir dans le locatif social via un PLS a droit à de nombreux avantages fiscaux. Il faut citer en premier lieu la TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20% lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. Elle permet à l’investisseur de réaliser une économie importante. À titre d’exemple, si vous achetez un logement neuf à 300.000 euros, vous devrez payer une TVA de 60.000 euros. Mais en souscrivant un prêt PLS, la TVA à payer sera de 16.550 euros seulement. Il y a donc 43 450 euros d’économie à profiter.
En outre, un investisseur ayant souscrit un PLS peut aussi profiter d’une exonération de la taxe foncière. Elle s’applique sur tous les biens immobiliers construits durant 15 à 30 années. Mais pour accéder à un tel privilège, il faut respecter les normes environnementales lors de la construction. Enfin, un investisseur qui achète ou construit un locatif social via un PLS aura également droit à un abattement fiscal d’au moins 30% sur tous les loyers perçus.
Pour en savoir plus sur la TVA immobilière, accéder à ce site.
Des avantages lors du remboursement du PLS
En général, la durée d’un crédit PLS est équivalente à celle de la convention que l’investisseur emprunteur a signée avec l’État. Elle peut aller de 15 à 30 ans avec un taux d’indexation similaire à celui du livret A. Autrement dit, le remboursement du prêt est beaucoup plus flexible. Le montant des mensualités sera donc raisonnable. Or, le taux d’intérêt reste faible. Cela dit, certains établissements bancaires exigent des garanties comme une caution ou une hypothèque avant l’octroi du crédit.
Où demander un PLS ?
Où s’adresser pour demander un PLS ? Ce prêt est disponible auprès de plusieurs organismes de crédit. On cite entre autres les établissements ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations comme les SEM, l’OPHLM et le SA HLM. Vous pouvez également souscrire ce prêt auprès de diverses banques. C’est le cas du Crédit Agricole, du Crédit Coopératif, de la Caisse d’Épargne, du Crédit Foncier de France et de la Société Général.
Le prêt PLI pour investir dans le locatif social en France
Le PLI (Prêt locatif intermédiaire) est un autre financement à profiter lors d’un investissement dans le locatif social. Proposé par l’État, il est accessible à tous les investisseurs incluant les personnes physiques ou morales et les organismes. Pour l’obtenir, il faut faire acquisition d’un locatif social intermédiaire ou d’un logement et le louer à un tarif avantageux.
Les avantages d’investir avec un PLI
Souscrire un PLI est une idée judicieuse pour un investisseur qui ne dispose pas de moyens financiers nécessaires pour financer son projet. Ce crédit peut subventionner jusqu’à 100% l’acquisition du locatif social. Par ailleurs, il s’agit d’un prêt avantageux, car il est offert avec un taux fixe. Sa durée de remboursement est aussi longue, car elle est entre 9 et 30 ans. En outre, il est possible de cumuler ce prêt à un plan d’épargne logement, une aide financière de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) ou un prêt 1% logement.
Le recours au PLI permet aux investisseurs d’accéder à des allègements fiscaux. Pour couronner le tout, sachez que ce prêt peut financer différentes opérations. En effet, vous pouvez l’utiliser pour faire construire des logements sociaux neufs avec garage, piscine, jardin et tous les équipements que vous souhaitez. Le PLI sert aussi à subventionner l’achat de logements neufs ou l’acquisition et la réhabilitation d’un logement ancien.
Les banques qui financent le PLI
Où obtenir un PLI ? Plusieurs banques en France proposent ce genre de prêt. La Caisse de Dépôts et Consignations alloue par exemple des offres intéressantes aux bailleurs sociaux comme SEM, SAHLM, OPAC et OPHLM. Quant aux investisseurs privés, ils peuvent s’adresser au Crédit Foncier de France, Crédit Agricole, Caisse d’Epargne et Crédit Coopératif.
Les collectivités territoriales décentralisées proposent aussi des aides intéressantes. Il ne faut pas oublier les subventions de l’État, les Fonds d’actions logement, les crédits bancaires et les subventions de l’Anah. Bien entendu, l’accès à ces diverses aides est conditionné.
En résumé, les investisseurs qui décident d’investir dans le locatif social bénéficient de multiples mesures incitatives. À part l’accès à des prêts pouvant couvrir jusqu’à 100% le montant total de l’investissement, il y a aussi des avantages fiscaux intéressants.
Conclusion
Investir dans le locatif social, c’est aussi participer à un acte citoyen visant à aider les personnes à faible revenus de se loger.
Du côté des investisseurs, l’état a mis en place de nombreux avantages pour les encourager à investir. Comme faciliter l’obtention d’un prêt couvrant 100% du prix d’achat, des abattements fiscaux sur les revenus locatifs ainsi que la suppression de la taxe foncière.
Cet investissement demande un engagement sur le long terme, d’au minimum 15 ans. Cela doit donc être un projet inscrit dans la durée.
La qualité des locataires et l’emplacement doivent être pris en compte, car la qualité signifie également « tranquillité » en immobilier.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
