En matière de charges locatives immobilière, il est essentiel de distinguer celles qui incombent au propriétaire de celles qui doivent être payées par le locataire. Pour le locataire, le paiement de ces charges est possible sous la forme de provision de charge ou de forfait, vous trouverez cette information dans votre contrat de bail.
Je vais m’appliquer à vous expliquer tout ça.
Le forfait de charges locatives
Tous les mois, le locataire paiera une somme d’argent fixe, qui n’évoluera pas en fonctions des charges réelles que le locataire aurez dû payer. L’objet des charges est explicitement écrit dans le bail, elles peuvent faire référence à un contrat internet, électricité, ménage des parties communes, etc…
Le bailleur doit donc estimer au mieux cette valeur, afin d’éviter de payer le surplus des charges. Pour contre balancer ce risque, le bailleur s’évite la révision obligatoire et annuelle des charges, comme c’est le cas pour la provision sur charges, c’est donc plus simple administrativement pour le bailleur.
Ce choix est idéal pour de la location en courte durée ou de la colocation, car cela simplifie la vie des locataires existants, imaginez-vous devoir souscrire un contrat d’énergie pour votre semaine de vacances réservée sur airbnb, ça ne serait vraiment pas pratique.
De plus, légalement, il est interdit de revendre la consommation d’électricité à son locataire, d’où l’intérêt du forfait de charges. Dans le cas d’une colocation, l’autre solution est de faire prendre le contrat d’électricité par un des colocataires, puis que l’ensemble des colocataires se partagent les factures ensembles.
Les provisions sur charges locatives
Chaque mois, le locataire règle une provision, c’est exactement le même principe qu’un contrat de mensualisation avec un fournisseur d’énergie.
Tous les ans, un bilan récapitulatif doit être réalisé par le propriétaire pour savoir si les sommes versées correspondent bien aux dépenses. Un réajustement est donc possible annuellement avec des sommes supplémentaires ou des remboursements à régler.
Le contenu des charges à payer par le locataire, est très rarement indiqué dans le contrat de location, c’est là qu’est le flou.
En tant que locataire, vous pouvez exiger le détail de ces charges.
Les charges pour le locataire
Le bail d’habitation est extrêmement réglementé, n’hésitez pas à vous renseigner directement sur le site officiel du ministère.
Le locataire doit régler chaque mois le montant du loyer ainsi qu’une part des charges locatives. Pour fixer son montant, les dépenses de l’année précédente sont prises comme référence.
Les charges principales pour le locataire concernent les points suivants :
- La taxe d’entretien et d’ordures ménagères (visible sur la taxe foncière du propriétaire)
- Les dépenses en eau froide
- Une partie de la maintenance de l’ascenseur
- Une partie du salaire du concierge
- L’entretien des jardins et espaces verts
- Entretien courant de l’immeuble, de ses canalisations, chaudières et autres équipements collectifs.
Pour information, dans le cas d’un appartement, c’est au syndic de la copropriété de l’immeuble de faire la ventilation des charges locatives (par exemple : 40% du salaire du gardien de l’immeuble).
Si votre appartement, n’’est pas soumis à la copropriété, c’est-à-dire qu’il est en mono propriété (un seul propriétaire), c’est au propriétaire de fixer la ventilation des charges, le plus simple et le plus équitable est de réaliser une répartition au prorata de la surface du logement. Une fois la répartition des charges locatives fixée, il ne doit plus en changer.
Télécharger la liste complète des charges locatives en cliquant ici.
Les charges locatives du propriétaire
Les charges locatives du propriétaire concernent tout d’abord l’état du logement en lui-même. Il doit toujours s’assurer qu’il soit décent. Il est donc tenu de faire les dépenses nécessaires annuellement pour y parvenir.
Les dépenses concernant l’immeuble sont à sa charge. Il règle en effet les dépenses suivantes :
- Une partie de la maintenance de l’immeuble
- Une partie du salaire du concierge
- Les travaux d’embellissement et de mise en valeur du bien ou de l’immeuble
- Les réparations des équipements vétustes ou défectueux
Parmi les charges locatives, le propriétaire doit savoir que certaines obligations ont été fixées. Il doit notamment s’assurer que le raccordement à l’égout soit effectué, mais aussi l’enfouissement des lignes téléphoniques et électriques. Les travaux de ravalement sont également à réaliser à sa charge, tout comme la mise aux normes de l’ascenseur et l’installation de portes coupe-feu.
Il doit également assumer les frais correspondant à l’entretien des balcons et terrasses s’ils mettent en péril la sécurité et réparer au plus vite les portes, les volets roulants et les équipements défectueux.
Bailleur : Déduisez vos charges des revenus fonciers
En tant que propriétaire, seul le loyer sans les charges est imposable, vous devez soustraire les charges locatives lors de votre déclaration de revenus fonciers.
C’est complètement logique, pourquoi devriez-vous payez des impôts sur de l’argent que vous ne touchez pas ? Car les charges locatives reçues s‘annulent avec vos dépenses réalisées.
Pour éviter toutes fraudes, il faut pouvoir justifier de vos dépenses auprès de l’administration fiscale. Conserver toutes vos factures et documents relatifs à ces dépenses.
Locataire : Lisez votre bail
En tant que locataire, vérifier toujours ce qui est inclus dans les charges locatives, lors d’une location nue et donc l’utilisation d’une provision sur charges, vous devrez toujours souscrire à un abonnement électricité et/ou gaz, et internet, ce qui augmentera sensiblement le loyer final que vous coûteras votre logement.
Prenez en compte, le diagnostic de performance énergétique (DPE), et la qualité du système de chauffage du bien, impactera directement vos factures, ce qui peut faire la différence entre 2 logements.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
