Bonjour et bienvenue à tous dans ce nouvel article !
Aujourd’hui, J’ai envie d’écrire à propos de 2 éléments que vous entendez toujours lorsqu’on parle d’investissement immobilier :
La rentabilité et le cash-flow !
Certains pensent que ces deux mots signifient la même chose, mais c’est une erreur très récurrente ! Il s’agit en réalité de 2 choses différentes que l’on va voir ensemble.
Contenu de l'article
Un investisseur est un professionnel
Tout d’abord, quand on souhaite investir dans l’immobilier, on se rend compte qu’il faut des connaissances !
Je sais de quoi je parle, car entre l’époque où j’imaginais investir dans l’immobilier et aujourd’hui, il y a un énorme écart de compétences !
Cet écart, je l’ai comblé en regardant des articles de blog, en lisant des livres, en achetant des formations, et même en regardant des vidéos sur Youtube.
Si vous êtes en train de vous former, vous savez de quoi je parle !
Tout ça pour vous dire, qu’un investisseur est un professionnel, et si vous confondez cash-flow et rentabilité, ça peut très mal se finir pour vous.
3 points clés pour réussir un investissement immobilier
Pour bien comprendre la suite de cet article, je dois vous présenter 3 aspects clés pour réussir un investissement immobilier
1 Trouver le bien immobilier !
( C’est-à-dire trouver un bien immobilier qui se prête au projet que vous voulez réaliser )
- L’emplacement
- La superficie
- Les caractéristiques physiques
- Et le bon prix, celui qui vous permet de respecter vos objectifs de rentabilité et de cashflow (normalement pour y parvenir, c’est que vous l’avez acheté en dessous du prix du marché ! )
Je ne vais pas entrer plus en détail dans ce point, car il n’est pas l’objet principal de l’article !
2 Le financement
Vous devez absolument savoir comment faire pour financer cet investissement locatif
N’oubliez pas que le but du jeu est de mettre le moins d’apport possible, pour ne pas être limité dans le nombre d’investissements que vous allez faire par la suite !
Par exemple, Il vaut mieux acheter 10 appartements avec 10 000 € d’apport à chaque fois, qu’un appartement avec 100 000 d’apport.
3 La fiscalité point important pour réussir un investissement locatif
Cet aspect peut être assez complexe, et ce n’est pas dans cet article que je vais rentrer dans les détails.
( Un module entier dans ma formation y est consacré ! )
Mais regardez mes vidéos sur ma chaîne YouTube Investir pour Réussir, dans lesquelles je décortique pour vous cet aspect et vous donne toutes les informations dont vous avez besoin !
Concentrons-nous sur le financement de votre investissement
Maintenant, je vais m’intéresser plus spécifiquement au deuxième aspect, c’est-à-dire le financement, pour vous montrer son énorme impact sur le calcul d’une rentabilité et du cash-flow !
Je vais aller droit au but :
Il est possible d’avoir une rentabilité positive de 4,6 ou 9% mais pour autant, c’est possible d’avoir un cash-flow négatif.
Le cash-flow
Je rappelle simplement ce qu’est un cash-flow : C’est ce qui rentre ou ce qui sort de votre poche tous les mois. Donc vous pouvez avoir un bien immobilier avec une rentabilité positive et pourtant qui vont vous coûter de l’argent tous les mois ! )
La première fois qu’on découvre ça , c’est … super déstabilisant.
Parce qu’on imagine tous inconsciemment qu’une rentabilité positive signifie qu’on va gagner de l’argent tous les mois !
Un exemple pour comprendre la différence entre cash-flow et rentabilité
Si vous achetez un bien à 100 k€ tout compris, et que vous touchez 10 k€ de revenus locatif par an, vous avez donc une rentabilité brute de 10%.
Là ,vous êtes heureux !
Vous pensez faire une super affaire !
Mais en réalité, en rentrant dans le détail…
Vous allez bien toucher 10k€ de revenus locatifs par an ,soit 833€ par mois. D’accord ? Sauf que vous allez devoir rembourser votre prêt.
Et qu’actuellement un prêt de 100k€ sur 15 ans à un taux de 1,25% ça fait 638 € de mensualité par mois.
Puis vous allez payer :
- Des charges
- L’assurance propriétaire non occupant
- La taxe foncière
- Une partie des charges de copropriété
(Ça va vous coûter au moins 100€ par mois, et je ne compte même pas les futures réparations et éventuels frais d’agence )
Et pour finir, vous devrez payer des impôts sur chaque € gagné dans l’immobilier, si vous êtes en location nue vous allez payer plein pot, disons encore 100€ par mois !
Si on récapitule, ça nous fait 833 € de revenus par mois :
- – 638 € pour le crédit
- – 100 € pour les charges
- – 100 € pour les impôts
On arrive à -5€ tous les mois.
( Dans cet exemple on est à l’autofinancement, car les revenus sont égaux à nos dépenses )
Mais l’important c’est de se rendre compte qu’une rentabilité positive ne signifie pas automatiquement cash-flow positif !
Et si on ne fait pas attention ça peut très bien être un cash-flow négatif !
Méfiez-vous des rentabilités annoncées par les agents immobiliers, car inconsciemment, vous vous dites que vous faites une bonne affaire.
Le cash-flow dépend de ces 3 éléments
SI vous avez bien suivi, vous avez compris que le cash-flow dépend de 3 éléments :
Le financement
- Un investissement avec un apport de 20 k€ ou 0 € n’a rien à voir. Dans un cas vous empruntez moins, et donc vous avez des mensualités plus faibles. Dans l’autre vous empruntez plus, et donc vous avez des mensualités plus élevées !
- La durée du financement est également très importante, C’est pour ça que je recommande d’emprunter sur la durée la plus longue possible, car plus le prêt est long, plus les mensualités sont petites.
Le financement est vraiment un élément déterminant pour le calcul de votre cash-flow !
Les charges
- Le montant de la taxe foncière va impacter grandement votre cash-flow (2000 € de taxe foncière ce n’est pas la même chose que 1000€.).
- Vous avez aussi les charges de copropriété. Elles varient énormément entre 2 immeubles, parfois du simple au double !
- N’oubliez pas aussi que les modes de locations (colocation, location courte durée, location classique) ont des charges propres. Rien que pour le coût du mobilier ou les vacances locatives par exemple.
La fiscalité
- (Et on l’oublie trop souvent.) Si vous choisissez le bon mode de location, vous pouvez ne pas payer d’impôts pendant de très nombreuses années ! Mais si vous ne faites pas attention ça peut vous coûter beaucoup d’argent tous les ans.
Conclusion
Tout ça c’est très perturbant, car quand on commence nos recherches, on pense qu’il suffit d’une rente positive pour gagner de l’argent…
Mais maintenant que vous connaissez ces autres éléments très importants, le financement, les charges et la fiscalité, vous avez de bonnes informations !
Partagez ces 3 points clés pour comprendre et avoir un cash-flow positif, en partageant cet article à vos connaissances qui veulent investir dans l’immobilier.
(Ce serait vraiment bête de se rendre compte après coup qu’ils perdent de l’argent tous les mois…)
Dites-moi aussi en commentaire ce que vous en pensez !
Et, si vous voulez en apprendre toujours plus sur l’investissement immobilier, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube, Investir pour Réussir, ainsi qu’à vous abonner à ma newsletter privée.
(Pour aller encore plus loin, vous pouvez aussi décider de choisir mes formations ! )
Je vous souhaite de très bons investissements à tous !
Nathan.
