Investir dans l’immobilier peut être un placement rentable. Mais pour profiter d’un rendement attractif, il est également nécessaire de bien se positionner sur l’objet et le type de logement à acquérir. Pour vous aider en ce sens, l’acquisition d’un bien immeuble neuf jouit de l’application de divers dispositifs de défiscalisation. Et si vous prévoyez un investissement immobilier en zone ANRU, il est possible de bénéficier d’un taux réduit sur la taxe sur la valeur ajoutée lors de votre acquisition.
Zone ANRU : de quelle zone parle-t-on ?
Une zone anru ou zone de l’agence nationale pour la rénovation urbaine est une partie d’une ville destinée à être aménagée et à être rénovée. Elle comprend des quartiers qui ont fait l’objet de la signature d’une convention. Pour permettre aux investisseurs d’accéder à des biens immeubles. Ainsi, en acquérant une propriété immobilière dans ces localités, vous ne serez taxé que de 5.5 % sur le montant de votre achat au lieu des 20 % de TVA immobilière normalement due.
L’application de cette réduction de taxe dans les zones ANRU vient avec la loi du 21/02/2014. Ce dernier est un projet de 10 ans qui cible 400 zones considérées comme sensibles et qui nécessite une redynamisation. Si au début, ce programme ciblait 94 projets à travers toute la France, ce nombre a été revu à la hausse et 32 autres programmes ont été validés depuis octobre 2018. Ce qui ramène le nombre de projets prévus à 132 répartis sur les 400 zones ANRU.
Les principales cibles de ce dispositif sont, entre autres, les familles avec des revenus modestes. Cependant, avant de pouvoir bénéficier de cette réduction de taxe, elles doivent respecter et remplir quelques conditions préalables.
Les conditions d’accès à la réduction de TVA
Avant de pouvoir bénéficier d’une TVA réduite en achetant un bien immobilier dans une zone ANRU, un investisseur devra respecter quelques conditions préalables. Parmi ces conditions, il vous faudra acquérir un bien neuf et seulement dans les quartiers éligibles, c’est-à-dire, ceux qui sont considérés comme zones ANRU.
Ce programme vise également les propriétaires de la catégorie des primo-accédants. En effet, le logement acquis au sein de la zone ANRU devra être utilisé comme résidence principale de son acquéreur. Il faut également respecter un certain seuil sur les revenus des familles qui vont acquérir le bien dont les détails sont mentionnés ci-après.
Si le ménage acquéreur ne comprend qu’une seule personne, le revenu annuel de l’investisseur ne doit pas dépasser les 33 700 euros si la zone choisie se trouve à Paris et ses alentours ainsi qu’en Île-de-France et les communes en périphéries. Dans les autres régions, le plafond est limité à 29 298 euros.
Si le ménage compte 2 personnes, le seuil maximal du revenu annuel est de 50 366 euros à Paris, en Île-de-France et ses alentours. Et de 39 125 euros si le bien acquis se situe dans les régions. Ce plafond est fixé à 47 052 euros en région, 60 544 euros en Île-de-France et ses périphéries, et 66 025 euros à Paris et les communes aux alentours si le ménage compte 3 personnes.
Pour un foyer avec 4 personnes, le revenu total enregistré ne doit pas faire plus de 78 828 euros si la zone ciblée se trouve à Paris et ses alentours. Il est fixé à 72 521 euros si vous comptez investir en Île-de-France et les communes à proximité. Dans les régions, le plafond est de 56 502 euros.
Si vous comptez 5 personnes au sein de votre ménage, afin de jouir d’une réduction de TVA dans l’achat d’un bien immeuble neuf en zone ANRU, il faut un total de revenu maximum de 85 852 euros si vous achetez en Île-de-France et les communes limitrophes. Si c’est à Paris et ses alentours, vous ne devez pas dépasser un total de revenu de 93 791 euros au sein de votre ménage. Si vous faites l’acquisition d’un bien en région, le revenu total de votre famille ne doit pas excéder les 66 822 euros par an.
Ensuite, pour les ménages comptant 6 personnes, le plafond autorisé est de 15 538 euros à Paris et sa périphérie. En Île-de-France et les communes aux alentours, ce plafond sera de 96 609 euros et limité à 75 309 euros si l’acquisition se fait en région.
Au-delà des 6 personnes, le revenu maximal autorisé est de 11 760 euros de plus par personne à Paris et ses alentours. Il est de 10 765 euros par personne en sus en Île-de-France et ses périphéries. Pour les achats en région, le plafond autorisé par personne et par an est de 8 399 euros en sus.
Quels engagements devez-vous respecter ?
La TVA revue à la baisse sur une acquisition en zone ANRU n’est applicable que si l’acquéreur utilise le bien acquis comme résidence principale. Ensuite, il doit l’occuper pendant 10 ans au minimum. Dans le cas où cet engagement n’est pas respecté, le propriétaire peut être pénalisé en remboursant la TVA sur la durée qui n’a pas été honorée, mais à hauteur de 10 % par année d’engagement non tenu.
Ce cas concerne la mise en location du bien avant les 10 ans prévus ou la revente du logement avant cette deadline. Ainsi, si vous avez mis en location votre bien seulement 5 ans après son acquisition, par exemple, vous serez obligé de rembourser la totalité des TVA des 5 années dont l’engagement n’a pas été respecté. Mais cette fois-ci au lieu des 5.5 % prévus, la TVA à rembourser sera calculée sur la base de 10 % du montant de l’acquisition et en prorata aux 5 années dont vous n’avez pas respecté l’engagement.
Toutefois, des situations spécifiques peuvent vous permettre de garder votre avantage même si l’engagement de maintien du logement comme résidence principale durant une période de 10 ans n’a pas été tenu. Cela est possible dans un premier temps si le propriétaire c’est-à-dire celui qui a acheté le bien venait à décéder. Il en sera de même si c’est son conjoint qui est décédé.
Il est également possible de garder l’avantage et éviter le remboursement si un descendant de l’acquéreur venait à mourir. Mais dans ce cas, le défunt doit faire partie du ménage déclaré au moment de l’acquisition. Il est aussi possible d’être exempt de ce remboursement si après l’achat, vous êtes obligé de faire des déplacements professionnels fréquents ou que vous êtes muté dans une autre ville. Si tel est le cas, le point de destination doit être à 70 km ou plus du logement que vous avez acquis.
Par ailleurs, vous serez exempt de cette pénalité si après l’achat et avant les 10 ans de la fin de l’engagement, vous êtes tombé en situation de chômage. Si tel est le cas, cette situation doit durer au moins 1 an pour que l’exemption soit applicable.
Ce sera également le cas si en cours d’engagement vous avez signé un acte de mariage ou un pacte d’union civile ou de solidarité. Il en sera de même pour les acquéreurs qui ont connu un divorce entre temps, ou que le pacte d’union a été dissout.
Un autre cas qui permet d’éviter le remboursement de la TVA et la majoration de taux si vous avez vendu ou mis en location le bien acquis en zone ANRU avant les 10 ans, c’est la naissance d’un enfant au sein de votre ménage. Vous en serez aussi exonéré en cas d’accident qui a conduit à une invalidité professionnelle. Mais il vous faudra présenter une carte d’invalidité dans ce cas. Vous en serez également exempt si la carte d’invalidité est la propriété de votre conjoint ou d’un de vos enfants et que ce dernier partage encore votre ménage.
À noter qu’au début de l’application de ce programme, la durée d’engagement était de 15 ans. Cette dernière a été revue à la baisse pour une durée de 10 ans.
Le cas de la vente dans une zone ANRU
Le prix de vente de biens immobiliers dans une zone ANRU doit également être considéré avant de faire l’acquisition d’un bien immeuble. En effet, l’ANRU plafonne les tarifs selon les zones où vous souhaitez acquérir un logement et pour éviter que les acheteurs, au revenu modeste, soient victimes de profiteurs. Par ailleurs, ce plafond est également appliqué pour permettre aux primo-accédant de bénéficier d’un prix au m² abordable à l’achat.
De ce fait, si le logement à acquérir se situe dans une zone A bis, c’est-à-dire les quartiers éligibles à Paris, dans les Yvelines, en Hauts-de-Seine, à Seine-Saint-Denis ou encore, en Val-de-Marne et Val-d’Oise, le prix au m² ne doit pas dépasser les 4 656 euros.
Si le bien est situé en zone A, le plafond est de 3 528 euros. Cette zone comprend les villes et les quartiers de l’Ain, des Alpes-Maritimes, des Bouches-du-Rhône, de la Corse-du-Sud, d’Hérault, ainsi que du Nord, de l’Oise, du Rhône, de la Haute-Savoie, de Seine-et-Marne, de certains quartiers des Yvelines, du Var et de l’Essonne.
Pour les logements neufs dans les zones B1, le prix au m² maximum est de 2 826 euros. Vous y retrouverez des quartiers dans l’Ain, les Alpes Maritimes, Bouches-du-Rhône, Calvados, Charente-Maritime, Corse-du-Sud, Haute-Corse, Côte-d’Or, Eure, Eure-et-Loir, ainsi que des quartiers du Gard, etc.
Pour la zone B2, vous pouvez acquérir des biens en zone ANRU et bénéficier de la TVA à 5.5 % en achetant un bien immeuble neuf de 2 466 euros le m² au maximum. Cette zone comprend quelques quartiers dans l’Ain, l’Aisne, Allier, les Alpes-de-Haute-Provence, les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ardèche, les Ardenne, l’Aube, l’Aude, etc.
Et enfin, dans la zone C, ce plafond est fixé à 2 157 euros par m².
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Nathan
