Les SCPI (société civile de placement immobilier) bénéficient de l’engouement des Français depuis quelques années. En effet, bon nombre d’entre eux préfèrent placer leur argent dans des SCPI au rendement moyen de 4,5 %, bien mieux que les 0,5 % du Livret A.
Cet investissement dans la « pierre papier » est un placement dans l’immobilier sur le long terme, et qui permet de diversifier son épargne dans l’immobilier sans avoir à gérer un locataire et toutes autres taches liés à l’exploitation d’un bien immobilier en location.
Je vais répondre à vos questions sur les SCPI, en vous présentant les avantages et les inconvénients des SCPI.
Contenu de l'article
SCPI : Les avantages de cet investissement financier
Emprunter pour acheter des parts de SCPI
Selon moi, c’est le principal avantage lorsqu’on souhaite investir dans les SCPI.
En effet, il est évident qu’il est possible d’acheter des SCPI grâce à un apport personnel.
Par contre, à l’inverse des actions, il est possible de financer l’achat de SCPI par la banque via un prêt immobilier. La SCPI achète et gère des biens immobiliers locatifs, il est donc possible de demander un prêt immobilier.
L’avantage est énorme, car on utilise l’argent de la banque pour s’enrichir.
Concrètement, si vous souscrivez un prêt de 20 000 euros à 2 % sur 20 ans auprès de la banque, avec ce prêt, vous achetez 20 000 € de parts de SCPI à un rendement de 4,5 %.
La mensualité de votre prêt s’élèvera à 107€/mois, tandis que vos revenus de SCPI vous rapporteront 900€ par an, soit 75€ par mois.
Au lieu de payer 20 000 euros de votre poche avec un apport personnel, vous pouvez acquérir ces 20 000 € en SCPI pour 7 680 €, car tous les mois vous ne paierez que 107 (mensualité du prêt)-75 (revenus des SCPI) = 32 €, soit 32€*12(mois)*20(ans) = 7 680€.
Avec des chiffres moyens (taux du prêt, et rendement de la SCPI), que l’on pourrait améliorer, nous avons réussi à faire travailler l’argent à notre place et acquérir des revenus passifs à vie pour 32€ par an pendant 20 ans.
Un investissement pour toutes les bourses
Acheter des parts de SCPI est accessible à tous, car il n’est pas obligatoire d’avoir beaucoup d’argent pour acheter ces premières parts de SCPI.
En effet, chaque SCPI, demande un minimum de part obligatoire, mais ce montant se situe entre 150 euros et 1 000€.
Alors qu’un investissement immobilier peut nécessiter des centaines de milliers d’euros.
Démarrer par des petites sommes est aussi un excellent moyen d’apprendre petit à petit à investir. Pour ensuite, une fois les connaissances bien assimilées augmenter ses investissements.
Les SCPI répondent à plusieurs projets d’investissements.
Placer son argent dans un produit financier doit répondre à un projet de vie, cela peut-être l’acquisition de revenus passifs, l’augmentation d’un capital, préparer la retraite, préparer la transmission à ses enfants, ou encore réduire ses impôts.
Les SCPI s’adaptent et répondent à tous ces projets, car il existe des SCPI de rendement, des SCPI de valorisation ou de plus-value et des SCPI fiscales (SCPI Malraux et SCPI Pinel).
A vous de déterminer le type de SCPI dont vous avez besoin pour votre projet.
La répartition du risque
C’est un avantage qui est bien souvent ignoré par les investisseurs débutants, pourtant la répartition du risque permet de sécuriser un investissement.
En effet, lorsqu’on achète une part de SCPI, on n’achète pas une part d’un bien immobilier, mais bien une part de plusieurs biens immobiliers.
C’est même un investissement sur environ une centaine de biens immobiliers dans différentes zones géographiques.
Concrètement, si un locataire ne paie pas son loyer, vous avez toujours les 99 autres locataires. Au lieu de voir vos revenus locatifs baisser de 100 % dans le cas d’un seul locataire, vos revenus ne baisseront que de 1 %.
C’est grâce aux principes de diversification que les SCPI ont un faible risque de faillite.
Pas de gestion locative
Avec ce type d’investissement, vous oubliez entièrement tout ce qu’implique un investissement immobilier en physique, c’est-à-dire, la recherche du bien, la négociation, la gestion des travaux, et la gestion des locataires, etc…
Il n’est pas nécessaire d’avoir une trésorerie pour réaliser des travaux d’urgences par exemple, c’est un vrai investissement passif.
Les loyers des locataires de la SCPI sont distribués net de frais de gestion (taxe foncière, travaux, entretiens, etc…).
Pour les personnes qui n’ont pas le temps, ni l’envie de gérer un bien immobilier. C’est souvent l’argument n°1 qui fait pencher la balance du côté des SCPI.
Un taux de rentabilité constant et élevé
La plupart des SCPI proposent un taux de rentabilité constant dans le temps. En effet, l’historique du rendement de chaque SCPI doit être visible sur le document d’informations clés (DIC) de la SCPI. Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Choisir une SCPI avec un rendement stable sur 15 ans et un signe de fiabilité.
Le taux de rentabilité moyen des SCPI est de 4,5 % net de frais de gestion (sans les impôts), bien sûr, c’est une moyenne, vous trouverez des SCPI avec des rendements plus élevés, mais également plus faibles.
Cependant, si l’on compare avec un investissement immobilier à Paris, par exemple un studio de 18 m² à 180 000€ (le prix étant de 10 000€ /m² à Paris). Avec un loyer de 800 euros / mois. Sur 1 an, vous recevrez 9 600 euros bruts.
Ce qui signifie un retour sur investissement brut de 5,3 % Brut, après avoir payé la taxe foncière, les frais de gestion, les réparations et subi des vacances locatives. On enlève environ 30 % des revenus bruts, au lieu de toucher 9 600 euros, vous toucherez plutôt 6 720€ par an, soit un retour sur investissement de 3,7 %.
Dans cet exemple, il est plus intéressant de bénéficié du rendement de SCPI à 4,5 %, qu’un rendement à 3,7 % en immobilier physique.
Les SCPI un placement règlementé par l’AMF
L’investissement en SCPI est sous le contrôle de l’AMF, l’autorité des Marchés Financiers. Le marché des SCPI est donc réglementé et contrôlé par cet organisme d’état.
Ce qui signifie également que la SCPI doit transmettre obligatoirement un bulletin d’information de vos investissements, ainsi qu’un rapport annuel.
De plus, vous retrouvez énormément de documentation sur le site de l’AMF : ici
Vous pouvez également télécharger le document PDF de l’AMF : « s’informer sur les SCPI : la « pierre papier » » en suivant ce lien.
SCPI : Les inconvénients de cet investissement
La possibilité de perdre entièrement votre capital
Ce n’est pas parce que c’est un investissement immobilier « Pierre Papier » qu’il n’y a aucun risque.
Les SCPI ne garantissent pas le capital investi et ne sont pas sécurisés contre la perte totale de votre investissement.
La société civile de placement immobilier peut faire faillite comme toute société.
Bien sûr, c’est très rare, ce risque est bien plus faible qu’en bourse, mais c’est possible.
C’est à chaque investisseur d’accepter ou non ce risque de perte.
L’impact des frais sur les SCPI
Avant d’investir dans une SCPI, vous devez vous informer sur les différents frais que vous devrez payer.
- Frais à la souscription: Intégrés dans le prix de souscription d’une part de SCPI, ces frais varient entre 5 % et 12 % du montant total souscrit. Ils sont souvent présentés comme l’équivalent des « frais de notaire », mais en réalité ces frais rémunèrent la direction de la SCPI.
- Les frais de gestion: Transparent pour le propriétaire des parts de SCPI, ils correspondent aux frais de gestion liés à la gestion des biens immobiliers de la SCPI. C’est tout de même entre 8 % et 10 % des revenus bruts des locataires qui passeront en frais de gestion. Le rendement des SCPI est généralement considéré net de frais de gestion, soit en moyenne 4,5 % par an.
- La commission de cession: Calculée sur le montant de la vente des parts de SCPI ou au forfait. Des droits d’enregistrement de 5 % s’ajoutent en cas de SCPI à capital fixe, ces frais sont souvent payés par l’acquéreur. D’autres frais sont susceptibles de vous être facturés. Je vous conseille de lire attentivement la documentation avant de souscrire à une SCPI.
C’est à l’investisseur de choisir les SCPI avec les moindres frais, car cela impacte grandement la rentabilité d’un investissement financier.
Une durée d’investissement longue
Les SCPI sont clairement un investissement à long terme. Au minimum 8 ans selon l’AMF, le temps de rentabiliser les frais d’entrée et de bénéficier des abattements fiscaux après plusieurs années de détention.
C’est un placement que l’on fait une fois, et que l’on peut oublier pendant 10 ans.
Si vous savez que vous aurez besoin de cet argent en liquide avant les 8 ans préconisés, je vous conseille de vous orienter vers d’autres types d’investissement plus liquide comme dans mon article : les placements sécurisés en 2019
Les SCPI sont illiquides
Acheter et vendre des SCPI n’est pas instantané, comme c’est le cas pour une action disponible en bourse. Et quand, j’écris qu’elles ne sont pas liquides, cela signifie qu’il est complexe et long d’échanger (à l’achat ou à la vente) des SCPI.
Tout d’abord, il faut différencier les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Dans le premier cas, un carnet d’ordres d’achat et de vente est exécuté tous les 3 mois, par exemple, si un vendeur espère vendre ses parts de SCPI à 105€, mais qu’aucun acheteur ne se présente. Le vendeur doit garder ses parts de SCPI durant 3 mois supplémentaire.
De même, une SCPI peut décider de bloquer les achats et les reventes pendant plusieurs mois, par exemple, par peur de voir les acheteurs vendent à perte en cas de crise financière. Votre argent se retrouve bloqué alors que vous en avez sûrement besoin ailleurs.
Dans le deuxième cas, le porteur des parts doit transmettre une demande de remboursement ou de retrait à la société de gestion. Le prix de retrait est défini par la société gestion par rapport à la valeur du patrimoine de la SCPI. Dans ce cas, vous ne choisissez pas le prix de vente.
Une vente de gré à gré (en direct entre un acheteur et un vendeur) est également possible. C’est le seul moyen d’acquérir des parts de SCPI directement.
L’achat des parts de SCPI
Pour acheter des parts de SCPI vous devrez vous rapprocher de 3 personnes ou organismes :
- Une société de gestion
- Une banque
- Un conseil en investissements financiers
Si vous n’êtes pas formé à l’investissement dans les SCPI, vous risquez de vous faire influencer par ces intervenants. Ils vous conseilleront les produits (SCPI) qui les commissionnent le mieux.
Ils ne chercheront pas vos intérêts, mais plutôt les leurs. C’est pourquoi, il faut les rencontrer préparé et déterminé.
SCPI et fiscalité
La fiscalité n’est pas à oublier, car avec les frais, c’est elle qui impacte le plus la rentabilité annoncée.
Les sociétés civiles de placement immobilier affichent en effet un rendement moyen de 4,5 % Net de frais de gestion, mais sans les impôts.
Les Dividendes :
La SCPI vous distribue des revenus fonciers dits « dividendes », ils sont issus des locations immobilières détenues par la SCPI. Ces dividendes sont habituellement versés tous les 3 mois.
Ces revenus seront imposés, et vous serez soumis à la flat taxe ou prélèvement forfaitaire de 30 %. Sauf, si vous choisissez d’appliquer votre taux marginal d’imposition (TMI) auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %).
Si vous TMI est inférieur à 14 %, il peut être intéressant d’appliquer votre taux marginal d’imposition sur les revenus de vos SCPI. Mais, 90 % du temps, il est préférable pour l’investisseur d’appliquer la flat taxe à ces revenus.
Les plus-values :
Les plus-values immobilières subissent un impôt différent que les dividendes, c’est le même impôt que si vous revendiez votre investissement locatif physique.
En effet lors de la vente d’immeuble par la SCPI ou lors de la revente de vos parts de SCPI, c’est l’impôt sur les plus-values que vous devrait payer, soit 36,2 % des bénéfices (19 % pour la plus-value + 17,2 % pour les prélèvements sociaux).
Cet impôt bénéficie d’abattement progressif commençant à partir de la sixième année de détention.
Pour l’impôt sur la plus-value immobilière :
- 6 % d’abattement durant chaque année de possession de la 6 ème à la 21 ème année de détention
- 4 % d’abattement lors de la 22 ème année de détention
- Après 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est différent :
- 1,65 % d’abattement durant chaque année de possession de la 6 ème à la 21 ème année
- 1,60 % d’abattement durant la 22 ème année de possession
- 9 % chaque année après la 22 ème.
- Enfin, après 30 ans de possession, il n’y a plus d’imposition sur les prélèvements sociaux.
Mon Avis et conclusion
Personnellement, je ne possède pas encore de parts de SCPI.
Oui, j’ai bien dit pas encore, car malgré plusieurs défauts (j’y reviendrai plus tard), je souhaite bénéficier des taux bancaires très faibles, pour me faire financer mes parts de SCPI par la banque.
Le but est que les revenus générés par la SCPI remboursent complètement mon prêt. Ainsi, l’argent travaille pour moi et non l’inverse.
Pour augmenter mon patrimoine, et acquérir des nouveaux revenus passifs, obligatoires pour acquérir l’indépendance financière.
Sans utiliser l’effet de levier du crédit, l’intérêt des SCPI devient tout de suite moins intéressant.
Les frais étant très élevés à la souscription (10 %), en ajoutant la fiscalité des dividendes et des plus-values. Tout cela, diminue fortement le rendement affiché par les sociétés de gestion des SCPI. Je vous conseillerai de vous renseigner sur les SIIC ou REIT, des sociétés d’investissements immobilières côté en bourse, qui n’ont pas ces inconvénients.
Cependant, la diversification du risque et le fait de n’avoir aucune gestion locative sont des points forts. Si vous souhaitez placer de l’argent sur un horizon à long terme (10 ans et plus), les SCPI sont peut-être faits pour vous.
Et vous, avez-vous déjà investi dans les SCPI ? Où êtes-vous attiré par elles ? N’hésitez pas à donner votre avis dans les commentaires.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
