En couple et désireux d’investir ensemble dans l’immobilier ? Le projet pourrait être rentable. Mais pour que l’aventure aboutisse à un succès, il ne faut pas s’y lancer à l’aveuglette. Des questions doivent se poser. Au début de l’opération, elles semblent être anodines. Mais en cas de séparation ou de décès d’une des parties, elles ont une importance capitale. En effet, le partage des bénéfices et le droit de propriété en dépendent. Voici donc ce que vous devez connaître si vous envisagez de réussir votre investissement immobilier en couple.
À quel nom faut-il investir ?
Sans doute, c’est la première question à poser lorsque l’on décide d’investir en couple dans le domaine de l’immobilier. Il est d’une importance capitale de choisir en commun accord le nom qui va figurer sur le contrat d’achat. Comme il a été mentionné précédemment, tout dépend de votre type de relation.
- Pour les couples mariés
Lorsqu’on décide d’acheter un bien immobilier en couple, le régime matrimonial joue un rôle crucial. En cas d’absence de contrat de mariage, c’est le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts qui est en vigueur. Il stipule que l’appartement acheté durant le mariage est un bien commun, et ce, peu importe la part de chaque époux dans le financement du projet. Il en est de même en ce qui concerne les loyers perçus en cas d’investissement dans l’immobilier locatif.
Pour échapper aux règles liées à l’application de ce régime matrimonial, il faut intégrer une « déclaration d’emploi » ou de « réemploi » dans l’acte d’achat. La rédaction de cette clause devra se faire devant un notaire.
Si le couple a opté pour le régime de la séparation de biens, cela signifie que chaque époux bénéficie d’une indépendance totale sur le plan financier et matériel. Ainsi, si l’un d’eux fait acquisition d’un bien immobilier avec ses fonds propres, il est le seul propriétaire.
En revanche, en cas d’achat immobilier à deux, chacun détient une part et cela est mentionné dans l’acte notarié d’acquisition.
- Pour les couples pacsés
Les choses sont un peu différentes. En fait, c’est la date à laquelle, le pacte a été conclu, qui entre en ligne de compte. Ainsi, s’il a été signé avant 2007, les partenaires sont propriétaires chacun pour moitié. Il est possible de modifier la situation en indiquant clairement dans l’acte d’achat les proportions d’achats de chaque membre.
Pour les couples pacsés à compter de 2007, c’est la séparation des patrimoines qui s’applique sauf si les partenaires ont opté pour l’indivision des acquêts. Dans ce cas, s’ils décident d’investir en couple dans l’immobilier, le bien appartient à chacun d’entre eux et la part de chaque conjoint est à hauteur de 50%.
- En cas de concubinage
Vous avez décidé de vivre en concubinage, le seul propriétaire du bien acquis est celui qui a le nom dans l’acte d’achat. Investir en couple si vous êtes en concubinage est donc une décision à prendre avec mûre réflexion.
Sachez que même si vous avez pris part dans le financement du projet, vous n’aurez aucun droit sur le bien immobilier en cas de séparation ou de décès si votre nom ne figure pas sur le contrat.
Quelles solutions faut-il adopter pour éviter les conflits d’intérêts ?
Afin d’éviter les problèmes surtout pour les concubins, il y a des mesures à prendre avant d’investir en couple dans un achat immobilier. Cela permet à chaque partie de se protéger en cas de séparation ou de décès.
- Investir selon le principe de l’indivision
Peu importe le type de votre relation, que vous soyez mariés, concubins ou pacsés, cette solution présente de nombreux avantages. Le principe, c’est que chaque partenaire jouit du titre de propriétaire du bien immobilier acquis en fonction de sa contribution dans le financement du projet.
Bien entendu, il est indispensable de mentionner l’apport de chaque partie dans l’acte de vente. Il en est de même en ce qui concerne la répartition du bien. Il faut qu’elle soit proportionnelle aux apports respectifs des partenaires en vue d’éviter les éventuels conflits.
Il se peut que les apports ne soient pas égaux même si vous décidez d’investir en couple. Un des époux peut financer en grande partie le projet. Si c’est le cas, il est indispensable d’informer le notaire.
Ce dernier va donc indiquer dans l’acte une clause qui pourrait protéger l’époux ayant investi le plus d’argent. En toutes circonstances, il est indispensable de créer une convention d’indivision claire et précise.
Le contrat en question doit indiquer le bien indivis et la quote-part de chaque conjoint. En outre, il faut qu’il soit rédigé par un notaire.
- Investir selon le principe du démembrement de propriété
Cette solution peut-être adopter si vous décidez d’investir en couple alors que vous êtes en concubinage. C’est un mécanisme de défiscalisation qui s’applique le plus souvent lors d’une procédure de donation entre parents et enfants.
Son principe de fonctionnement a l’aspect assez complexe. Il est basé sur la nue-propriété et l’usufruit. En fait, l’un des époux jouira du droit de propriétaire tandis que l’autre aura l’avantage d’utiliser le bien et de profiter des revenus fonciers.
Ainsi, en cas de séparation, il n’y aura aucun conflit en ce qui concerne la détermination du propriétaire du bien. Il doit seulement permettre à l’autre conjoint le privilège de profiter de son droit d’usufruitier.
Le seul bémol en optant pour cette solution, c’est qu’elle ne vous permettra pas de profiter d’un dispositif de défiscalisation au moment de l’achat du bien immobilier. Or, cela pourrait alléger les dépenses.
- Investir en créant une SCI (Société Civile Immobilière)
Il s’agit également d’une solution intéressante lorsque l’on décide d’investir en couple dans l’immobilier locatif. La SCI créée devient le propriétaire du bien. En revanche, le couple devient des titulaires de parts sociales.
Comment créer la SCI ? C’est une procédure simple. Une telle entreprise peut se créer avec au minimum deux associés et aucun capital minimum n’est imposé. En revanche, il faudra effectuer l’enregistrement auprès du Registre du commerce et des sociétés.
Notons que la SCI devient un outil de gestion du bien immobilier. Cette solution permet au couple de constituer un patrimoine qu’il pourrait transmettre à ses enfants de façon progressive.
Le seul inconvénient, c’est que les conjoints se trouvent dans l’obligation de tenir à jours une compatibilité plus complexe (digne d’une entreprise), nécessitant les services d’un comptable. En outre, la création d’une SCI a un coût qui s’élève entre 1000 et 1500 €.
Comment s’effectue la répartition des avantages fiscaux ?
Lorsqu’on veut investir en couple dans l’immobilier, il faut aussi se pencher sur la répartition des avantages fiscaux. Une fois de plus, tout dépend de la nature de relation des deux partenaires.
- Pour les conjoints mariés
Pour un couple désireux de se lancer dans l’investissement immobilier ensemble, le mariage est le statut le plus avantageux et le plus intéressant. Il suffit de bien choisir le régime matrimonial pour éviter les soucis en cas de divorce ou de décès de l’un des conjoints.
De plus, lorsqu’un couple marié réalise l’investissement en utilisant des dispositifs de défiscalisation immobilière, c’est le foyer fiscal commun qui en profite. En cas de séparation, le partage des biens communs se réalise de façon équitable. Le risque de conflit reste faible.
- Pour les conjoints pacsés
En général, c’est le régime de la séparation des biens qui entre en vigueur de façon automatique lorsque deux individus pacsés décident d’investir en couple. Les dispositifs de défiscalisation immobilière avantagent également le foyer fiscal commun.
Lors d’une séparation, le couple pacsé est tenu de vendre le bien immobilier. Ils pourront ensuite se partager les bénéfices de la vente. Évidemment, les conjoints ont la liberté d’opter pour un autre statut. Il leur suffit de rédiger un contrat légal.
- Pour les concubins
Pour les concubins qui décident d’investir en couple, les avantages fiscaux profitent au conjoint dont le nom figure dans l’acte de vente. Par contre, s’ils ont adopté le principe de l’indivision, la situation change. Chaque conjoint pourra alors profiter des avantages fiscaux en fonction de leurs apports vu qu’ils possèdent chacun une part du logement.
Notons toutefois qu’en cas de séparation, la convention d’indivision prend fin. Le risque de désaccord existe. Si le conflit se présente, les concubins doivent saisir le tribunal de grande instance.
- Pour les conjoints ayant créé une SCI
Les avantages fiscaux issus d’un investissement immobilier accompli dans le cadre d’une SCI profitent à chaque actionnaire, et ce, en fonction de leurs apports. Il faut souligner qu’en cas de séparation, les conjoints ont le droit de dissoudre la SCI et de céder leurs parts.
Comment réussir l’investissement ?
Avant tout, il faut préciser qu’investir en couple dans l’immobilier doit être une décision issue d’un commun accord. En outre, il est indispensable de définir à l’avance les règles à respecter afin que l’investissement aboutisse à un succès. La divergence d’opinions risque en effet de rendre les choses difficiles.
- Se fixer un objectif commun sur le long terme
En effet, les deux conjoints sont tenus de fixer ensemble un objectif précis. Pour ce faire, ils doivent discuter de leurs attentes et de la façon dont ils vont utiliser les revenus fonciers. En procédant ainsi, ils pourront effectuer un choix adéquat concernant le régime d’investissement à adopter. Il s’agit d’ailleurs d’un excellent moyen pour éviter les conflits plus tard.
- La façon de réaliser le projet
Le principe est de créer une sorte de feuille de route à suivre. C’est d’une importance cruciale surtout lorsque les apports financiers ne sont pas égaux. Le principe est de bien penser à la répartition des tâches administratives et celles liées à la recherche du bien immobilier et à la gestion de celui-ci.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
