Le contrat de vente à l’état de futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plan est un contrat qui permet d’acquérir un bien avant même sa construction. Ce contrat est soumis à une réglementation afin de protéger l’acheteur contre tout préjudice.
Définition selon la loi
Selon l’article 1601-3 du Code civil, la vente à l’état d’achèvement à venir ou VEFA est une transaction immobilière permettant à un acheteur d’acquérir tous les droits sur une propriété à construire. Il devient propriétaire du terrain ainsi que du bien qui y sera construit progressivement.
L’acquéreur est tenu de payer la valeur du bien au fur et à mesure que celui-ci prend forme. Jusqu’à la fin des travaux, c’est le vendeur qui est le maître d’ouvrage. De nombreux autres articles dans le code de la construction et de l’habitation (L.261-1 à L.261-22) apportent des éclaircissements sur ce contrat.
Ce contrat peut passer par une étape préliminaire ou un contrat de réservation dont les spécifications sont énoncées dans l’article R.261-25 à R.261-35 du Code de la construction et de l’habitation. Est évoqué dans ces articles l’obligation de faire figurer sur le contrat les informations importantes sur le logement tel que la surface habitable et le nombre de pièces principales.
Une note technique devra figurer dans ce même contrat afin de prouver que la construction est de bonne qualité. D’autres points permettant de rendre valide un contrat de réservation sont aussi cités dans ces articles.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce type de contrat ?
Avantages
La vente à l’état futur d’achèvement présente plusieurs avantages. Premièrement, c’est un moyen d’obtenir un logement neuf qui n’aura besoin d’aucune rénovation. De plus, il sera en respect des normes en vigueur dans le domaine de l’immobilier.
Deuxièmement, ce procédé permet de personnaliser l’habitation qui sera construite. En effet, lors d’un achat d’un bâtiment déjà construit, il est parfois difficile d’ajouter de nouvelles installations. D’ailleurs, il peut aussi être difficile de trouver une maison à son goût.
Troisième avantage du VEFA, en choisissant ce contrat, vous avez la possibilité de faire des économies. Dans de nombreuses communes, il est effectivement possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière communale. De plus, dans certaines zones, les habitations issues de ce type de contrat peuvent obtenir un taux de TVA diminué jusqu’à 5,5 % (j’en parle également dans cet article sur les zones ANRU). Les frais de notaire seront aussi réduits.
Et pour finir, ce contrat est sûr, car il est encadré par la loi. Vous pouvez donc bénéficier de plusieurs garanties vous protégeant contre les divers risques. Vous n’aurez pas à payer les réparations diverses causées par certains dysfonctionnements liés au bâtiment pendant une certaine période.
Le vendeur du bien profite également de certains avantages issus de ce contrat. C’est à l’aide des financements offerts par l’acheteur qu’il peut mener à bien ses travaux. De plus, c’est un moyen efficace de commercialiser le bien.
Inconvénients
Le premier inconvénient de ce type de contrat est le prix. Celui-ci peut s’avérer légèrement élevé. Toutefois, vous pourrez réaliser des économies sur le long terme. L’acquisition de l’habitation ne se fait pas par un achat définitif. Vous devrez payer petit à petit les frais nécessaires à chaque étape de la construction. Vous deviendrez de ce fait le propriétaire de façon progressive.
Le deuxième inconvénient se situe sur le délai de livraison de votre habitation. Celui-ci peut varier selon plusieurs facteurs. Toutefois, une approximation du délai de construction est possible. De plus, une fois livré, vous pourrez immédiatement habiter dans votre nouvelle demeure.
Les étapes de la vente
Pour un promoteur immobilier, la vente à l’état de futur d’achèvement ou vente sur plan se divise en plusieurs étapes. En premier lieu, il doit acquérir un terrain suivi d’un permis de construire. Ensuite, il pourra mettre en vente le logement afin de permettre aux intéressés d’effectuer une réservation.
Les personnes intéressées auront donc une appréciation du futur appartement à l’aide des plans mis à leur disposition. La superficie habitable ainsi que la disposition des pièces seront facilement repérables sur le plan. Il est possible de demander de l’aide pour comprendre les différentes représentations sur le plan.
Les futurs propriétaires signeront alors un contrat de réservation contenant les conditions de l’acquisition. Ils disposeront d’un délai de 10 jours pour annuler leurs engagements. S’ils sont décidés à acheter le bien, ils devront signer l’acte de vente définitif chez un notaire.
Pour ce type de contrat, les acheteurs bénéficieront d’une réduction du frais du notaire entre 2 à 4 % (ou 7 à 8 % pour les anciens logements). Ensuite, l’acquéreur devra effectuer le paiement en fonction de l’avancée des travaux. Ces paiements seront faits à des instants précis qui dépendent du contrat.
Après avoir posé les fondations, la somme à payer sera de 35 % du coût total du bien. Ensuite, après la pose de la toiture, 70 % de coût total devra avoir été versé. Lorsque les travaux seront presque achevés, 95 % du coût devra avoir été versé. Il ne restera donc plus que 5 % à payer lors de la finalisation de la transaction.
Le contrat préliminaire
Avant de confirmer le contrat, il faut en premier lieu passer par un contrat de réservation. Ce contrat n’est pas obligatoire, mais il est recommandé de le faire. Il permet de réserver l’achat d’un immobilier dont le projet de construction est établi.
Ce n’est pas une réservation pour une location, car il ne permet pas de réserver un bien en vue d’une location. Il ne faut pas non plus le confondre avec un compromis de vente. Ce dernier est un contrat préliminaire pour une vente classique de bien immobilier. Ce contrat de réservation concerne uniquement les biens qui ne sont pas encore achevés.
Le document contiendra les détails concernant la construction du bien, les éventuelles dépenses, le matériel requis ainsi que d’autres points importants. La date de la fin des travaux ainsi que les pénalités encourues engendrées par un retard devront aussi figurer sur le document.
Suite à ce contrat, l’acheteur devra verser un dépôt de garantie. Si la vente finale a lieu en moins d’un an, le montant du dépôt devra être inférieur à 5 % du prix définitif du bien. Pour une vente prévue vers deux ans, le dépôt sera de 2 %. Si la vente a lieu après plus de 2 ans, aucun dépôt ne sera nécessaire. Ce dépôt devra être versé sur un compte spécial.
Notez que ce dépôt pourra être remboursé dans certains cas, par exemple si la vente n’aboutit pas ou si des travaux prévus sur le bâtiment ont été annulés. Par ailleurs, étant donné que ce contrat n’est pas définitif, il permet à l’acheteur de se désengager.
L’acheteur dispose de 10 jours, après la signature du contrat préliminaire pour se rétracter. Le dépôt qu’il aura effectué lui sera donc rendu entièrement et il n’y aura aucune sanction. Je vous recommande d’inclure une clause, dans le contrat de réservation, permettant à l’acheteur de se rétracter si le prêt destiné au financement lui est refusé.
Le contrat de vente
Lorsque les étapes préparatoires sont accomplies, le contrat de vente sera envoyé chez le notaire un mois avant la finalisation de l’accord. Ce contrat authentique est différent d’un contrat de vente en l’état futur de rénovation. Ce dernier est fait pour l’achat d’un bien existant en cours de rénovation.
Le contrat final confirmera les détails qui auront été annoncés dans le contrat préparatoire. Sur le document devra donc figurer une description du bien concerné par le contrat, son prix, son délai de livraison et les différentes garanties. L’annulation de ce contrat dépend de l’obtention du prêt permettant à l’acheteur d’acquérir le bien. Cette condition d’annulation doit figurer sur le contrat de vente.
Les garanties sont un moyen de protéger l’acheteur contre les éventuels vices. Parmi les garanties, il y a par exemple la biennale qui assure pendant 2 ans la réparation de certains éléments de la maison tels que les volets roulants ou les robinetteries. Il y a aussi la décennale qui couvre pendant 10 ans les dommages liés à la structure du bâtiment.
En ce qui concerne la date de livraison, c’est la date à laquelle l’acheteur pourra commencer à profiter de sa nouvelle demeure. Dans le cas où il y aurait un retard de livraison, le promoteur peut ne pas en être tenu responsable. Une fois le bien acquis, l’acquéreur pourra confronter le contrat de vente et l’acte de réception afin de s’assurer que les travaux effectués soient conformes à ses exigences.
L’acheteur a un délai de 30 jours pour notifier dans un procès-verbal les divers litiges qu’il constatera. En fonction de la gravité de ces litiges, l’acheteur pourra suspendre le paiement du bien jusqu’à ce que les réparations soient faites.
Les obligations de chaque partie
Le vendeur d’un VEFA doit offrir un logement conforme à ce qui a été évoqué dans le contrat. Ce qui signifie que si le produit contient des différences ou présente une absence de certains éléments, il peut être poursuivi en justice.
Toutefois, l’utilisation d’un matériau équivalent à la place du matériau prévu ne constitue pas une non-conformité. Pour prouver la non-conformité du produit final, l’acheteur peut demander une expertise juridique. Suite à cette expertise, s’il y a non-conformité, le vendeur peut être contraint de verser des dommages et intérêts ou à réduire le prix prévu initialement pour la vente.
Le vendeur doit aussi respecter le délai prévu pour terminer les travaux. Cependant, de nombreux facteurs qui peuvent ne pas dépendre de lui peuvent entraîner un retard dans l’achèvement de la construction. Imposer une date fixe peut donc être difficile.
En revanche, il est possible de déterminer une période estimatoire pour la fin des travaux. Pour l’acheteur, il se doit uniquement de payer la somme évoquée dans le contrat en respectant les délais. En cas de retard de paiement, il risque de payer des indemnités de retard.
Conclusion
Pour conclure, la VEFA, ou la vente sur plan prennent de plus en plus d’ampleur en France. En tant qu’investisseur, vous ne trouverez pas la rentabilité voulue, car le prix de vente est trop cher. Cependant, acheter sa résidence principale via une VEFA, peut-être un avantage, surtout si vous visez des quartiers recherchés dans lesquels il y a peu de biens à la vente.
Agissez maintenant pour votre futur,
Nathan
